物業(yè)稅制優(yōu)化設計與均衡檢驗研究.pdf

1、2005年底，國家稅務總局局長謝旭人在“中國財稅論壇2005”表示“十一五”期間，我國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應取消相關收費，物業(yè)稅的開征由此進入稅制改革軌道。物業(yè)稅的開征已經(jīng)不可避免，我國已有十個城市在進行物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)，然而這些空轉(zhuǎn)城市的物業(yè)稅制要素設計并未明確，國家遲遲沒有出臺相關的物業(yè)稅具體政策，關于物業(yè)稅的基本模式的爭論一直沒有定論。并且隨著房地產(chǎn)市場動蕩和土地資源破壞問題的升

2、級，從2006年開始，我國房地產(chǎn)市場從供不應求到2008年供過于求，充分驗證了我國房地產(chǎn)存在著很大問題。稅收政策作為國家宏觀調(diào)控市場的重要力量，物業(yè)稅制能否使我國的房地產(chǎn)市場得以有效規(guī)范，物業(yè)稅制能否成為彌補我國房地產(chǎn)市場失靈的重要工具?面對美國由房地產(chǎn)次貸危機所引發(fā)的經(jīng)濟危機，我們能否從中吸取教訓，通過物業(yè)稅制的優(yōu)化設計來抑制房地產(chǎn)市場動蕩?基于以上的問題，如何設計我國的物業(yè)稅制，使其成為一種優(yōu)化稅制，從而成為有力的宏觀調(diào)控工具，實現(xiàn)

3、房地產(chǎn)市場的均衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)各方博弈者的博弈行為優(yōu)化，達到優(yōu)化的博弈均衡，這成為本文的主要研究目的和意義。 從物業(yè)稅制研究現(xiàn)狀來看，國內(nèi)外許多專家、學者都對物業(yè)稅制進行了研究和探討。從國外研究現(xiàn)狀看，對于物業(yè)稅開征的理論依據(jù)主要有公共經(jīng)濟學和房地產(chǎn)經(jīng)濟學。公共經(jīng)濟學者主要關注房地產(chǎn)稅的財政收入功能和社會財富的公平分配功能。房地產(chǎn)經(jīng)濟學者更多地關注了房地產(chǎn)稅收的資源配置功能。在實踐方面，許多國家都已經(jīng)把物業(yè)稅作為地方政府財政收入的

4、主要來源，同為亞洲國家的日本和韓國亦是如此。當國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動時，它們通常利用物業(yè)稅這一政策工具來抑制房地產(chǎn)市場波動，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 從國內(nèi)研究現(xiàn)狀來看，對于物業(yè)稅開征的可行依據(jù)研究，國內(nèi)學者主要從現(xiàn)行租稅費制度的復雜性，地方政府追求短期財政收入，房地產(chǎn)市場投機行為嚴重，貧富差距加大等方面進行分析闡述。對于物業(yè)稅制的設計，國內(nèi)學者對國外物業(yè)稅制進行研究，提煉出借鑒經(jīng)驗，進而對物業(yè)稅制進行設計，并針對一些

5、要素設計提出了自己的觀點，并且大多數(shù)是站在我國的政策要求，以及國外的經(jīng)驗借鑒的角度來提出自己觀點的。在我國關于物業(yè)稅的研究雖然不少，但仍存在很多的不足，如物業(yè)稅概念未被科學界定，對稅制要素的研究停留在理論的層面上或僅有指導意見等，因此我國物業(yè)稅的研究仍然任重道遠。 本文通過學習和吸收借鑒的基礎上，提出了物業(yè)稅的內(nèi)涵，并從稅制優(yōu)化理論中分析總結(jié)出對于物業(yè)稅制優(yōu)化設計的啟示。然后對大陸與其他國家地區(qū)的物業(yè)稅制模式進行對比，得出我國改

6、革現(xiàn)行稅制實行新的物業(yè)稅制的結(jié)論。再進一步通過物業(yè)稅制優(yōu)化的理論與標準分析，結(jié)合我國的現(xiàn)實國情，設計出我國的物業(yè)稅制。最后對新方案進行局部均衡和博弈均衡檢驗，看其是否是優(yōu)化的稅制。筆者希望本文提出的一些理念和方法，能夠?qū)ξ覈飿I(yè)稅設立和開征起到一定的借鑒作用，為學界和業(yè)界提供一條探討物業(yè)稅的路徑。 首先從稅制優(yōu)化理論進行分析研究。通過對稅制優(yōu)化理論的分析，得出對物業(yè)稅制優(yōu)化設計方案的啟示。一個優(yōu)化的物業(yè)稅制，需要滿足哪些基本條件

7、，通過對稅制優(yōu)化理論各個學派的分析總結(jié)，得出了此答案。 然后對物業(yè)稅制模式進行對比分析。比較我國現(xiàn)行房地產(chǎn)租稅費制與國外及地區(qū)的物業(yè)稅制的不同，分析我國租稅費制的不合理性，從實踐上得出應對我國現(xiàn)行租稅費制進行改革，實行新的物業(yè)稅制結(jié)論。 接著對物業(yè)稅制優(yōu)化的依據(jù)和標準進行闡釋分析。我國實行物業(yè)稅制，從理論上是否可行。就目前而言，物業(yè)稅收理論依據(jù)總體上分作公共經(jīng)濟學觀點和房地產(chǎn)經(jīng)濟學觀點，這從理論上論證了物業(yè)稅的可行性。另

8、外，就是從物業(yè)稅改革成功的日本和韓國來看，物業(yè)稅制改革也是具有可行性的。然后，根據(jù)稅制優(yōu)化理論和各國物業(yè)稅制的實踐經(jīng)驗借鑒，總結(jié)出我國物業(yè)稅制優(yōu)化設計的標準。 重點是物業(yè)稅制的優(yōu)化設計方案。從物業(yè)稅制對現(xiàn)行稅制的整合，以及物業(yè)稅制的各個要素的設計，包括納稅人、征稅對象、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、稅收收入歸屬等，本文均提出自己的方案以及執(zhí)行原因，并對稅率等需量化的要素進行實證研究，從納稅人角度進行實證測算，得出物業(yè)稅稅率水平。

9、 最后，對新方案進行均衡檢驗。一方面通過局部均衡檢驗方法，對新方案下的物業(yè)稅制供求均衡影響進行分析，看是否提高了房地產(chǎn)市場的有效需求，減少了無效供給，穩(wěn)定了房地產(chǎn)價格。另一方面通過博弈均衡檢驗方法，對新舊方案下的博弈均衡進行對比分析，看是否新方案實現(xiàn)的博弈均衡優(yōu)于現(xiàn)行稅制下的博弈均衡。 本文的研究方法主要是規(guī)范分析與實證分析的結(jié)合方法。首先，主要通過稅制優(yōu)化理論進行分析，得出物業(yè)稅制優(yōu)化方案的基本要素特征。然后，運用實證分析

10、方法，對我國以及其他國家地區(qū)的現(xiàn)行物業(yè)稅制進行對比分析，得出我國現(xiàn)行物業(yè)稅制及相關房地產(chǎn)稅制與其他國家地區(qū)的差異，并且通過我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的不合理性，提出物業(yè)稅制方案改革的觀點。接著通過規(guī)范分析與實證分析相結(jié)合的方法，分析出物業(yè)稅制優(yōu)化的依據(jù)和標準。然后，運用規(guī)范和實證相結(jié)合的方法，對我國物業(yè)稅制進行優(yōu)化設計。對于規(guī)范性要素設計，主要運用規(guī)范分析方法，結(jié)合我國的具體國情得出要素設計方案。對于可量化性指標，例如物業(yè)稅稅率的設計，進行實證

11、統(tǒng)計測算，得出稅率水平。最后，運用局部均衡與博弈均衡以及對比分析相結(jié)合的方法，對新方案前后的各方博弈策略行為進行分析檢驗，得出現(xiàn)行租稅費制下博弈均衡的非優(yōu)化，新方案下博弈均衡將實現(xiàn)優(yōu)化的結(jié)論。 本文的創(chuàng)新探索主要在于：首先，從稅制優(yōu)化理論角度，總結(jié)歸納出物業(yè)稅制優(yōu)化設計的遵循準則；其次，從博弈均衡角度，對新方案的優(yōu)化性進行檢驗，從而論證了房地產(chǎn)租稅費制下博弈均衡的非優(yōu)性和新物業(yè)稅制下博弈均衡的優(yōu)化；再次，從局部均衡角度分析物業(yè)稅