城市房地產泡沫檢測及其形成機理：理論模型與經驗研究.pdf

1、以1998年的住房改革為契機，中國房地產行業(yè)開始市場化運行。十幾年來，中國房地產市場的發(fā)展規(guī)模和增長速度是舉世矚目的:城市房地產業(yè)投資不斷增加，城市化進程不斷推進，住房市場逐漸發(fā)育完善，居民居住條件持續(xù)改善。房地產業(yè)的發(fā)展不但促進了國民經濟的協(xié)調發(fā)展，而且也為解決相關民生問題起到了關鍵性的作用。但是，伴隨著房地產市場的高速發(fā)展，市場投資、投機熱度急劇增加，資金大量涌入房地產行業(yè)，購房者投機需求旺盛，開發(fā)商囤地、延遲住房供應等行為也日益增

2、加，中國部分城市的房地產價格持續(xù)高漲，空置率也大量增加，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)引起了社會各界人士的高度重視，關于中國房地產市場是否存在泡沫、房地產泡沫規(guī)模有多大的爭論成為了輿論關注的焦點。尤其2009年中國多地房價飆升以及2010年以來中央政府嚴厲的房地產調控政策陸續(xù)出臺，房地產泡沫的問題更是被高度關注和熱烈討論。
　　房地產市場的過度泡沫化會嚴重影響國民經濟的正常發(fā)展，急劇膨脹的房地產泡沫為金融危機的爆發(fā)埋下了眾多隱患。因此，科學地分析

3、市場的房地產泡沫情況，準確地判斷房地產泡沫的膨脹趨勢并采取適當?shù)膽獙Υ胧╋@得尤為重要?；诖?，本文希望能對中國城市的房地產泡沫情況進行深入分析，了解市場的泡沫變化情況，并對房地產泡沫形成起作用的影響因素進行透徹研究。因此，本文借助房地產泡沫研究的經典理論，以房地產泡沫的檢測研究和形成機理研究為主要研究問題，以市場參與主體力量的擴充為主要線索，從理論模型和經驗研究兩方面，針對中國城市的房地產泡沫相關問題展開研究。本文首先要簡要回答“房地產

4、泡沫是什么”的問題，通過對文獻的梳理，清晰地界定房地產泡沫的概念和相關范疇?！爸袊鞘蟹康禺a泡沫是否存在？如果存在，那么房地產泡沫近年來發(fā)生了怎么樣的變化”是本文要解決的第二個問題，本文將引入狀態(tài)空間模型，以北京市的實際數(shù)據(jù)為研究對象，計量房地產泡沫的大小，從而分析北京市房地產泡沫的變化情況。然后，本文將分析房地產泡沫的第三個問題——“為什么會產生房地產泡沫”。本文將噪聲交易者模型運用到房地產市場中，從需求、供給和金融機構這三方市場主要

5、參與力量入手，建立相應的理論模型，分析引起房地產價格變化和房地產泡沫產生的重要因素。然后結合北京市的實際數(shù)據(jù)，通過格蘭杰因果關系檢驗和向量自回歸誤差糾正模型等方法分析三方力量對房地產泡沫的作用機制。
　　本文的主要工作內容和結論可以分為以下三部分:
　　第一，城市房地產泡沫的大小變化情況。根據(jù)房地產泡沫的定義，房地產泡沫是由于理性與非理性等因素作用下所導致的房地產價格與市場基礎價值的偏離?，F(xiàn)實生活中，房地產的基礎價值和房地產

6、泡沫都是無法直接觀測的，因此首先要對房地產基礎價值進行認定。本文選擇由經濟基本面因素表征房地產基礎價值，構造出由基礎價值和房地產泡沫共同組成的房地產價格決定方程。然后引入狀態(tài)空間模型和卡爾曼濾波方法，使用北京市2002年1季度至2013年2季度的實際數(shù)據(jù)，估算了這期間北京市房地產泡沫的大小。實證結果顯示，本文所使用的狀態(tài)空間模型方法能夠較好地檢測市場的房地產泡沫情況，經過測算，我們發(fā)現(xiàn)北京市房地產市場的泡沫膨脹過程受到了房地產市場自身的

7、發(fā)展和宏觀環(huán)境的影響。2001年至2005年，房地產市場處于初步發(fā)展階段，市場價格基本由經濟基本面代表的房地產基礎價值所決定;2006年開始，房地產價格逐漸脫離經濟基本面的影響，房地產泡沫開始持續(xù)膨脹。
　　第二，房地產泡沫形成機理的理論模型。噪聲交易者模型，通過嚴密的數(shù)理推導和大量的實驗驗證，提出了更為精確的泡沫形成機理理論，從而為解決泡沫形成和持續(xù)問題的研究提供了有效的方法。本文將噪聲交易者模型引入到房地產市場中，結合房地產市

8、場發(fā)展的獨有特點，從房地產市場的重要參與者——需求方（購房者）、供給方（開發(fā)商）和金融機構的角度分別展開研究。本文構建了噪聲購房者模型、噪聲開發(fā)商模型和金融機構信貸支持作用模型，從理論分析的角度解釋了各方參與主體對房地產價格變化和房地產泡沫形成的作用機制。構建的理論模型顯示，購房者的噪聲預期、開發(fā)商的噪聲預期和金融機構的信貸支持確實是導致房地產價格波動和房地產泡沫產生的重要影響因素。噪聲預期越樂觀，房地產的價格上漲越多，房地產泡沫也越大

9、;銀行等金融機構的貸款支持力度越大，房地產泡沫也越大。
　　第三，房地產泡沫形成機理的經驗研究。在構建理論模型分析了噪聲預期和信貸支持對房地產泡沫產生的重要影響后，本文還從經驗研究的角度以實際數(shù)據(jù)對理論模型的分析結果進行論證。本文以北京市的數(shù)據(jù)為經驗研究的對象，使用格蘭杰因果關系檢驗和協(xié)整檢驗，分別研究需求方和供給方的噪聲預期，以及金融機構的信貸支持對房地產泡沫變化的影響。實證結果顯示，噪聲購房者預期、噪聲開發(fā)商預期和信貸支持都是

10、房地產泡沫的格蘭杰原因。而且，房地產泡沫與各變量之間存在長期的協(xié)整關系，各變量確實對房地產泡沫存在長期的影響機制。此外，本文還使用脈沖響應函數(shù)和方差分解方法，研究噪聲購房者預期、噪聲開發(fā)商預期和信貸支持對房地產泡沫變化的影響及貢獻度。結果顯示，噪聲購房者預期、噪聲開發(fā)商預期和信貸支持的變化沖擊都能引起房地產泡沫的變化，但是噪聲購房者對房地產泡沫短期內會產生較大影響，但持續(xù)時間不長，而開發(fā)商預期和金融機構信貸支持的增加會導致房地產泡沫的迅

11、速反應，且其影響幅度較大，持續(xù)時間較長。此外，在北京市房地產泡沫的變化過程中，開發(fā)商預期和金融機構信貸支持的貢獻度較高。
　　本研究的學術價值和創(chuàng)新點主要集中在以下幾點:
　　(1)已有的研究針對房地產泡沫的檢測方法沒有達成一致共識，本論文結合泡沫領域的最新進展，并且結合中國城市的實際發(fā)展情況，研究更合理科學的房地產泡沫檢測方法。
　　(2)對于泡沫的形成機理研究主要集中于股票市場，關于房地產泡沫的系統(tǒng)研究比較匱乏。本

12、文結合股市泡沫的先進理論，借鑒于房地產市場，并結合房地產市場的獨有特點，以市場參與主體的擴充為線索，從理論模型方面詳細推導泡沫的形成機制。
　　(3)目前房地產泡沫形成機理的經驗研究總體上發(fā)展較為滯后，這大大限制了理論模型的推廣運用。本文突破以往房地產泡沫形成機理研究視角單一的限制，從多方市場參與主體同時入手進行研究。同時，選擇合適的代理變量，從經驗研究角度對理論模型進行了檢驗。
　　(4)實際檢測出房地產市場的泡沫大小，了

13、解了中國城市房地產泡沫的變化過程，也為關于房地產市場泡沫存在性的爭論給出了合理的解答。同時，全面詳細地分析了中國城市房地產市場泡沫的形成機制，分析出導致房地產泡沫形成的關鍵性因素，為國家制定相關政策防范和治理房地產泡沫問題提供了指導和幫助。
　　本研究的不足之處和未來研究的展望有以下幾方面:
　　首先，房地產泡沫是個區(qū)域差異較明顯的問題，因此，在中國各具發(fā)展特色的城市中，房地產泡沫的情況不盡相同。本文僅以北京市作為研究對象，

14、后續(xù)研究可以擴展至多個城市的面板分析，通過對不同城市的泡沫進行檢測，了解中國房地產泡沫的區(qū)域差異和區(qū)域變化情況。
　　其次，對于泡沫形成機理的進一步擴充。本文已經從市場三方力量入手進行分析，但是中國房地產泡沫的形成是個極其復雜的問題，環(huán)境因素、制度因素也可能對泡沫的產生有重要影響，所以房地產泡沫的形成機理的研究還可以進行擴展:外部環(huán)境、信息背景以及中國市場特有的參與者——中央政府和地方政府。
　　再次，在本文實證研究中，代理

15、變量的選取是關鍵的因素，今后可以在代理變量方面進行挖掘，選擇更合適的代理變量。預期因素比較主觀，甚至可以采取問卷的形式獲取更直接的一手資料，從更微觀的角度進行驗證。
　　最后，本文研究了泡沫的產生和泡沫的現(xiàn)狀，接下來還有泡沫的破滅問題值得關注。中國房地產泡沫究竟會不會破滅？房地產泡沫何時會破滅？我們已經知道，泡沫的破滅會導致非常嚴重的破壞性后果，所以知道何時泡沫破滅，或者知道如何避免泡沫破滅都有重要的意義。因此，房地產泡沫的持續(xù)膨