關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問(wèn)題

1、關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問(wèn)題關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問(wèn)題的簡(jiǎn)要探討的簡(jiǎn)要探討近年來(lái)，在農(nóng)村將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，很多村組以村民委員會(huì)或村民小組的名義擅自將農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租給第三方，用于建設(shè)廠(chǎng)房或門(mén)面房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。隨著城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)展，當(dāng)政府對(duì)這些農(nóng)村集體土地依法進(jìn)行征收時(shí)，往往面臨著解除土地租賃合同所引發(fā)的高額賠償問(wèn)題，不僅給征地拆遷工作帶來(lái)了極大的困難，也嚴(yán)重影響了城市的建設(shè)

2、與發(fā)展。針對(duì)此問(wèn)題，本文試就農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租合同的效力、合同的解除、合同主體資格的認(rèn)定以及此類(lèi)事件的處置、預(yù)防等進(jìn)行相關(guān)的法律討論和分析，以求對(duì)妥善解決農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租問(wèn)題有所幫助。一、關(guān)于農(nóng)村集體土地出租合同效力的法律分析伴隨城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)張、規(guī)劃的變化調(diào)整以及大量的城市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)都急需大塊的土地來(lái)承載，而城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地在歷史上很多都屬于農(nóng)村集體土地。政府要解決城市建設(shè)的土地供需矛盾，往往會(huì)首先考慮這

3、部分集體土地的征收問(wèn)題。但現(xiàn)實(shí)中很多這樣的土地以出租等各種形式被占用，大部分用于了非農(nóng)建設(shè)。加之歷史遺留的諸如執(zhí)法不嚴(yán)、管理不到位等問(wèn)題，都不可否認(rèn)地對(duì)政府征收工作帶來(lái)了極大的障礙。為此，首要的問(wèn)題就是確認(rèn)集體土地出租合同是否有效。（一）農(nóng)村集體土地租賃的合法性問(wèn)題（一）農(nóng)村集體土地租賃的合法性問(wèn)題《土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法

4、批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定，“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。第三十三條規(guī)

5、定，“不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途”。以上法律規(guī)定表明，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的權(quán)限是受法律限制的，其對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H限于農(nóng)村土地承包行為，定事件的連鎖反應(yīng)；如認(rèn)定有效，則會(huì)造成征地成本過(guò)高，使各級(jí)政府無(wú)力承擔(dān)，陷政府于“兩難”的選擇境地。二、關(guān)于合同解除的法律分析（一）合同有效或無(wú)效應(yīng)由誰(shuí)來(lái)提出的問(wèn)題（一）合同有效或無(wú)效應(yīng)由誰(shuí)來(lái)提出的問(wèn)題根據(jù)我國(guó)民事法律規(guī)定的一般原則以及《合同法》第一百二十八條的規(guī)定

6、，當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議，當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴。也就是說(shuō)并不是所有的人都可以對(duì)合同效力進(jìn)行主張，原則上只能由合同當(dāng)事人來(lái)向法院主張。實(shí)踐中，即使由于利益關(guān)系的驅(qū)動(dòng)，很多出租集體土地使用權(quán)的村民組織不愿意去法院訴訟確認(rèn)合同無(wú)效，政府相關(guān)部門(mén)及其他組織也不能越俎代庖，來(lái)確定合同無(wú)效或代為向法院訴訟，這在法律上是沒(méi)有依據(jù)的。（二）關(guān)于合同解除的法律后

7、果問(wèn)題（二）關(guān)于合同解除的法律后果問(wèn)題1、關(guān)于合同無(wú)效的情況下相關(guān)財(cái)產(chǎn)的處置和責(zé)任分擔(dān)、關(guān)于合同無(wú)效的情況下相關(guān)財(cái)產(chǎn)的處置和責(zé)任分擔(dān)《合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”；第五十九條規(guī)定，“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返

8、還集體、第三人”；《民法通則》第六十一條規(guī)定，“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人”。依據(jù)以上規(guī)定，由于目前農(nóng)村集體土地租賃合同大多應(yīng)屬無(wú)效合同，當(dāng)解除合同時(shí)，當(dāng)事雙方有互相返還的義務(wù)。也就是