集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)困境與制度完善.pdf

1、自1978年底的改革開放以來，經(jīng)過迄今30余年的發(fā)展，我國的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，農(nóng)民的收入和生活水平日益提高。國家始終高度重視農(nóng)村的發(fā)展，并針對農(nóng)村的實(shí)際情況制定和實(shí)施了一系列有針對性的改革措施。特別是在近年來建設(shè)社會主義新農(nóng)村、關(guān)注“三農(nóng)”問題和全面建設(shè)小康社會等政策的引領(lǐng)下，我國農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、糧食生產(chǎn)和文化建設(shè)等都邁上了新臺階。但是，在取得極大成就的同時，一些妨礙我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和農(nóng)民收入進(jìn)一步提高的障礙依然存在，尤以我國

2、特有的城鄉(xiāng)二元體制和與之對應(yīng)的城鄉(xiāng)二元土地制度最為明顯。土地之于農(nóng)民，如同水源于植物，其重要性不言而喻。改革我國的農(nóng)村土地制度，對于社會主義新農(nóng)村建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和農(nóng)民生活水平的不斷提高起著至關(guān)重要的作用。
　　在我國的城鄉(xiāng)二元土地制度中，集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)制度方面的地位不同問題尤為突出。按照我國現(xiàn)行法律，國有建設(shè)用地可在土地市場自由流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)權(quán)利并沒有受到過多限制，而集體建設(shè)用地作為與國有建設(shè)用地平等的用益物權(quán)，權(quán)

3、能無法得到充分實(shí)現(xiàn)，其流轉(zhuǎn)被嚴(yán)苛地限制在幾種特定情形。同時，國家可以通過征收的方式將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地，并可在轉(zhuǎn)化后自由流轉(zhuǎn)，而國有建設(shè)用地則無法通過任何方式轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地。
　　隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的推進(jìn)對土地的需求不斷增多，在國有建設(shè)用地不足以滿足建設(shè)需求而集體土地大量閑置的情況下，集體建設(shè)用地的商品屬性日益顯現(xiàn)。因此，現(xiàn)行法律已經(jīng)顯現(xiàn)出其滯后性，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也顯現(xiàn)出其必要性和合理性。

4、與此同時，由于現(xiàn)行法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，在利益的驅(qū)使下，一部分集體和個人開始突破法律限制，在私下里進(jìn)行自發(fā)流轉(zhuǎn)，由此誕生了遍布全國的各具特點(diǎn)的“隱形市場”。這在有效解決我國建設(shè)用地不足和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了一些列社會問題，對我國社會的健康穩(wěn)定發(fā)展造成了諸多困擾，對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)反而是一種損害。
　　道路是曲折的，而前途是光明的?？v覽與我國集體建設(shè)用地相關(guān)的現(xiàn)行法律，皆有條款對集體建設(shè)用地使

5、用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性預(yù)留了合法空間。另一方面，與現(xiàn)行法律相比，我國許多政策逐漸放開了對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，并在許多地區(qū)進(jìn)行了卓有成效的試點(diǎn)，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。與此同時，很多地區(qū)產(chǎn)生的自發(fā)性的違法流轉(zhuǎn)，雖然對我國社會主義和諧社會的建設(shè)有所阻礙，但也在一定程度上為我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度完善提供了重要的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
　　因此，允許我國集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，已經(jīng)具備了必要性和可行性。對我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行完