房地產投機理論的實證研究——以陸家嘴地區(qū)住宅市場為例.pdf

1、從1997年開始，上海市房地產市場在經歷幾年市場持續(xù)低迷之后開始回升，其中2000年至2002年，上海市商品房價格連續(xù)三年保持上漲態(tài)勢，并且價格上漲速度逐年加快，可以說是2000年微漲、2001年小漲、2002年大漲。盡管2000年-2002年上海房價上漲出現(xiàn)加速度，但仍處于一個比較正常區(qū)間，與上海市的整體國民經濟發(fā)展基本相協(xié)調。但從2003年開始，上海商品房價格出現(xiàn)飆升。一時間，上海市房地產市場“總體健康”與“存在大量泡沫”兩種不同的

2、觀點成為學術界和社會爭論的焦點。　　筆者通過大量的二手資料，結合資產投機的相關理論，在清華大學房地產研究中心主任劉洪玉教授在《房地產價格變化規(guī)律的經濟學分析》一文中提到的房地產價格形成理論的基礎上，即房地產租金水平、銀行的房地產抵押貸款利率和房地產投資者的價格變化預期決定了當前的房地產價格，利用上海陸家嘴地區(qū)2002年1月至2004年12月的住宅價格實際觀測值建立回歸模型，并在回歸模型整體有效的情況下對模型進一步優(yōu)化，進而找出了導致目

3、前上海市高檔住宅價格不斷快速上升的五個主要因素，即房地產租金水平、銀行的房地產抵押貸款利率、房地產投資者的價格變化預期、人民幣與美元貸款利率差和人民幣匯率，并在此基礎上提出相應的政策建議：如采用多種措施切實降低房地產投資者未來價格預期；通過稅收政策遏止房地產投機行為；實行差別貸款政策，保障自住購房，遏制炒房行為；消費層面，宜大力推行“租售并舉”；在房產政策上對房地產投資性需求進行限制；加強外資的跨境資本流動和匯兌的管制。其中的多項政策建