w科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒

1、萬科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,深圳市道然企業(yè)管理咨詢顧問有限公司,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)律 為您創(chuàng)造價(jià)值,祖缸殿滓乍棠苑筏騷氮?jiǎng)澋聸_瘟依僧瞻闖鍬挪汕寓癱濰漫其梯斃嶺禿腺W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,,房地產(chǎn)項(xiàng)目合作,改烷弧允藐片炭鞋慎洲玉西兩篡塢珊坤敢機(jī)漁福年敦斟絲鵝畫搪軟燼踴酸W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,3,一、項(xiàng)目合作涉及的主要問題,（一）為什么要合作 1、不合作行不行？ 2、合作

2、有什么好處？ （二）怎樣合作 1、找誰合作？有地的、有資金的。 2、合作的原則是什么？ 3、采取怎樣的合作模式？（三）合作對萬科的影響 1、正面影響和負(fù)面影響 2、如何克服合作給萬科帶來的負(fù)面影響,二、重點(diǎn)—怎樣合作,（一）合作原則（二）合作模式,目錄,難點(diǎn)—合作模式,1、與土地方合作（1）項(xiàng)目公司模式（2）合作建房（3）股權(quán)收購2、與資金方合作（1）聯(lián)合競買（2）境外

3、融資（3）信托,痘踢椿厭倍埋浸勿九丈身墜揀仗若癢斤潤液惹猛桅筍擺蠶刃竟繃際膠久帛W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,4,一、合作的必要性（一）從集團(tuán)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略角度考慮 降低資金投入的同時(shí)不增加負(fù)債，不降低投資收益率（二）項(xiàng)目發(fā)展存在資金瓶頸 1、土地政策變化 2、國家金融政策變化（三）土地供不應(yīng)求 維持年30%的增長率,為什么要合作,二、合作的可能性 萬科可以合作

4、 過往萬科項(xiàng)目合作過程中，曾經(jīng)出現(xiàn)過一些問題，發(fā)生過糾紛。但是萬科還可以再合作，因?yàn)椋?（一）早期的合作環(huán)境、土地市場還不規(guī)范，而今已經(jīng)比較規(guī)范。 （二）萬科之前的項(xiàng)目合作、項(xiàng)目發(fā)展也沒有今日規(guī)范 （三）否定之否定是事物發(fā)展的客觀規(guī)律，只要我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，就能夠最大程度的的控制合作風(fēng)險(xiǎn)。,懇男爵轉(zhuǎn)弦寨讒翹丫垃毫僻蝦粕鑰搏磊水叫貢難填剪慌殷瀝助鷹炙泰莢誹W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,5,怎樣

5、合作,一、萬科合作的原則,是集團(tuán)把合作確定為發(fā)展策略基礎(chǔ)上，主要從萬科選擇合作的主要目的出發(fā)制定；是篩選適合萬科開發(fā)的模式主要依據(jù)之一；,（一）降低項(xiàng)目資金投入比例 與土地方合作、聯(lián)合競買時(shí)，應(yīng)當(dāng)將萬科的資金投入降低到萬科獨(dú)立開發(fā)的60%以下，信托的合作應(yīng)當(dāng)將萬科的資金投入降低到50%以下，HI的方式應(yīng)當(dāng)將萬科的資金投入降低到20%以下。,（二）優(yōu)先考慮與土地方的合作模式 合作模式包括與土地方的合作和與資金方的合作兩

6、大類。 與土地方的合作，一方面可以降低萬科的資金投入，另一方面可以通過合作獲得優(yōu)質(zhì)土地，因此，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮與土地方的合作。,（三）根據(jù)項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)的評估，選擇合適的模式以降低項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)。 與土地方的合作方式，風(fēng)險(xiǎn)由小到大依次是：設(shè)立項(xiàng)目公司模式、合作建房模式、股權(quán)收購模式。與資金方的合作風(fēng)險(xiǎn)由小到大依次是：聯(lián)合競買、HI、信托。在某一具體模式中，又存在幾種具體合作方式，不同的方式風(fēng)險(xiǎn)大小也不相同。如在股權(quán)收購模式中，

7、不同的收購方式，風(fēng)險(xiǎn)大小不同，風(fēng)險(xiǎn)由小到大依次是收購新設(shè)項(xiàng)目公司、收購項(xiàng)目公司、收購公司。,（四）通過控制付款節(jié)奏控制合作風(fēng)險(xiǎn)合作風(fēng)險(xiǎn)的控制，最重要的方式之一是控制付款節(jié)奏，付款節(jié)奏的控制主要通過設(shè)定付款條件加以控制，即以合作方完成特定工作如拆遷交地和萬科取得權(quán)益如取得土地證等作為付款條件，并同時(shí)考慮付款比例和付款時(shí)間間隔，而不是簡單的以時(shí)間作為付款條件。拆遷交地、土地過戶、股權(quán)變更、權(quán)益分配等都可作為付款條件，具體付款時(shí)應(yīng)將付款與這

8、些付款條件結(jié)合起來，具備付款條件則付款，在付款條件具備前則不付款。,嘛問顧道捕辱孺熙妝扦英鄧蛙敷襲飲焦疚叼燈濰皺漿藍(lán)祟喘汁鋪私騰焊器W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,6,（五）萬科參與合作項(xiàng)目的投資收益應(yīng)當(dāng)高于萬科獨(dú)立參加招拍掛項(xiàng)目的投資收益 萬科獨(dú)自參與招拍掛項(xiàng)目的投資收益率約為13%，內(nèi)部收益率約為18%。 萬科參與合作項(xiàng)目的內(nèi)部收益率原則上應(yīng)不低于18%，萬科的投資收益率應(yīng)不低于20%。,（六）控制項(xiàng)目經(jīng)營管理

9、權(quán)項(xiàng)目經(jīng)營管理權(quán)由萬科控制，合作方只參與管理。在具體管理模式上，區(qū)別兩類合作者，采取不同的項(xiàng)目經(jīng)營管理模式。一類是行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略合作者，企業(yè)實(shí)力雄厚，行業(yè)內(nèi)競爭優(yōu)勢明顯；一類是為獲取土地資源而進(jìn)行的合作。對于前者在經(jīng)營管理模式上，可采取項(xiàng)目由萬科經(jīng)營管理，合作方參與管理和監(jiān)督的方式，采取董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)營管理班子由萬科組建，董事會由雙方組成的方式。對于后者，在經(jīng)營管理模式上，萬科將項(xiàng)目公司視同于萬科全資公司，由萬科負(fù)

10、責(zé)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管理，成立項(xiàng)目公司或者收購公司股權(quán)的，要絕對控股項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司和被收購公司的董事長、總經(jīng)理由萬科委派。,怎樣合作,（七）財(cái)務(wù)報(bào)表合并可控合作項(xiàng)目是否合并集團(tuán)報(bào)表、何時(shí)并入集團(tuán)報(bào)表，萬科方要可控。一般在下列條件同時(shí)具備的情況下可以合并報(bào)表：1、合作項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率不高于集團(tuán)平均資產(chǎn)負(fù)債率，合并報(bào)表可通過萬科與關(guān)聯(lián)公司之間、萬科與合作方之間，轉(zhuǎn)讓其持有的合作公司之間的股份實(shí)現(xiàn)。2、2年內(nèi)體現(xiàn)利潤的項(xiàng)目，從項(xiàng)目立項(xiàng)起2

11、年內(nèi)產(chǎn)生利潤的合作項(xiàng)目，合并報(bào)表。,枯爛炕葦北魂比躥跟氟卞撞唆巷滌敵匹俱衰亞顫疇殃攔琺烤操愚傻訟螟淄W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,7,（八）收益分配的模式和支付方式在與土地方合作和聯(lián)合競買模式下，收益分配的模式按優(yōu)先順序排列有：給合作方固定回報(bào)方式，分配經(jīng)營收入方式，利潤分配的方式。給予合作方收益分配的具體方式有土地補(bǔ)償款、七通一平費(fèi)用、工程款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等方式，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的股權(quán)交易的價(jià)格應(yīng)當(dāng)盡可能與注冊資本

12、額相同，不要溢價(jià)收購（在信托、HVB的合作模式中，在支付信托費(fèi)用、貸款本息后，萬科享有對項(xiàng)目100%的收益）。,（九）使用和維護(hù)萬科品牌合作項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)使用萬科品牌和商標(biāo)，萬科品牌和商標(biāo)許可使用的范圍限于合作項(xiàng)目本身，萬科品牌和商標(biāo)不得許可合作方使用，也不得許可雙方合作的公司用于合作項(xiàng)目本身之外的其他用途。合作項(xiàng)目執(zhí)行集團(tuán)品牌戰(zhàn)略，集團(tuán)品牌推廣及于合作項(xiàng)目。合作項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、物業(yè)管理各項(xiàng)環(huán)節(jié)執(zhí)行集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)按照全資公

13、司項(xiàng)目的品質(zhì)和質(zhì)量要求合作項(xiàng)目。在合作項(xiàng)目開發(fā)完畢后，要收購合作方在項(xiàng)目公司中的股權(quán)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為原合作方注冊資本出資額金額），維護(hù)萬科品牌形象。,標(biāo)哈財(cái)園搓纓沙覺掠搔殿龍躲餐苛債字圍粕鴿范坊添八議柄基敬膠新絞祥W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,8,適合萬科合作的模式,序：適合萬科合作的模式是根據(jù)萬科合作的原則，結(jié)合房地產(chǎn)市場現(xiàn)行的合作模式、萬科合作的經(jīng)驗(yàn)以及現(xiàn)行政策法律，從實(shí)現(xiàn)合作目的、具備可操作性、保障合作利益、合

14、作風(fēng)險(xiǎn)相對可控等方面考慮，作出的篩選和進(jìn)行的改良。 從合作結(jié)合的基本要素土地和資金出發(fā)，將與土地方合作、與資金方合作兩大類，每一類別分為三個(gè)基本模式，大部分基本模式下又可細(xì)分為幾種具體模式。,現(xiàn)行的主要合作模式先看看現(xiàn)行的合作模式主要有那些，以便進(jìn)行篩選，選出適合萬科合作的模式。現(xiàn)行的合作模式多種多樣：合作建房、成立項(xiàng)目公司、投資商形式、借貸、土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、品牌輸出、信托、契約式合作開發(fā)等。,焰常粱餞金遇殺孤粟榮箭窯乖圖瑞

15、駱寥嚨聽柏籠人彩前碧輸巡買應(yīng)蕭匹廖W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,9,根據(jù)萬科的合作原則，根據(jù)項(xiàng)目合作需要土地、資金的要素，將適合萬科的合作模式分為兩類：與土地方的合作，與資金方的合作。（一）與土地方合作主要包括：1、項(xiàng)目公司2、合作建房1）掛牌2）協(xié)議3、股權(quán)收購（二）與資金方合作，主要包括：1、聯(lián)合競買2、HVB3、信托,慨碌凸赦娶獨(dú)廄阻種寒舵怨終尺脯蹦騙讒桌籬懸錯(cuò)礙耐昌札匣駕鉤罕洱夢W科項(xiàng)目拓

16、展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,10,第一類：與土地方的合作模式,該模式是土地方出地、萬科出資的一種合作模式。合作的前提是合作方享有土地使用權(quán)。主要合作模式有： 設(shè)立項(xiàng)目公司模式 合作建房 股權(quán)收購模式。,祖味澗眼迪汲泉詭槽塹弗嗆猩歲掣丘密蟹競怠都呀脂礙帳叢亢葫沸麗駿捧W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,11,合作第一基本模式：項(xiàng)目公司模式,1、 模式描述該模式是萬科與土地方成立項(xiàng)目公司，土

17、地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后，由項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的一種模式，有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。基本模式如圖：,油聽虎瑪米饞訃尖澇艷觸麓倔別葉色矽牢潰淫擲岔嘎王稿妙閣橡斃善舟愿W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,12,2、項(xiàng)目公司模式的基本原則,注冊資本低的原則：注冊資本盡可能控制在2000萬元人民幣以內(nèi)。 絕對控股原則：萬科全資子公司及其萬豐公司在項(xiàng)目公司中絕對控股，萬科全資公司所占股份

18、低于50%。 股權(quán)并購可控原則：萬科受讓對方在項(xiàng)目公司中股權(quán)可以控制，但事先需要對受讓股權(quán)及其條件、價(jià)格等約定清楚。 項(xiàng)目公司全資化原則： 項(xiàng)目分配利潤后，萬科要收購合作方的全部股權(quán)，在與業(yè)主的買賣合同履行完畢，保修期滿后， 注銷項(xiàng)目公司，客戶服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)轉(zhuǎn)由保留的客戶服務(wù)部門和物業(yè)管理公司承擔(dān)。控制股權(quán)變更登記手續(xù)原則：股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理。,怔倒禹慌縮歲州啊誕森挽怎墩脈克至理腋肝芭聯(lián)稻俘優(yōu)

19、蜜猴詛漠哺忱灸錐W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,13,3、優(yōu)缺點(diǎn)：,優(yōu)點(diǎn)是土地證辦到了項(xiàng)目公司名下，雙方合作關(guān)系比較緊密。缺點(diǎn)是涉及到項(xiàng)目公司日后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。,4、主要風(fēng)險(xiǎn)和控制,（1）土地變更到項(xiàng)目公司名下控制風(fēng)險(xiǎn)的方式一是事先要確定土地可以變更到項(xiàng)目公司名下并明確具體變更方式，二是土地變更到項(xiàng)目公司名下前要控制資金風(fēng)險(xiǎn)，土地變更后才進(jìn)行后續(xù)資金投入。（2）控制設(shè)立項(xiàng)目公司的手續(xù)項(xiàng)目公司的設(shè)立登記手續(xù)

20、，項(xiàng)目公司的設(shè)立工商登記手續(xù)，印章等在設(shè)立時(shí)就控制，以保證項(xiàng)目公司設(shè)立后不發(fā)生債務(wù)，特別是產(chǎn)生或有負(fù)債。,（3）后續(xù)投入土地變更到項(xiàng)目公司名下后，如不是萬科單方投入后續(xù)資金，而是雙方按一定比例進(jìn)行后續(xù)投入，則對方是否有能力進(jìn)行后續(xù)投入，則存在一定的不確定性，控制方式一是事先要了解對方的資金實(shí)力，二是萬一對方無法完成后續(xù)投入，需要有變通辦法，如改為萬科單方投入，但利潤分配比例也相應(yīng)調(diào)整。（4）經(jīng)營管理萬科應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對方可以

21、適當(dāng)參與和監(jiān)督，但不能無理干涉，控制方式一是事先雙方要約定清楚，二是董事長、總經(jīng)理要由萬科委派、董事會構(gòu)成萬科占多數(shù)。（5）、收益分配應(yīng)優(yōu)先考慮采取分配經(jīng)營收入方式，其次考慮采取利潤分配的方式。收購合作方股權(quán)時(shí)，以合作方在項(xiàng)目公司出資的注冊資本額作為股權(quán)收購價(jià)，不要溢價(jià)收購。,樟警翔限垂僳守癱栓籬翻聚諱符酷寶呆匡蠕孺掩啼初猛坯屎值搽足姚祁菏W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,14,案例：西山庭院項(xiàng)目,一、 合作方式1

22、、海開集團(tuán)將天秀項(xiàng)目1號地（即西山庭院項(xiàng)目）按三通一平及完成部分紅線外大市政（含上水、雨污水、電信、燃?xì)?、道路）的?biāo)準(zhǔn)交于我司開發(fā)，我司向其支付項(xiàng)目合作費(fèi)共計(jì)26367.5萬元。2、雙方注冊成立項(xiàng)目公司，將該項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)變更至該項(xiàng)目公司名下，并由該項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及銷售。3、海開集團(tuán)將其在項(xiàng)目公司的全部股份全部轉(zhuǎn)讓給北京公司及其指定的公司。,二、分析說明該合作方式實(shí)際是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，即通過辦理立項(xiàng)變更手續(xù)達(dá)成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，之所

23、以以成立項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義完成立項(xiàng)變更手續(xù)，并最終通過收購項(xiàng)目公司股權(quán)的方式完成全部的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是因?yàn)楹献鞣胶ｉ_公司作為政府的公司不愿承擔(dān)倒賣項(xiàng)目的名聲，且如此做法利于立項(xiàng)變更的達(dá)成，因當(dāng)時(shí)政府對立項(xiàng)變更行為已開始控制。,杠年閣汽邏罩擂鈉逛勞辮初沿因以盯膠錳庫哼踞薪晃靠柑敘漓浪袍眾扳戴W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,15,1、立項(xiàng)變更的順利達(dá)成：問題：立項(xiàng)變更是否可以達(dá)成，時(shí)間上是否可以達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。

24、對策：從當(dāng)時(shí)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)顯示，立項(xiàng)變更是可行的，有許多先例，政府并未明確禁止，因此是可以實(shí)現(xiàn)的，只是時(shí)間問題。同時(shí)約定在合同簽定130日內(nèi)不能達(dá)成立項(xiàng)變更手續(xù)，則萬科可以解約，并在解約通知送達(dá)之日起10日內(nèi)，返還已付款項(xiàng)。鑒于對方良好的資信情況，返還是有保障的。,2、    項(xiàng)目公司的控制及股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題問題：由于在項(xiàng)目公司簽定之初，對方是大股東，因此，理論上存在項(xiàng)目公司的控制問題。對策：公司的注冊

25、全部由我司完成，全部工商手續(xù)在我司手中掌握；合同約定對方只有名義上的股權(quán)，不參加經(jīng)營及利潤分配；簽定合同的同時(shí)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽好并放于我司手中，合同條件達(dá)成即由我司單方辦理股權(quán)變更手續(xù)。,三、面臨的主要問題和風(fēng)險(xiǎn),明鞏鼎壩媽戳蛛壤敢善炭仍窯砧娃賒囚忻憾釩粱枯甩苗佰老層釩堅(jiān)猾倒徐W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,16,合作第二基本模式：合作建房,合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)

26、開發(fā)形式。 模式：分為掛牌模式和協(xié)議模式。 實(shí)際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)，合作建房。,一、合作建房——協(xié)議方式合作建房協(xié)議模式以深圳為例：原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的１０％，可以合作建房。土地可以協(xié)議出讓合作方可以協(xié)議合作建房，報(bào)主管部門審批。,刺圍椎除就質(zhì)拯翼瘧同函潤塑倉枝北秘諾簧侮湃底舞箍刑棄尼批音苛堆奔W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)

27、驗(yàn)借鑒,17,案例：深圳銀湖項(xiàng)目,一、合作模式   1、深圳規(guī)定：原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的１０％，可以合作建房。宗地屬于農(nóng)村征地返還用地，能夠以合作建房方式取得土地。2、合作方式：深圳公司擬與土地方、中介方通過三方合作建房的形式進(jìn)行獨(dú)立開發(fā) 。,二、合作內(nèi)容1、土地方在項(xiàng)目中占20%的權(quán)益，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目土地使用權(quán)，完成地塊紅線內(nèi)的清場，辦理相關(guān)手續(xù)，取得林業(yè)和

28、環(huán)保部門的批文；2、中介方在項(xiàng)目中占15%的權(quán)益，負(fù)責(zé)繳納項(xiàng)目用地的政府地價(jià)（以政府基準(zhǔn)地價(jià)的10%為基數(shù)計(jì)算，估計(jì)總額在2,000萬元左右），負(fù)責(zé)按規(guī)定遷移高壓線，并負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理；3、萬科在項(xiàng)目中占65%的權(quán)益，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，承擔(dān)相應(yīng)的資金和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并以商議的價(jià)格收購?fù)恋胤?、中介方在?xiàng)目中的權(quán)益；,三、簡要分析1、項(xiàng)目取得項(xiàng)目能夠順利拿下取決于合作方的工作力度，存在合作方無法與政府達(dá)成返還用地協(xié)議的概率，

29、項(xiàng)目能否拿到存在不確定性因素。2、三方采取表面上進(jìn)行“合作建房”，實(shí)質(zhì)上為買斷土地3、資金風(fēng)險(xiǎn)我方只支付了400萬元定金，中介方提供擔(dān)保。與合作方有良好的合作背景。,陵至凜墨傈秋埃帶犁拖茅熟敝酒比娶狂迭象硬仗龐充疹嗡杖斡狹瘡簡含病W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,18,二、合作建房——掛牌模式,（一）模式描述以深圳為例：對已繳清地價(jià)款的出地方（農(nóng)村征地返還用地除外），出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌、招標(biāo)、

30、拍賣等方式尋找合作方。合作建房（農(nóng)村征地返還用地除外）須進(jìn)入土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行，棄絕了以前私下尋找合作方的途徑。合作建房視為土地使用權(quán)部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，以價(jià)高者得的原則確定合作方，合作開發(fā)的事宜不作為交易條件，待成交后由合作雙方協(xié)商解決。其基本模式如圖：,局漣盈狄抑疲騙炭捎韶貿(mào)厚搽逸恰灶懇酚魂折記拼族淆曼規(guī)猛虐甲穿幌振W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,19,2003年8月，委托方委托市

31、土地房產(chǎn)交易中心組織掛牌轉(zhuǎn)讓的Ｂ２０２－３１宗地，位于福田區(qū)新洲路與蓮花路交匯處。該宗地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)份額的８０％。競得人須根據(jù)規(guī)劃要求出全資開發(fā)建設(shè)整個(gè)項(xiàng)目，并保證委托方享有建成房地產(chǎn)２０％的權(quán)益。深圳市第一宗土地使用權(quán)部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目正在市土地房產(chǎn)交易中心公開掛牌，這是深圳首次通過政府進(jìn)行的合作建房。,案例：新洲項(xiàng)目掛牌合作建房,舒桑瞻拆洽害喪踴綁汾偉謹(jǐn)阿糕蜀斤騾歐佃奔云低柑墓祟橙祭誠冷傍致跺W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)

32、目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,20,（二）合作原則,1、默契原則：事先達(dá)成默契。2、成本控制原則：競爭可能導(dǎo)致成本增加，即便事先有默契，成交價(jià)超過協(xié)議價(jià)的差價(jià)返還難以保障，故不應(yīng)以差價(jià)返還作為提高成本的理由。3、土地過戶原則：萬科要按份額成為土地使用權(quán)人。,優(yōu)缺點(diǎn)：特點(diǎn)是：實(shí)質(zhì)上是二手地，但在合作方選擇上與一手地掛牌相似，而成交后，所依據(jù)的是雙方的合作協(xié)議。1）優(yōu)點(diǎn)是政府認(rèn)可，掛牌前已經(jīng)繳清地價(jià)，土地相對干凈，手續(xù)辦理有保障。2）缺點(diǎn)是

33、競買存在競爭，合作成本提高，如合作雙方事先有默契，但不能保證合作成功，如合作雙方事先沒有默契，又存在合作雙方相互不了解，合作存在磨合等方面的問題。,（三）主要風(fēng)險(xiǎn)控制,1、土地：對土地有無其他債權(quán)債務(wù)情況了解清楚，在競買前了解清楚；2、合作方：了解合作方誠信。3、合作條件：掛牌主要是合作者身份的競爭，具體合作條件需要在合作協(xié)議中明確；最好的措施是掛牌前與土地方達(dá)成默契，但要控制承諾參加競買的最高價(jià)。4、土地變更及付款風(fēng)險(xiǎn)：成交確

34、認(rèn)前資金共管，土地變更登記后付款。,（四）分配,最好采取分銷售收入的分配方式。,松蛆能搗氧四榜逃銘嘴霄沫圈焉瞳街溉祥幼桅損喬射掠拔窿究珠運(yùn)剿香緬W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,21,第三合作模式：股權(quán)收購模式,（一）模式描述：股權(quán)收購模式是萬科將土地使用權(quán)名下公司的部分股權(quán)收購，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。其基本模式如圖：,片頓纏樹輻而將憫墻欄柿鉻壟胰

35、壕狐抉乙乞摟蜒腥叮領(lǐng)稚蟻環(huán)駁愿單卜鼠W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,22,（二）股權(quán)收購方式有三種具體方式：,收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式，收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式，收購現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式。三種方式的風(fēng)險(xiǎn)由低到高，選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險(xiǎn)由低到高的方式進(jìn)行。,第一種方式：收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式,A、由土地方與萬科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下（或者由土地方新設(shè)立項(xiàng)目公司，然后將新設(shè)立的項(xiàng)目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給

36、萬科的方式）。B、該方式的前提是：新設(shè)立項(xiàng)目公司并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下獲得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T批準(zhǔn)。一般要求此前土地方還沒有設(shè)立過項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)過戶給該項(xiàng)目公司。C、萬科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊登記、股權(quán)變更等手續(xù)，控制項(xiàng)目公司印章、帳戶，以便控制可能產(chǎn)生的或有負(fù)債。D、優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下方式，,什仆蝴戒蚜憐抨褪千令媽雙熊冉倘白吟吸曼擰抄束絮誰你漫

37、巷瘤錳售荊著W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,23,案例：上海金豐蘭喬圣菲項(xiàng)目：,1、項(xiàng)目概況：占地面積：31.7公頃，土地方在簽約前已獲得A-1、A-3地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，A-5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。土地方：上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。隸屬：華漕鎮(zhèn)政府（原上?？h諸翟鄉(xiāng)人民政府） 注冊資本總額：1000萬元人民幣。公司資產(chǎn)總額9013萬元，負(fù)債8735萬元，所有者權(quán)益278萬元。,2、操作模式1）金豐公司與另一鎮(zhèn)

38、屬企業(yè)注冊成立華歐公司。2）金豐公司將A-1、A-3、A-5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。3）待華歐公司完成土地出讓，取得地塊的土地權(quán)證后，萬科收購華歐公司100%股權(quán)。4）政府部門認(rèn)可金豐公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至華歐公司：華歐公司成立時(shí)實(shí)質(zhì)是政府嫡系企業(yè)。華歐公司受讓土地使用權(quán)，政府部門認(rèn)為是同一公司的內(nèi)部行為，未轉(zhuǎn)讓至其他公司。2002年2月，金豐公司與上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊成立上海

39、華歐房地產(chǎn)有限公司。華歐公司注冊資金800萬元，實(shí)質(zhì)由上海萬科投入，整個(gè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬科進(jìn)行。華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得A-1、A-3、A-5地塊的土地使用權(quán)。,金慧辮鬃攀途寵減痔希鍘息滅摸擊搔島軀圈磋舔侶傳墟墮術(shù)裹呂不當(dāng)箕稼W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,24,第二種方式：收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式,A、合作方已經(jīng)設(shè)立項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，合作方將項(xiàng)目公司名下部分股

40、權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式。B、項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜、可能已經(jīng)開發(fā)銷售項(xiàng)目、可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負(fù)債等情況，需要由合作方完成對項(xiàng)目公司股權(quán)清理、債務(wù)清償，使項(xiàng)目公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件，如果不能達(dá)到，則不進(jìn)行股權(quán)收購。C、萬科需要控制股權(quán)收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù)E、股權(quán)變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項(xiàng)，但支付比例不應(yīng)超過30%，而且合作方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。,羞額讀減兢績派閱辨延虹邪泄鑰曾洛豈剖正瓊媽糯誓羨捐滌

41、蛾睛選磅籠濁W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,25,案例：昆山項(xiàng)目,一、項(xiàng)目背景1、土地1993年，大上海協(xié)議受讓3000畝土地用于高爾夫球場及配套設(shè)施建設(shè)，并與昆山國土局約定其享有轉(zhuǎn)讓土地一次的權(quán)利。2003年下半年，昆山大上海公司與昆山嘉華公司達(dá)成協(xié)議，將其最后未開發(fā)的850畝土地即宗地轉(zhuǎn)讓給嘉華用于別墅開發(fā)。目前，850畝中的一期約300畝土地證更名手續(xù)正在國土局辦理中，預(yù)計(jì)年底前完成。其余二期約500畝

42、土地證更名手續(xù)也將在明年3月份前辦出，嘉華應(yīng)于2004年2月28日前向大上海支付RMB14,752萬元的土地轉(zhuǎn)讓款，嘉華要求萬科支付。,2.  關(guān)于昆山嘉華投資有限公司成立時(shí)間：2003年10月24日注冊資本：人民幣5000萬元經(jīng)營范圍：投資興辦實(shí)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)；信息咨詢。 股東構(gòu)成：過志敏（個(gè)人）、陳建良（個(gè)人）和深圳市東旭投資有限公司，分別持股30％，30％和40％。 法人代表：葉志高

43、33、合作嘉華合法取得宗地全部850畝土地使用權(quán)即完成土地證更名，萬科收購嘉華85％股權(quán)，原股東保留15％股權(quán)，合作開發(fā)，共同承擔(dān)投資共負(fù)盈虧。保留15％股權(quán)的考慮 嘉華公司三方股東在昆山擁有良好的政府人脈資源，萬科與無錫嘉德合作關(guān)系愉快，股權(quán)總計(jì)僅15％，并約定不參與項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營，因此不會影響萬科對項(xiàng)目的掌控；,譜裴油隸盯蠶港蒙祿瞻哮崎南區(qū)粥課汐嫂勛王姜井舔訊淖漣表邵拌放酉參W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,2

44、6,二、操作要點(diǎn),土地使用權(quán)的取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)防范 款項(xiàng)支付,（一）土地取得,1、昆山國土局允許一次轉(zhuǎn)讓2、土地還未到被收購公司名下3、后期土地取得4、土地款的支付對策股權(quán)收購收購協(xié)議不到不生效不能取得則只做一期土地抵押后支付后期款,（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓,1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款2、或有負(fù)債對策1、注冊資本額協(xié)議85％股權(quán)以RMB4,250萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議2、接管財(cái)務(wù)、印章15%股權(quán)質(zhì)押連帶

45、責(zé)任擔(dān)保,勺泰制鍬鈕厭迫草拭瑯溝曼壟波章憋瀕沫剁韓拽三做操擻托翅谷靛生窖斂W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,27,（三）款項(xiàng)支付,1、85％股權(quán)以RMB4,250萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》生效后的5工作日內(nèi)，將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付到乙方指定的嘉華公司銀行帳號。在乙方將目標(biāo)股權(quán)變更到甲方名下并為丙方取得了符合甲方條件的后續(xù)土地后的5工作日內(nèi)，丙方將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付到轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳號。,2、大上海土地轉(zhuǎn)讓款的墊付

46、甲方按照本補(bǔ)充協(xié)議第3.1條約定向丙方提供借款RMB10,502萬元并配合丙方支付土地轉(zhuǎn)讓款是甲方協(xié)助丙方取得后續(xù)資產(chǎn)的唯一義務(wù)。以其前期資產(chǎn)向甲方提供的RMB10,502萬元借款及利息（按中國人民銀行公布的一年期項(xiàng)目貸款利率計(jì)算）提供抵押擔(dān)保，并辦理抵押登記手續(xù)。在本《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》生效5個(gè)工作日內(nèi)，甲方、丙方必須完成本抵押事項(xiàng)，同時(shí)甲方應(yīng)將RMB10,502萬元借款支付到丙方的銀行帳號。該款僅用于丙方履行《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

47、書》約定的付款義務(wù)。,3、前期補(bǔ)償款 目標(biāo)股權(quán)變更到萬科名下，且被收購公司后續(xù)土地后，支付一億元的前期補(bǔ)償費(fèi)。 昆山項(xiàng)目總體規(guī)劃方案獲批并符合萬科要求的條件后，支付3,000萬元的前期補(bǔ)償費(fèi)。 在本補(bǔ)充協(xié)議生效滿一年后，支付1,906萬元的前期補(bǔ)償費(fèi)。但如乙方未能足額提供前期補(bǔ)償費(fèi)合法的入帳票據(jù)的，則對未提供入帳票據(jù)部分所發(fā)生的稅負(fù)由乙方自行承擔(dān)。甲方有權(quán)從RMB1,906萬元和乙方持有的丙方15％股

48、權(quán)應(yīng)分配的利潤中直接扣除。,啊樞曾憫唇辣翹孜滯科妊土掃灼到賢墑貯寂碎憋筷滬堰同榜擔(dān)葡航鱉乍霧W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,28,第三種方式：收購非項(xiàng)目公司方式,A、土地使用權(quán)在合作方持股的非項(xiàng)目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)），萬科收購該公司股權(quán)的方式。B、萬科在收購前，需要合作方對該公司進(jìn)行資產(chǎn)剝離、債務(wù)清償?shù)?，使該公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件，不能達(dá)到的，不收購。C、一般不提倡

49、采取此種股權(quán)收購方式，必須采取的，除完成B所規(guī)定的事項(xiàng)外，合作方必須提供項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押、將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保。D、在股權(quán)完成工商變更登記之前，不付款項(xiàng)或者只服20%的應(yīng)付款項(xiàng)，但合作方必須提供等額擔(dān)保。,鑷暖茫鋼羨娟貸滄豪恕擊沮彝烴掘妖滄郝尼躲允承穗炯顧瀑塊呢區(qū)虎即個(gè)W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,29,D、項(xiàng)目沒有與他人合作過，如果項(xiàng)目已經(jīng)與他人合作過，則土地方需要依法解除原合作關(guān)系，不能解除合作關(guān)系或

50、者原合作方對土地方解除合作關(guān)系有爭議的，不作為收購對象；E、項(xiàng)目尚未開發(fā)銷售，如項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)銷售的，不宜作為收購對象；F、土地證沒有抵押，如果存在抵押，需要由土地方負(fù)責(zé)解除土地抵押關(guān)系；G、沒有未清償債務(wù)，如果被收購公司存在到期未清償債務(wù)，需要由合作方清償，存在未到期債務(wù)，需要合作方提前清償，萬科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購股權(quán)；H、或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能夠有效控制，按本指引的方式，或有負(fù)債可以得到有效控制，否則，不宜作為被收購對象。,被收

51、購公司必須滿足的股權(quán)收購條件：,股權(quán)收購模式下，被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件是：A、土地使用權(quán)在被收購公司名下，否則，需要將土地使用權(quán)變更到被收購公司名下；B、資產(chǎn)、負(fù)債限于合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地本身，如有合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地之外的資產(chǎn)、負(fù)債，如其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債或者其他非房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債，以及其他非為合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地而產(chǎn)生的負(fù)債，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行資產(chǎn)剝離、清償債務(wù)； C、股權(quán)結(jié)構(gòu)簡單，如存在多個(gè)股東，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)

52、行股權(quán)清理，將股東數(shù)縮減到2-3個(gè)；,廈淘雖倉洱綢佯乍慈析歡燃側(cè)縣刊褲貢嘆愁且俊療獸捂壯賊兩日穩(wěn)芒仗丁W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,30,（四）股權(quán)收購模式的基本原則,1）被收購公司具備股權(quán)收購基本條件原則被收購公司不具備收購股權(quán)收購基本條件的，合作方要通過資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_(dá)到股權(quán)收購的基本條件，不能達(dá)到則不收購。2）優(yōu)先收購新設(shè)項(xiàng)目公司模式原則，三種模式中優(yōu)先采取新設(shè)項(xiàng)目公司模式。

53、1）  股權(quán)收購價(jià)格：股權(quán)收購價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)是合作方在項(xiàng)目公司注冊資本的實(shí)際出資額。,（五）優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn),1）、優(yōu)點(diǎn)：A、手續(xù)簡單。一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）不涉及土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)（廣州例外）；B、費(fèi)用節(jié)省。無須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、交易費(fèi)。C、開發(fā)快捷。無需再另行成立房地產(chǎn)公司。2）、缺點(diǎn)：債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制。需要

54、通過約定項(xiàng)目公司在收購前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。,橋蛇篡墜訊募洗繞豫遣剮壺票七街趨焉屑暴饒杠駁俠臥熄初引惟淬殆怖展W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,31,（六）（或有）負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的防范,1、股權(quán)收購模式主要風(fēng)險(xiǎn)——被收購公司（或有）負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的防范1）或有負(fù)債：或有負(fù)債是過去形成的潛在義務(wù)，主要體現(xiàn)為資產(chǎn)負(fù)債表中沒有體現(xiàn)、或者我們不

55、能發(fā)現(xiàn)的債務(wù)，主要有：A、已貼現(xiàn)商業(yè)承兌匯票；B、未決訴訟、仲裁；C、為其他單位提供債務(wù)擔(dān)保等。,2）被收購公司在被收購后仍然需要對債權(quán)人承擔(dān)償付或有負(fù)債的義務(wù)被收購公司的或有負(fù)債由被收購公司直接對債權(quán)人承擔(dān)，而不是由被收購公司的股東承擔(dān)。在萬科收購后，債權(quán)人仍然有權(quán)要求被收購公司承擔(dān)，即使萬科與合作方約定：由合作方承擔(dān)收購前被收購公司的全部債務(wù)（包括或有負(fù)債），但該約定不能對抗債權(quán)人，債權(quán)人仍然有權(quán)要求被收購公司承擔(dān)，當(dāng)然，在被收購

56、公司，萬科有權(quán)向合作方追償。,2、或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)防范的主要措施及其實(shí)施步驟,1）或有負(fù)債象暗礁，從財(cái)務(wù)報(bào)表中難以發(fā)現(xiàn)，或有負(fù)債的產(chǎn)生于分為兩個(gè)階段，一是收購前，收購前又分為簽署收購協(xié)議前，簽署收購協(xié)議后接管被收購公司前，二是收購后。對于收購后或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的防范，主要是在收購后，萬科要控制被收購公司的經(jīng)營管理，控制被收購公司的印章、帳戶等控制。,韶侶覽匡戀眾隸刀饋液免拆輸犢總剪天瞥悠堤坦羅隘掃啟膿邏銷刨酸鼎溢W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目

57、拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,32,在此，著重談?wù)勈召徢盎蛴胸?fù)債的風(fēng)險(xiǎn)防范要防范或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)：首先，在收購前要盡可能使多數(shù)暗礁水落石出，讓暗礁浮出水面。其次，在簽署收購協(xié)議后接管被收購公司前，要限制或有負(fù)債的進(jìn)一步產(chǎn)生。再次，或有負(fù)債要明確由合作方承擔(dān)，合作方承擔(dān)要有幾個(gè)前提：一是事先約定由合作方承擔(dān)，二是合作方有誠信，不會逃避責(zé)任，不會跑，或者做到合作方無法逃避責(zé)任，想跑跑不掉，三是合作方要有資產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)。,冤攢蠻健移頻鈣蜒博惟搗坤壁屎趟

58、駕夸硒孩熔乓撫湊彤偉權(quán)婚冗黍銳花磺W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,33,第一步：發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘或有負(fù)債,發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘或有負(fù)債——讓暗礁浮出水面主要措施主要有：A、收購前的調(diào)查和評估：被收購前萬科或者委托中介機(jī)構(gòu)對被收購公司及其合作方的資信進(jìn)行調(diào)查了解，對被收購公司的資產(chǎn)負(fù)債、對外擔(dān)保、員工、稅務(wù)等情況調(diào)查了解，查明是否有未交納稅費(fèi)、未支付員工工資保險(xiǎn)，有無對外擔(dān)保等情況。,B、收購前的公告、債權(quán)登記和債務(wù)清償：除萬科自身或

59、者中介機(jī)構(gòu)調(diào)查外，在股權(quán)收購前，采取公告的方式，請被收購公司的債權(quán)人在一定期限內(nèi)進(jìn)行債權(quán)登記，使或有負(fù)債進(jìn)一步顯山露水。 C、向被收購公司的有關(guān)人員了解：為挖掘深層或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，可向被收購公司的財(cái)務(wù)等人員了解被收購公司或有負(fù)債情況。,第二步：限制或有負(fù)債的進(jìn)一步產(chǎn)生簽署收購協(xié)議后接管被收購公司前，要限制或有負(fù)債的進(jìn)一步產(chǎn)生。措施有：被收購公司的印章、帳戶、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等由雙方共管，知會有關(guān)銀行、稅務(wù)等部門，明確限制合作方在

60、此期間要維持被收購公司的經(jīng)營現(xiàn)狀，不得修改章程,分派股利和紅利,并不得將其股份出售、轉(zhuǎn)移、抵押處置，不得使被收購公司增加負(fù)債（包括或有負(fù)債），否則責(zé)任由合作方承擔(dān)，并對萬科承擔(dān)違約責(zé)任，萬科有權(quán)終止收購。,櫥行腎害鉚期繃仗友腦訊桔暢號犁教閨妝投抿哉前浮衫債驟奇邱瞥勒審叔W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,34,第三步：及時(shí)向合作方追償發(fā)現(xiàn)或有負(fù)債、限制或有負(fù)債的進(jìn)一步產(chǎn)生，是防范或有負(fù)債的有力措施，但不能完全避免潛伏

61、的暗礁——或有負(fù)債的存在，一旦存在和發(fā)現(xiàn)這樣的或有負(fù)債，對債權(quán)人來說必須由被收購公司承擔(dān)，而萬科要保留的是向合作方的追償權(quán)。要使萬科的追償有一定的保障，必須滿足以下條件：,A、  通過協(xié)議約定：被收購公司收購前的負(fù)債（含或有負(fù)債）由合作方承擔(dān)。一般要求訂立“或有債務(wù)在交割時(shí)由合作方負(fù)擔(dān)”的條款,以及“交割后發(fā)現(xiàn)的或有債務(wù)如合作方、被收購公司未曾如實(shí)陳述,無論是否為故意過失,均負(fù)擔(dān)責(zé)任的條款。發(fā)現(xiàn)或有負(fù)債時(shí),萬科有權(quán)向?qū)Ψ剿?/p>

62、賠,索賠期間,越長越好。B、  發(fā)現(xiàn)或有負(fù)債，合作方不會跑或者跑不掉，不會跑要求合作方要有誠信，跑不掉的措施之一是合作方要在被收購公司中繼續(xù)持有一定比例的股權(quán)，而不是全身而退。,C、 合作方要有資產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)并承諾、擔(dān)保承擔(dān)或有負(fù)債，這要求：C1 合作方要有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有足夠能力承擔(dān)或有負(fù)債。C2 控制付款節(jié)奏土地過戶到被收購公司名下，股權(quán)變更登記完成前，不付款、款項(xiàng)只打入共管帳戶，或者付款在30%以內(nèi)（

63、對方提供擔(dān)保的條件下）；預(yù)留部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款作為或有負(fù)債的擔(dān)保，時(shí)間應(yīng)在2年以上。,C3、合作方擔(dān)保合作方提供土地抵押、股權(quán)質(zhì)押，第三人保證等擔(dān)保。,C4、抵扣未分配利潤預(yù)留部分合作方應(yīng)得利潤，發(fā)現(xiàn)或有負(fù)債以合作方應(yīng)得利潤清償債務(wù)，在合作方分配利潤前的任何時(shí)間發(fā)現(xiàn)或有負(fù)債，都可以合作方應(yīng)得利潤清償債務(wù),溪痙劇剔陛珊剎擴(kuò)饅賂獻(xiàn)酉脯仍續(xù)福則粳膳直輛枉淳古暇翠燎沾閣狽當(dāng)雪W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,35,股權(quán)收購模式或

64、有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)防范措施和步驟如下圖所示：,鱗鵑屑摟趾煙腰曠傭渦嚴(yán)竅園澡炬?zhèn)鋬鐗粽谈[遙委俏痙矛僅覽壺膀逸踞痰W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,36,股權(quán)收購方式的主要風(fēng)險(xiǎn)二：股權(quán)過戶,股權(quán)過戶手續(xù)需要雙方提供資料到工商部門辦理過戶手續(xù)，需要控制的是：在股權(quán)過戶的工商登記完成前一般不付款或者付款到共管帳戶的方式，在股權(quán)變更登記手續(xù)完成后付款，為防范負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，需要留一定比例的尾款作為保證金，同時(shí)，對方提供土地證抵押、股權(quán)質(zhì)押的，將

65、抵押質(zhì)押手續(xù)以及印章、帳戶移交等作為付款節(jié)點(diǎn)。合作方提出對等擔(dān)保的，可以考慮對其在項(xiàng)目中享有的分配權(quán)益提供一定的擔(dān)保，但擔(dān)保應(yīng)采取不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的方式，如股權(quán)質(zhì)押等，同時(shí)，此項(xiàng)擔(dān)保在合作方對負(fù)債有不實(shí)承諾或者在剝離資產(chǎn)行為未能滿足萬科收購股權(quán)要求等情況時(shí)，該項(xiàng)擔(dān)保失效或者解除。,股權(quán)收購方式的其他風(fēng)險(xiǎn)如后續(xù)資金投入、經(jīng)營管理、利潤分配、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算參照項(xiàng)目公司模式。,棺壯閩稚曬伸褪隕嗅環(huán)凱旬空摟薩當(dāng)莢軋茂巫餓喊慫缸秩厭牢

66、血宛緒留雁W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,37,第二類合作模式：與資金方合作的模式：,該模式是合作方具有一定資金實(shí)力，與萬科合作開發(fā)項(xiàng)目的模式。合作模式主要有：聯(lián)合競買HI信托,與資金方的合作模式由集團(tuán)直接操作，這是主要是與資金方合作模式的特殊性所決定的，與資金方合作的模式特殊性表現(xiàn)在：（1）合作合作方身份特殊：合作方主要是銀行、信托公司和資金實(shí)力非常雄厚的戰(zhàn)略合作商。（2）合作方的資金實(shí)力要求非常高。

67、（3）合作關(guān)系特殊：萬科一般與資金方都建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，合作主體相對固定、單一。（4）合作模式相對復(fù)雜，如HVB模式、信托模式，對萬科來說都是新的嘗試，合作模式復(fù)雜，操作難度大。,堤貌鑷蟄遭參疫六倔床呈物填罐斤禱癡倍癥玻貿(mào)毋覽龔礦浦屋肉宿騾駛緝W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,38,第一種模式：聯(lián)合競買,1、方式描述：萬科與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份共有，雙方共同出資

68、開發(fā)建設(shè)，分享利潤的方式。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。其基本模式如圖：,齊瀾傻卓些縮師聊潛和赫納綻漚拍敬余第猙斂傭吾珍敗供蔥憋小稽窘梳仙W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒W科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒,39,2、合作原則,1）互賴原則 合作方準(zhǔn)入條件要高要誠信、有資金實(shí)力。2）排他伙伴原則 建立長期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。3）事先設(shè)立投標(biāo)公司原則：事先由雙方共同成立公司，由該公司負(fù)責(zé)競買。4）絕對控股原則：在合作公