房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融穩(wěn)定研究.pdf

1、出于對(duì)通貨膨脹危害嚴(yán)重性的認(rèn)識(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)各國(guó)中央銀行一直將物價(jià)穩(wěn)定作為貨幣政策的主要目標(biāo)。20世紀(jì)80年代以來(lái)，主要國(guó)家和地區(qū)的通貨膨脹得到有效控制，這在一定程度上為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了必要前提。與此形成鮮明對(duì)照的是，伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和金融自由化，股票、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)接連發(fā)生了膨脹與緊縮的巨大波動(dòng)，并導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)，20世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)、90年代亞洲金融危機(jī)和2007年美國(guó)次貸危機(jī)都與房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)

2、是一個(gè)資本密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的支持，而房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度波動(dòng)引發(fā)泡沫現(xiàn)象的概率很高，加之銀行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使其具有天生的脆弱性，兩者的結(jié)合將使金融穩(wěn)定容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響。研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，特別是房地產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)金融穩(wěn)定的影響對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有一定的理論和實(shí)踐價(jià)值。
　　 從理論角度看，房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)兼有的特殊屬性，決定了房地產(chǎn)的價(jià)格不僅取決于其居住效用，還取決于房地產(chǎn)的投資收益。

3、房地產(chǎn)業(yè)是專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了交易過(guò)程中存在典型的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房人、金融機(jī)構(gòu)之間非對(duì)稱信息博弈的均衡決定了房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在上漲動(dòng)力和信貸資金流入機(jī)制。如果金融環(huán)境寬松，或政府在引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在失誤，房地產(chǎn)可能出現(xiàn)泡沫，泡沫一旦崩潰會(huì)通過(guò)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露、流動(dòng)性沖擊、加劇信息不對(duì)稱等途徑影響金融穩(wěn)定。
　　 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融在1998年住房制度改革以來(lái)快速發(fā)展，但由于保障性住房發(fā)展滯后，

4、偏重于通過(guò)市場(chǎng)化推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，供需失衡使商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期存在價(jià)格上漲壓力，部分城市存在明顯的房地產(chǎn)泡沫。住房貸款證券化(Mortgage-Backed Securities，MBS)、房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate InvestmentTrusts，REITs)仍處于試點(diǎn)或探索階段，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過(guò)分依賴商業(yè)銀行貸款資金供給，風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系，給金融穩(wěn)定埋下隱患。實(shí)證分析表明近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存

5、在明顯的因果關(guān)系，而通過(guò)信貸融資參與的房?jī)r(jià)上漲蘊(yùn)含較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　 在房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)的背景下，應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和房地產(chǎn)按揭貸款安全性，采取穩(wěn)妥漸進(jìn)的調(diào)控方式，需要選擇性貨幣政策工具、宏觀審慎監(jiān)管、完善房地產(chǎn)金融支持方式、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制等措施平抑房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，維護(hù)金融穩(wěn)定。
　　 本文創(chuàng)新之處在于：
　　 一是本文系統(tǒng)回顧我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程，特別是1998年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行、價(jià)格變

6、化和金融機(jī)構(gòu)信貸資金之間的內(nèi)在聯(lián)系。從日本泡沫經(jīng)濟(jì)和美國(guó)次貸危機(jī)中可以發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹和崩潰對(duì)金融穩(wěn)定的影響，關(guān)鍵在于泡沫形成過(guò)程中信貸融資以及杠桿機(jī)構(gòu)直接參與的程度。與國(guó)外相比我國(guó)房地產(chǎn)融資杠桿率不高，但房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，使房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)匯集在商業(yè)銀行。
　　 二是重點(diǎn)分析房地產(chǎn)價(jià)格回落對(duì)信貸資金安全、金融穩(wěn)定的影響。從理論上講資產(chǎn)價(jià)格泡沫有三種可能的運(yùn)行方式：1、短時(shí)間內(nèi)大幅下跌，泡