基于灰色模型的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)研究——以南京市為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中住宅和商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最主要的兩個(gè)分支市場(chǎng)。它們的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),而且影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。本文從需求角度出發(fā),通過研究需求影響因素與住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求量相關(guān)度的大小,以及以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)預(yù)測(cè)未來幾年這兩個(gè)市場(chǎng)的需求趨勢(shì),為政府制定合理的宏觀調(diào)控政策提供理論基礎(chǔ),為開發(fā)商提供有效供給的客觀依據(jù),并引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。
　　本文首先介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅市

2、場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的基本概念和特征,并以一般市場(chǎng)需求理論和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求理論為基礎(chǔ),通過定性和定量分析方法相結(jié)合,分析目前影響中國(guó)住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要影響因素有國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)、人均可支配收入、人均儲(chǔ)蓄存款、人民幣存款利率、人口數(shù)量、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的價(jià)格等。以南京為例,以可量化的影響因素為基礎(chǔ),建立灰色相關(guān)度模型,分析這些主要影響因素與住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求之間的相關(guān)度大小,得出影響南京需求市場(chǎng)的最主要因素。以2008年至2

3、012年住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售面積代表需求量,建立灰色預(yù)測(cè)模型,預(yù)測(cè)未來三年這兩個(gè)市場(chǎng)的需求趨勢(shì)。并以研究結(jié)果為基礎(chǔ),從不同角度,提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
　　研究結(jié)果表明,國(guó)民生產(chǎn)總值、人均可支配收入、人均儲(chǔ)蓄存款、人口數(shù)量、人均住宅占有面積、住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售單價(jià)是可量化的影響需求的主要因素。其中,國(guó)民生產(chǎn)總值是影響住宅需求量的最主要影響因素,而人均占有面積對(duì)住宅需求量的影響微乎其微。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說,商業(yè)地產(chǎn)銷售單價(jià)是影響其需求量

4、大小的最主要因素,其次是居民的人均儲(chǔ)蓄存款,人口對(duì)于其需求量的影響相對(duì)較小。并且,灰色預(yù)測(cè)模型結(jié)果表明,未來三年,即2013年至2015年住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求量呈下降趨勢(shì)。這主要是因?yàn)閲?guó)家越來越嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身投資利潤(rùn)降低。
　　針對(duì)以上研究結(jié)果提出相關(guān)政策和建議:第一,政府應(yīng)該注重社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r,為房地產(chǎn)需求市場(chǎng)提供一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。第二,各地方政府應(yīng)該注重調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格,如通過增加相關(guān)稅收,防止炒房