商業(yè)地產租賃估價模型研究.pdf

1、近年中國的大型連鎖商業(yè)企業(yè)在中國迅速的發(fā)展,并帶動了對于大型商業(yè)房地產的需求。大型商業(yè)房地產的市場既繼承于傳統(tǒng)房地產市場的規(guī)律,又具有一定的獨特性,因此在對類似大型商業(yè)零售企業(yè)這樣的商業(yè)地產的租金價格進行估價時必然有其特殊的一面。為此,本文主要從以下幾個方面展開相關研究:第一章,緒論。該部分簡要介紹了論文的選題背景和研究意義、主要研究內容、研究方法以及論文的創(chuàng)新點,以期使讀者對論文的框架結構有一個總體了解。第二章,商業(yè)地產國內外的理論研

2、究。綜述國內外商業(yè)地產的發(fā)展概況,關于商業(yè)地產定價估價的相關理論成果。本章首先引入了商業(yè)地產的概念及商業(yè)地產分類,并全面回顧了國內外商業(yè)地產的發(fā)展現(xiàn)狀與研究現(xiàn)狀;其次,比較分析了國內外商業(yè)地產定價模型研究成果,并詳細介紹了內部收益率方法在商業(yè)地產的應用和研究概況。第三章,商業(yè)地產估價的影響因素分析。本章首先介紹了上海商業(yè)地產的近況,并結合國內具有代表性城市的商業(yè)發(fā)展和租賃現(xiàn)狀,分析了在商業(yè)地產的定價過程中需要考慮到的諸多影響因素,包括商

3、圈因素,和商業(yè)地產承租方自身業(yè)績因素的影響;其次,本章還詳述了商圈理論的研究對象、研究方法及商圈分析方法。第四章,商業(yè)地產租金估價模型研究。本章詳細比較分析了幾種使用比較多的估價模型,在財務分析中常用的內部收益率原理的基礎上,論述了原始IRR方法進行估價的不足,并進行了模型的改進。第五章,案例分析。以駐滬某大型商業(yè)零售連鎖企業(yè)為對象,分析估價模型的分析能力。案例分析顯示,改進后的用于地產項目分析的IRR模型能更好地符合實際,并為地產項目

4、的正確決策提供幫助。上海、北京、廣州地區(qū)租金價格最高,東北、華北地區(qū)租金價格最低,華東、華南地區(qū)居中;上海、北京、廣州地區(qū)的地產項目IRR投資回報率最高,東北、華北地區(qū)最低,華東、華南地區(qū)居中。第六章,全文回顧與展望。全面總結了本文所取得的研究成果和不足之處,并提出了進一步的研究方向。本課題從商業(yè)地產承租方的角度出發(fā),以財務數(shù)據(jù)和相關分析方法為基礎,研究商業(yè)地產租賃價格的估價方法。本文的主要工作和研究成果包括:(1)分析和比較了以往用于

5、商業(yè)地產估計的相關理論方法和模型;(2)在對內、外部因素分析的基礎上,修改和建立了適用于大型商業(yè)零售企業(yè)的地產租賃估計模型,即以IRR為考察對象,結合商圈因素、企業(yè)業(yè)績因素、及地域價值因素,分析和評估IRR與地產價格的動態(tài)關系,確定地產估計結果的效果;論文的創(chuàng)新點可以概括為理論和實證兩個方面,理論創(chuàng)新主要集中在第二、三、四章,實證創(chuàng)新主要集中在第五章。本文創(chuàng)新性體現(xiàn)在以下方面:(1)分析了傳統(tǒng)的基于財務數(shù)據(jù)分析的估價模型中存在的不足,指

6、出了傳統(tǒng)分析模型中產生估價誤差的原因,并改進了用于分析地產項目IRR與租金關系的內部收益率模型。(2)選擇投資中國市場的某外資大型商業(yè)零售連鎖企業(yè)為對象,通過對于國內大型商業(yè)房地產大量原始數(shù)據(jù)的分析、整理、匯總,驗證了本文所建立的估價模型。這在中國大型商業(yè)地產研究領域具有開創(chuàng)性。(3)利用對實際地產項目研究的結果,結合影響經(jīng)濟發(fā)展的各個因素深入探討了國內各區(qū)域地產項目投資回報率存在差異的原因,并對國內各區(qū)域的經(jīng)濟輻射力作出比較分析,揭示