我國房地產(chǎn)公司價值評估方法探析.pdf

1、自20世紀(jì)80年代初，隨著城市土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進(jìn)和深化，我國房地產(chǎn)企業(yè)象雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生，經(jīng)過二十多年歷練，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司活躍在中國的經(jīng)濟(jì)舞臺上，引領(lǐng)著整個行業(yè)的發(fā)展。但是作為房地產(chǎn)業(yè)整體來講還處于初級發(fā)展階段，存在所有制結(jié)構(gòu)不同、經(jīng)營規(guī)模偏小、自有資金不足、營銷渠道單一、抗風(fēng)險能力較差、供給矛盾突出等等問題，這也使房地產(chǎn)業(yè)成為爭論的焦點(diǎn)。在資本市場上，人們對房地產(chǎn)

2、業(yè)的褒貶不一，使很多具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)公司的多元化融資產(chǎn)生困難，也使廣大的投資者（特別是普通股民）把握不清房地產(chǎn)版塊的投資方向，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)公司相對準(zhǔn)確而合理的價值評估，有利于投資者與分析師理性投資、決策，也便于金融機(jī)構(gòu)來以評價結(jié)果作為參考依據(jù)，決定將給與房地產(chǎn)公司的信貸規(guī)模、結(jié)構(gòu)或具體領(lǐng)域；對公司管理者而言，一方面可以利用評估價值與市場價值的背離做出相應(yīng)的戰(zhàn)略決策；另一方面，可以了解公司價值驅(qū)動因素，改善公司經(jīng)營管理；對政府及相關(guān)監(jiān)

3、管部門而言，通過了解公司價值驅(qū)動因素，可以強(qiáng)化市場準(zhǔn)入，完善市場法律法規(guī)、確保房地產(chǎn)市場健康、順暢運(yùn)行。 本文除了引言部分由四大部分組成，首先介紹了探析我國房地產(chǎn)公司價值評估方法的背景及意義和本文的寫作思路并簡要做了文獻(xiàn)綜述。 第一部分概述了公司價值評估理論基礎(chǔ)，前小部分介紹了公司的涵義及特征，并進(jìn)行公司價值的界定，指出了本文傾向于認(rèn)為公司價值就是公司的內(nèi)在價值的觀點(diǎn)及理由。后小部分對公司價值評估的涵義、特點(diǎn)及其理論的歷

4、史變遷進(jìn)行較為系統(tǒng)地闡述。 第二部分分析了房地產(chǎn)行業(yè)價值評估特點(diǎn)。主要剖析房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)中的不完全競爭市場、周期波動性、公司資產(chǎn)負(fù)債率高等特點(diǎn)、為后面評估方法的選擇及評估模型的改進(jìn)做了鋪墊。同時還分析了房地產(chǎn)價值內(nèi)涵及房地產(chǎn)行業(yè)價值影響因素，它們對房地產(chǎn)的銷售價格及成本直接相關(guān)，進(jìn)而影響公司的預(yù)期收益。最后分析房地產(chǎn)行業(yè)價值評估關(guān)鍵點(diǎn)，指出應(yīng)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)。 第三部分闡述我國房地產(chǎn)公司價值評估方法的比較

5、及模型選擇。比較了評估方法，指出成本法的不合理性、市場法的不適用性；在收益法模型中，指出了優(yōu)選現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型的理由。 第四部分介紹了評估案例。先敘述了案例背景，而后在案例分析中，詳述評估對象的代表性、評估假設(shè)、歷史業(yè)績分析及未來財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測、評估參數(shù)確定、價值評估的結(jié)果及評估結(jié)論。 本文把價值評估理論模型在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用研究作為論文課題，通過對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行剖析及各種公司價值評估模型之間的比較分析，選用公司自由