2018年房地產(chǎn)估價師 《理論與方法》重要公式(章節(jié)全覆蓋)

1、1估價理論與方法公式估價理論與方法公式第一章第一章不修復情況下的價值減損額=未受損狀況下的市場價值受損狀況下的市場價值修復所能帶來的價值增加額=修復后的市場價值修復前的市場價值修復的各項必要費用，包括修復工程費、搬遷費和臨時安置費損害造成的相關(guān)經(jīng)濟損失=房地產(chǎn)價值減損（本例為修復工程費和修復后的價值減損額）之外的直接經(jīng)濟損失額，包括搬遷費和臨時安置費損害造成的總損失額=修復的必要費用（修復工程費、搬遷費和臨時安置費）和修復后的價值減損額

2、第三章第三章抵押貸款額度=抵押價值貸款成數(shù)抵押價值=未設定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值法定優(yōu)先受償款=未設定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額拖欠的建設工程價款其他法定優(yōu)先受償款再次抵押價值=未設定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值拖欠的建設工程價款其他法定優(yōu)先受償款社會一般貸款成數(shù)已抵押貸款余額房地價格=土地價格建筑物價格樓面地價=總建筑面積土地總價樓面地價==總建筑面積土地總價土地總面積土地總面積容積率土地單價容積率=土地面積建筑面積期房價格

3、=現(xiàn)房價格預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償?shù)谝淮闻馁u的保留價=評估價=市場價值人口增長率=年平均總?cè)藬?shù)本年人口增長絕對數(shù)人口自然增長率=年平均總?cè)藬?shù)本年死亡人數(shù)本年出生人數(shù)人口機械增長率=年平均總?cè)藬?shù)本年遷出人數(shù)本年遷入人數(shù)第六章第六章比較法及其應用比較法及其應用第二節(jié)第二節(jié)搜集交易實例搜集交易實例第三節(jié)第三節(jié)選取可比實例選取可比實例第四節(jié)第四節(jié)建立比較基礎建立比較基礎一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍房地產(chǎn)價格=含

4、有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成分的價值不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格債權(quán)債務（剝離或還原）3百分比修正，一般公式為：可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格，即可比實例成交價格＝可比實例正常價格S%11（假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為S%）上式中，是交易情況修正系數(shù)S%11第六節(jié)第六節(jié)市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）一般公式可比實例在成交日期時的價格(1T％

5、)＝可比實例在價值時點時的價格（市場狀況調(diào)整系數(shù)是(1T%)）（一）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法（一）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：（尾首相比）可比實例在成交日期的價格=可比實例在價值時點時的價格數(shù)成交日期的定基價格指數(shù)價值時點的定基價格指采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：（連乘）可比實例在成交日期時價格成交日期的下一時期下一時期的環(huán)比價格指數(shù)再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)…價值時點的環(huán)比價格指數(shù)＝可比

6、實例在價值時點的價格（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實例在成交日期的價格(1價格變動率)期數(shù)期數(shù)＝可比實例在價值時點的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實例在成交日期的價格(1價格變動率期數(shù))＝可比實例在價值時點的價格第七節(jié)第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價

7、格?？煞纸鉃閰^(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。調(diào)整方法：直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整（最常用）、總價調(diào)整和單價調(diào)整、金額調(diào)整和百分比調(diào)整、加法調(diào)整和乘法調(diào)整第八節(jié)第八節(jié)計算比較價值計算比較價值（1）金額修正、調(diào)整下的公式：比較價值＝可比實例成交價格交易情況修正金額市場狀況調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額（2）百分比修正、調(diào)整下的加法公式∶比較價值＝可比實例成交價格（1交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）百分比修正、調(diào)整下