資產(chǎn)證券化在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中的研究及應(yīng)用.pdf

1、現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最大問題就是--過度依賴銀行信貸而造成的內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)不合理。該問題將阻礙我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。從微觀層面上看，將造成企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)單一、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，市場資本流通體系不健全、社會(huì)閑散資金未能充分利用等弊端。從宏觀層面上看，則使銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加，國家金融安全受到潛在威脅。 眾所周知，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。但頻繁而至的宏觀緊縮政策，讓依賴銀行信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)無不面臨著生存

2、的資金壓力——現(xiàn)階段銀行信貸不僅不能滿足企業(yè)對(duì)資金量的需求，甚至還給企業(yè)未來經(jīng)營帶來了潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)。因此，改變我國房地產(chǎn)企業(yè)單一融資渠道方式，建立多元化的直接融資渠道方式迫在眉睫。 本文基于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景、房地產(chǎn)企業(yè)融資需求和國外房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)驗(yàn)，提出了將資產(chǎn)證券化運(yùn)用到我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中的構(gòu)想。除第一章緒論外，為了更好的對(duì)這種構(gòu)想進(jìn)行理論探索和實(shí)踐論證，本文分別從六個(gè)章節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，具體內(nèi)容如下：

3、第二章，首先對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式的弊端進(jìn)行分析，并為下一章引入資產(chǎn)證券化理論奠定行業(yè)背景基礎(chǔ)。該章內(nèi)容主要包括政策層面和企業(yè)層面兩方面內(nèi)容。政策層面上，回顧了不同歷史發(fā)展階段我國房地產(chǎn)市場的信貸政策變化情況。從中可看出，近年我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中暴露出的諸多金融市場不完善之處，是導(dǎo)致國家不斷加大信貸緊縮政策力度的直接原因。企業(yè)層面上，闡明了房地產(chǎn)企業(yè)過度依靠銀行單一融資方式存在的弊端，并對(duì)非資產(chǎn)證券化的其他融資方式的優(yōu)勢、

4、劣勢和適用范圍進(jìn)行了對(duì)比分析，但發(fā)現(xiàn)它們均不具備廣泛推廣的條件。最后，得出結(jié)論：要徹底改變現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資結(jié)構(gòu)，必須另外尋求到一種有效的創(chuàng)新融資方式。 第三章內(nèi)容緊承第二章思路，引入了資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)理論。在本章中，首先介紹了資產(chǎn)證券化的含義、特征、參與主體、運(yùn)作流程及相關(guān)重要性原理。其次，再對(duì)易與資產(chǎn)證券化混淆的企業(yè)證券化和住房抵押貸款證券化(MBS)概念分別對(duì)比分析，進(jìn)而更清楚地界定資產(chǎn)證券化研究領(lǐng)域。 第四

5、章介紹了主要資產(chǎn)證券化發(fā)達(dá)國家的融資經(jīng)驗(yàn)。本章一至三節(jié)以美國、英國、日本為例，分別從資產(chǎn)證券化發(fā)展歷程、主要融資模式、核心經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以及聯(lián)系我國實(shí)際得出的經(jīng)驗(yàn)啟示等多個(gè)方面，介紹了以上三個(gè)國家資產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)。在本章第四節(jié)中，將前三節(jié)得到的經(jīng)驗(yàn)啟示進(jìn)行整合，首先歸納出了美英日三國資產(chǎn)證券化的六條共同特征，從中看出正是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新帶來改革，才促使了它們房地產(chǎn)企業(yè)在突破資金瓶頸后得以不斷的發(fā)展壯大；其次，再結(jié)合我國金融體系不夠健全、房地

6、產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一、證券市場快速發(fā)展等國情，在美英日三國共同經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上提煉出了對(duì)我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展具有借鑒意義的七條重要啟示。 第五章是全文重要的分析章節(jié)，著重對(duì)我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資進(jìn)行決策分析。本章開篇，就對(duì)我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了一個(gè)掃描，從而得出我國房地產(chǎn)信托融資發(fā)展緩慢、房地產(chǎn)投資基金尚未正式建立的結(jié)論。本章其余內(nèi)容則劃分為宏觀層面和微觀層面兩大部分：一是我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資宏觀SWOT分析，

7、二是我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資企業(yè)內(nèi)部決策分析。在我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資宏觀SWOT分析部分中，本文利用SWOT戰(zhàn)略模型，分別解析了我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資發(fā)展道路上將面臨的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)及威脅。在得出SWOT結(jié)果后，本文將其與第三章中歸納出的美英日三國資產(chǎn)證券化發(fā)展共同特征及對(duì)我國的啟示進(jìn)行比較，不僅得出我國已初步具備加速房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的核心條件的結(jié)論，更首次全面提出了促進(jìn)我國房地產(chǎn)證券化宏觀環(huán)境發(fā)展的七大體系化建議。

8、 在我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資企業(yè)內(nèi)部決策分析部分，本文首先考慮了企業(yè)融資決策出發(fā)點(diǎn)、決策原則及重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，其次結(jié)合現(xiàn)有政策環(huán)境和筆者房地產(chǎn)市場實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)解析了我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)各階段面臨的資金缺口狀態(tài)，進(jìn)而再次論證了企業(yè)拓寬融資渠道的內(nèi)在緊迫性。 第六章是全文內(nèi)容的升華，提出了適合我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資的“一主兩輔”模式。本章觀點(diǎn)的提出是建立在此前四個(gè)章節(jié)內(nèi)容和結(jié)論基礎(chǔ)上的，力爭做到有理有據(jù)。在“核心模式”——

9、權(quán)益型封閉式房地產(chǎn)投資基金(REITS)、“兩輔模式”——出售型土地使用權(quán)信托和有限合伙制(RELP)的分析中，本文分別從構(gòu)思依據(jù)、具體模式、適用范圍及發(fā)展建議四個(gè)方面論證模式的可行性。 第七章是第六章“一主兩輔”模式的案例應(yīng)用部分。為了解決房地產(chǎn)案例在開發(fā)過程中遇到的資金瓶頸問題，我們將該項(xiàng)目特點(diǎn)與“一主兩輔”房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的適用條件分別進(jìn)行比較，最終選擇了有限合伙制(RELP)模式。最后，在方案假設(shè)條件、設(shè)置操作流