對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考

1、54合作經(jīng)濟(jì)與科技2005.lsCOOPERATIVEECONOMYSSCIENCE財(cái)政稅務(wù)“物業(yè)稅”是香港地區(qū)和東南亞一些國家對(duì)“財(cái)產(chǎn)稅”的另外一種叫法。財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)再生產(chǎn)的“存量”征稅，“存量”的種類有很多，有動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，從征收便利的角度出發(fā)，通常是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，從香港及東南亞各國的實(shí)際情況看也是主要對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)征收，因此，物業(yè)稅也可以狹義的理解為是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收的一種稅。我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)稅制存在著諸如征稅范圍過窄，計(jì)

2、稅依據(jù)不科學(xué)，稅率設(shè)計(jì)不合理，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，稅費(fèi)項(xiàng)目繁多，各環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不公平等諸多問題，使其嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。開征物業(yè)稅將有助于建立和健全我國財(cái)產(chǎn)稅體系，改變不動(dòng)產(chǎn)稅制中以往那種“重交易、輕擁有”的局面，降低房屋成本，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，激活“二手房”市場，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，同時(shí)也有利于完善地方稅制，調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距及和國際接軌。因此，物業(yè)稅的開征成為中國今后幾年將陸續(xù)實(shí)施的諸項(xiàng)稅收改革任務(wù)之一。一、稅種設(shè)置的總體思路物

3、業(yè)稅稅種設(shè)置的總體思路可以是：設(shè)立土地年租金，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并為物業(yè)稅，取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅。這樣做的理由是：首先，土地出讓金是國有土地“批租”的收入，實(shí)際上是“地產(chǎn)使用權(quán)”租金的一次性收入，造成了“寅吃卯糧”的局面，也大大抬高了地產(chǎn)的現(xiàn)值，有必要將這一稅負(fù)后移。但不能把土地年租金并入物業(yè)稅中，因?yàn)橥恋啬曜饨鹁哂忻黠@的地租性質(zhì)，并入物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生“以稅代租

4、”的現(xiàn)象。其次，我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅從稅制安排看并不是對(duì)“財(cái)產(chǎn)”本身征稅，而是對(duì)“地產(chǎn)”收入征收的精選稅種，因此起到抬高“地產(chǎn)”價(jià)格的作用，在將推行的物業(yè)稅中可以考慮取消。二、物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)及國際借鑒由于我國從未開征過物業(yè)稅，為少走彎路，在制定和實(shí)施物業(yè)稅的過程中，認(rèn)真研究世界各國開征物業(yè)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）的情況顯得尤為重要。再結(jié)合我國的具體國情，總體上按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，對(duì)構(gòu)建我國的物業(yè)稅體系提出

5、以下設(shè)想。（一）課稅對(duì)象。世界上大多數(shù)國家都一致將物業(yè)稅課稅對(duì)象界定為不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。然而由于各國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的理解存在一定的差異，因此反映在課稅對(duì)象上也有一定的差異。在實(shí)行土地私有制的國家，不動(dòng)產(chǎn)通常指土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)；在實(shí)行土地公有制的國家，不動(dòng)產(chǎn)通常指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。例如：中國的法學(xué)理論通常認(rèn)為，中國的土地使用權(quán)為一種本權(quán)，而并非一種簡單的用益物權(quán)，國有土地使用權(quán)發(fā)揮著類似其他國家土地所有權(quán)的功能。因此，

6、中國的不動(dòng)產(chǎn)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象也就相應(yīng)體現(xiàn)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。而不論是以土地使用權(quán)還是土地所有權(quán)作為課稅對(duì)象，“統(tǒng)一名稱、合并征收”是大多數(shù)國家如美國、法國、加拿大、英國、荷蘭等房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策的一個(gè)重要特征。我國目前的房地產(chǎn)征稅人為的將房產(chǎn)與土地割裂開，給計(jì)稅和實(shí)際征收管理帶來了許多矛盾和困難。為避免新開征的物業(yè)稅出現(xiàn)同樣的問題，我國的物業(yè)稅也應(yīng)采用國際通行做法，將土地與房地產(chǎn)合并征收。（二）納稅義

7、務(wù)人。由課稅對(duì)象決定，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)為在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，即房地產(chǎn)業(yè)主。但是目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況嚴(yán)重。因此，對(duì)納稅義務(wù)人的界定可以借鑒印度尼西亞的做法，將納稅人定義為“對(duì)土地享有權(quán)利的人”，“擁有或控制建筑物的人”，“從土地和建筑物獲得收益的人”，這樣，在無法找到確定的某建筑物所有權(quán)或者土地使用權(quán)所有者的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以指定任何納稅主體為該財(cái)產(chǎn)的納稅人，使其履行納稅義務(wù)。

8、（三）計(jì)稅依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)稅的課稅依據(jù)可以分為四類：一是改良資本價(jià)值，一般囊括土地和土地改良物的評(píng)估價(jià)值；二是未改良資本價(jià)值，計(jì)稅依據(jù)僅為土地價(jià)值，而不包括土地改良物的價(jià)值。三是租金收益，主要體現(xiàn)為從租計(jì)征的年值制度。四是物理特征，如土地面積等。從各國不動(dòng)產(chǎn)課稅實(shí)踐來看，很多國家如美國、澳大利亞、新西蘭、泰國、馬來西亞等都不是單純采用一種計(jì)稅依據(jù)，而是多種計(jì)稅依據(jù)同時(shí)并用。盡管各國的具體情況千差萬別，但近年來的實(shí)踐還是表明，多數(shù)國家的不動(dòng)產(chǎn)

9、課稅在計(jì)稅依據(jù)選擇上，開始出現(xiàn)兩個(gè)明顯的傾向：一是傾向于采用統(tǒng)一種計(jì)稅依據(jù)；二是在選擇統(tǒng)一種計(jì)稅依據(jù)上又傾向于采用從價(jià)計(jì)征的改良資本價(jià)值。目前，英國、荷蘭和新西蘭等國的不動(dòng)產(chǎn)課稅都體現(xiàn)了這些傾向。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中，一般是以土地面積或房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，然而，按這兩種計(jì)稅依據(jù)征稅均不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)增加稅收收入，也不符合國際對(duì)房地產(chǎn)征稅的通行做法。又考慮到我國資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀，我國應(yīng)以房地產(chǎn)在市場上公開交易的中間價(jià)格作為評(píng)估價(jià)(若沒有

10、該項(xiàng)交易則以相對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)

11、稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物

12、業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考對(duì)我國物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思考回文劉楊55合作經(jīng)濟(jì)與科技2005.lsCOOPERATIVEECONOMYSSCIENCE財(cái)政稅務(wù)類似的房地產(chǎn)市場交易價(jià)或重置成本為基

13、準(zhǔn))（四）課稅范圍。關(guān)于課稅范圍，國際上通行的做法是對(duì)境內(nèi)所有土地和建筑物普遍征稅，只是對(duì)農(nóng)村有不同程度的稅收優(yōu)惠。我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅，房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅只適用于城市、城鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)而不適用于農(nóng)村地區(qū)。目前，許多企業(yè)都坐落于以上稅種課稅范圍之外的區(qū)域，這些企業(yè)與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對(duì)公共品的享受方面并沒有本質(zhì)區(qū)別，卻不需要承擔(dān)房產(chǎn)稅和土地使用稅的納稅義務(wù)。因此，物業(yè)稅的課稅范圍應(yīng)擴(kuò)大到農(nóng)村，這同時(shí)也迎合了我國統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的

14、趨勢(shì)。（五）稅率l、稅率形式。各國不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率之分，目前大多數(shù)國家采用的是比例稅率，僅有極少數(shù)國家如巴西和巴基斯坦采用累進(jìn)稅率，定額稅率則主要適用于以不動(dòng)產(chǎn)的物理特征為計(jì)稅依據(jù)的國家。累進(jìn)稅率雖符合量能支付原則但稍顯復(fù)雜。而比例稅率計(jì)算征收簡單。為了簡便易行，我國可以跟從國際慣例采用比例稅率。鑒于我國地域遼闊，各地市場建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度不同，又可以采用幅度比例稅率，即中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、

15、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地實(shí)際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率。需要特殊說明的是，為了防止開發(fā)商稅費(fèi)負(fù)擔(dān)減輕后圈地運(yùn)動(dòng)愈演愈烈，必須對(duì)土地閑置實(shí)施懲罰性措施，抬高開發(fā)商閑置土地的成本。具體來說可以通過提高閑置土地的稅率來實(shí)現(xiàn)。例如，在博茨瓦納，限制土地的稅率比已開發(fā)的土地的稅率高四倍；在菲律賓，閑置土地需額外繳納5%的財(cái)產(chǎn)課稅。這些都是可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。2、稅率水平。在菲律賓，省、自治區(qū)的稅率為0.5~l%，市的稅率為0.5~2

16、%。智利的財(cái)產(chǎn)稅率統(tǒng)一為2%。印度尼西亞的財(cái)產(chǎn)稅率為0.5%。我國可以考慮采用0.l~2%的幅度稅率，主要是基于兩點(diǎn)考慮：一是遵循國際上低稅率的慣例；二是物業(yè)稅是按年交納的，低稅率不會(huì)加重納稅人的負(fù)擔(dān)，同時(shí)又可以使稅收“細(xì)水長流”。（六）稅收優(yōu)惠。盡管各國不動(dòng)產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定有很大差異，但從整體看還是存在些共同點(diǎn)和規(guī)律性，如各國普遍對(duì)國家和政府保有的公用不動(dòng)產(chǎn)，用于社會(huì)公益事業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)及農(nóng)林用地等給予不同程度的稅收優(yōu)惠。對(duì)于居民自

17、用住宅，主要有低稅率和免征額兩種稅收優(yōu)惠方式。如，新加坡財(cái)產(chǎn)稅的一般稅率為l2%，但居民自用不動(dòng)產(chǎn)的稅率為4%。印度尼西亞則規(guī)定居民所擁有的市場價(jià)低于l899美元的第一套居住用房免稅，這一免稅額可能實(shí)際上使幾乎所有的農(nóng)村房屋和大部分低收入房屋免稅。除了借鑒這些經(jīng)驗(yàn)以外，對(duì)于居民用房的稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮到新舊房區(qū)別對(duì)待的問題。因?yàn)槟壳跋喈?dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性繳納了多年的土地出讓金，而購買新房則是采用每年交付土地年租金的形式，由于貨幣是

18、具有時(shí)間價(jià)值的，很顯然舊房已經(jīng)承擔(dān)了一部分額外的稅收負(fù)擔(dān)。為公平稅負(fù)，可以采用的方法是，對(duì)原有居民住房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，把將一次性繳納的土地出讓金科學(xué)、準(zhǔn)確的換算成土地年租金并加以扣除，然后對(duì)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值適用較低的稅率。稅收優(yōu)惠還可以體現(xiàn)地區(qū)導(dǎo)向，在印度尼西亞東部的十三個(gè)省新增的投資給予在初始投資階段八年減半征收財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠。在澳門，租用設(shè)在離島的廠房做工業(yè)用途比在澳門多享受5年的物業(yè)稅豁免條款。我國可以借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。三

19、、評(píng)估物業(yè)稅的征收必須建立在財(cái)產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)上，因此，物業(yè)稅征管中最核心最重要的部分就是如何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的問題。（l）評(píng)估期間。在菲律賓每隔三年估稅師需對(duì)所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，以反映財(cái)產(chǎn)價(jià)值的變化。智利的評(píng)估價(jià)值每5~l0年變動(dòng)一次不過每年根據(jù)CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）有一個(gè)調(diào)整。印度尼西亞每三年對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值作一次重新評(píng)估，在發(fā)展較快的地區(qū)每年評(píng)估一次。從各國實(shí)踐情況看，評(píng)估期間不宜過長，以智利為例，雖然其計(jì)稅依據(jù)每隔半年會(huì)隨C

20、PI指數(shù)變動(dòng)一次，但由于評(píng)估間隔時(shí)間過長，造成財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)與實(shí)際市場價(jià)偏差很大。但評(píng)估期間過短如半年甚至每一年評(píng)估一次征管成本又太高，故評(píng)估的時(shí)間周期以2~3年為佳，每半年隨CPI指數(shù)的變化調(diào)整一次。但在房地產(chǎn)價(jià)格變化較快的情況下，要相應(yīng)縮短評(píng)估周期，以保證評(píng)估價(jià)能相對(duì)準(zhǔn)確的反映實(shí)際市場價(jià)格。（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)。隨著市場化改革的深入，原來由政府部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)逐漸由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，并相應(yīng)明確其應(yīng)擔(dān)負(fù)的法律責(zé)任。（3）評(píng)估技術(shù)。

21、在以加拿大為代表的財(cái)產(chǎn)稅制比較完善的國家，為了控制評(píng)估成本，以計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)為依托，集成評(píng)估專家經(jīng)驗(yàn)，批量處理海量數(shù)據(jù)是普遍采用的有力工具。計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)稱為CAMA，我國可以考慮引用這一技術(shù)以提高稅基的評(píng)估效率，降低評(píng)估成本，同時(shí)也增加稅基評(píng)估的透明度，減少人為因素的干擾。四、收入歸屬國際上實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家，基本上都把不動(dòng)產(chǎn)稅作為地方稅，并成為聯(lián)邦、州、地方三級(jí)政府中地方政府的主體稅。在我國由于現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)

22、稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、和土地使用費(fèi)，以及房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值稅均為地方稅，土地批租出讓金收入也歸地方政府使用。因此實(shí)施物業(yè)稅改革后，物業(yè)稅自然應(yīng)歸地方政府。另外，由于財(cái)產(chǎn)稅稅基具有地域性、普遍性收入穩(wěn)定可靠，不易發(fā)生周期性波動(dòng)以及便于征管的特點(diǎn)，使得財(cái)產(chǎn)稅稅基成為理想的地方稅稅基，同時(shí)由于財(cái)產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，將其作為地方政府的主要收入來源有利于形成“多征稅———多提供公共服務(wù)———財(cái)產(chǎn)增值———稅源增