住宅成本控制研究

1、<p><b>　　住宅成本控制研究</b></p><p>　　摘要：住宅成本的高低直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而商品住宅價(jià)格又和廣大居民的住房消費(fèi)緊密相關(guān)，因此對(duì)住宅加強(qiáng)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。本文主要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了簡(jiǎn)要概述，并通過(guò)對(duì)住宅成本控制中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，得出了相關(guān)建議和結(jié)論。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：成本

2、控制；房地產(chǎn)；住宅 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)已經(jīng)快速發(fā)展了近20年，逐步成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的舉足輕重的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并帶動(dòng)了30多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其地位不容忽視。但在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)問(wèn)題也成為普通居民一個(gè)熱門話題，其價(jià)格一直居高不下，且漲幅較快，政府對(duì)此十分關(guān)注，普通老百姓反響強(qiáng)烈。但

3、是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟(jì)行為，追求利潤(rùn)是企業(yè)的根本目標(biāo)。對(duì)于房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)業(yè)許多專家學(xué)者進(jìn)行了有益的探討，但對(duì)控制房?jī)r(jià)，降低漲幅仍奏效甚少。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)成本的途徑，最終達(dá)到買賣雙方的雙贏。 </p><p>　　一、住宅成本控制中存在的問(wèn)題 </p><p>　　1、成本管理體系缺乏全面性，缺乏全員、全過(guò)程的控制 <

4、;/p><p>　　有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有建立系統(tǒng)的成本控制流程、制度、決策機(jī)制。還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到成本控制工作是一項(xiàng)全員、全過(guò)程的控制工作，沒(méi)有形成有效的全員的、全過(guò)程的包含制度和組織保障的成本管理體系。單純強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門對(duì)成本的核算和分析，沒(méi)有建立各職能部門按業(yè)務(wù)職責(zé)共同對(duì)成本負(fù)責(zé)的全員成本管理制度。單純強(qiáng)調(diào)直接成本的管理，而忽略了期間費(fèi)用、時(shí)間成本、資金成本等間接成本控制。缺乏全面成本管理的觀念，項(xiàng)目管理體系不完善。

5、經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、不能利用規(guī)模效應(yīng)降低施工、采購(gòu)、宣傳推廣的成本，不利于企業(yè)提高品牌知名度，資金利用率降低，企業(yè)總收益下降。 </p><p>　　2、不重視投資決策階段的成本控制 </p><p>　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營(yíng)決策管理，研究分析各種決策成本就成為企業(yè)成本管理的一項(xiàng)至關(guān)重要的內(nèi)容。投資決策階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制非常重要的一個(gè)階段。雖然投資決策階段發(fā)

6、生的成本費(fèi)用較少，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗。但是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司對(duì)投資決策階段的成本控制重視不夠，所做的可行性研究報(bào)告在收集材料的廣泛性和代表性；分析計(jì)算過(guò)程的規(guī)范性；邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性；指標(biāo)選擇的合理性；計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。這樣導(dǎo)致了可行性研究報(bào)告的可操作性大大降低，往往流于形式，從而達(dá)不到“指導(dǎo)投資決策”的要求。 </p><p>　　3、不重

7、視設(shè)計(jì)階段的成本控制 </p><p>　　許多開發(fā)商在成本控制上存在的誤區(qū)是，僅僅把成本控制的主要精力放在施工階段，比如想方設(shè)法降低施工取費(fèi)，壓低材料價(jià)格，包括預(yù)決算的“斤斤計(jì)較”等等。房地產(chǎn)公司成本控制的重心大多集中在事中和事后，對(duì)事前控制（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）抓的力度還不夠，把開發(fā)項(xiàng)目的成本控制壓在施工過(guò)程，造成的結(jié)果往往是實(shí)際成本難以控制，實(shí)際成本與計(jì)劃成本相差很大，預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益將難以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)公司缺乏設(shè)計(jì)

8、成本控制的概念，不重視推行限額設(shè)計(jì)，而簡(jiǎn)單的認(rèn)為壓低了設(shè)計(jì)費(fèi)用就是降低了成本，結(jié)果往往造成工程造價(jià)上升，實(shí)際成本大大增加。 </p><p>　　4、成本管理觀念落后 </p><p>　　加里-胡佛在其著作《愿景》中精辟地指出，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)蒂是顧客的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)欲為顧客接受，就必須創(chuàng)造和提供顧客滿意的價(jià)值。而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)片面地認(rèn)為成本控制工作就是將實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，成本管

9、理觀念落后。單純強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)成本的管理，沒(méi)有從開發(fā)價(jià)值鏈全過(guò)程管理的角度去管理開發(fā)成本。單純從省錢的角度出發(fā)，影響品質(zhì)，客戶投拆多。成本控制工作的最終目的，是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高產(chǎn)品的價(jià)值，而控制或降低成本不過(guò)是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的手段之一，過(guò)分強(qiáng)調(diào)降低成本的絕對(duì)數(shù)，而忽略提高經(jīng)濟(jì)效益和提高產(chǎn)品的價(jià)值這一終極目標(biāo)，未免會(huì)有本末倒置之嫌。 </p><p>　　二、住宅成本控制的建議 </p>&l

10、t;p>　　由于我國(guó)住宅成本控制還不規(guī)范、計(jì)算手段相對(duì)落后，住宅成本控制還存在許多問(wèn)題和不足，筆者認(rèn)為要改變這種現(xiàn)狀，需要做以下改進(jìn)： </p><p>　?。?）加強(qiáng)成本控制意識(shí)。只有加強(qiáng)成本控制意識(shí)，才能充分調(diào)動(dòng)全員進(jìn)行成本控制，促進(jìn)成本控制的成功完成。 </p><p>　?。?）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)商品住宅成本控制，明確責(zé)任目標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理的主要任務(wù)是保質(zhì)、保量、按期完成施工任務(wù)，確保工程

11、資金及時(shí)到位;技術(shù)人員解決施工難題，搞好工程質(zhì)量，確保順利移交；同時(shí)項(xiàng)目班組需讓項(xiàng)目中的每一個(gè)部門、每一個(gè)班組的人員都知道其所在層次的成本目標(biāo)，并明白自己在成本控制中所起作用的同時(shí)能夠明白如何去對(duì)成本施加影響。 </p><p>　?。?）注重施工成本的同時(shí)重視對(duì)其他成本的分析控制。在商品住宅施工當(dāng)中，項(xiàng)目部主要人力、物力集中于項(xiàng)目本身的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)采購(gòu)成本、工藝成本、質(zhì)量的管理。要重視索賠管理工作，無(wú)形中可以減

12、少施工項(xiàng)目的成本。 </p><p><b>　　三、結(jié)論 </b></p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈為了適應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以顧客滿意和顧客價(jià)值最大化為最終目標(biāo)的新形勢(shì)，如何降低開發(fā)過(guò)中的成本支出，較好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，己成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一大現(xiàn)實(shí)課題，同時(shí)也把房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理推到了管理學(xué)科的前沿

13、。根據(jù)價(jià)值鏈和價(jià)值工程理論要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：首先從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)；其次是建立最基礎(chǔ)成本管理的流程與制度體系；第三個(gè)方面是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)的積累。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1].潘招兵:建筑企業(yè)的全面成本管理體系與實(shí)施方法

14、研究，工程管理，2007(3). </p><p>　　[2].李楠、戴紹棟:企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略成本管理的思考，湖南財(cái)經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2007(6)，第107期. </p><p>　　[3].師紅勤:企業(yè)戰(zhàn)略成本管理分析，西部財(cái)會(huì)，2006(1l). </p><p>　　[4].黃少芝:淺論投資項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理，廣東建材，2007(6). </p>