房地產融資新渠道實踐探討.pdf

1、復 巨大 學 碩 _卜 學 位研 究 生摘 要隨著 國有土地使用 權 出讓招拍掛 制度 的 出臺與完 善 ， 原本 的土 地協(xié) 議 出讓 方式被 取 消 ，開發(fā)土地取 得從主要 依靠 社會 資源 轉型成 為主要依 靠 資 金 實力 。 在 現今紛 繁復雜 的經 濟形 勢 下 ，國家 宏觀 調控政策 層 出不 窮 ， 無 論是貨 幣層 面還 是 產業(yè)層 面 的調控政 策 ，都對 傳 統(tǒng) 的籌措 資金方式 ，造成 了越 來越 多 的局 限。

2、銀行 信貸 渠 道 的可靠性在 逐漸 降低 ， 而涉及 金 融創(chuàng)新 的其他 渠道 仍然 受制 于 市場 及 法 律環(huán) 境 的不完 善 。 所 以通 過 各 種 途 徑 籌集 盡 可 能 多 的 資金 ， 解 決 融 資 渠 道 的 穩(wěn) 定通暢 問題 ， 對于 房地產 開發(fā) 商來 說迫 在眉 睫 。 積極探 索各類 融資工具 是 各房 地 產 開發(fā) 企 業(yè) 的必 然 需求 ，也 是 決 定其 存 亡 的重 要課 題 。本 文 的研究 以房

3、 地 產 金融 融資渠 道 的整 體作 為研 究對 象 ， 并將 其 按照 供 求主體 不 同及 性質 不 同， 細 分 為兩個相對割裂 的子市場 :其 一是商 品房 建 設開 發(fā) 融 資 ，其 二 是保 障房建 設 開發(fā) 融 資 。 保 障性住房 作 為 國 民住 房 體系 中 的不 可 忽視 的重 要組 成 部分 ，其 融 資 問題 得到越 來越 多 的關注 。相 比商 品房 開發(fā) ，保障房 建 設 的融資主體更加 復雜 ，融 資要

4、 求更加 具體 ，權屬 追 索涉 及 政府 、金 融 市場 、個 體投 資者 及 機 構投 資者 等 ， 本 文 將 保 障房 建 設 融 資 與商 品房 建 設 融 資并 列 ， 形 成 了對 于整 個 融 資市 場 全局 性 的把 握 ，同 時 響應 了 目前宏 觀 政 策 引導 的方 向 。本 文 就 房 地 產 開 發(fā) 融 資 的狀 況 ， 分 別探 討 兩個 子 市 場 中 的新 興 融 資 渠 道 的可實施性 。通 過組 內

5、對 比和 案 例分 析 ，發(fā)達 國家 實踐經 驗 總結 ，及 我 國適 用 性討 論等 ，得 出拓展房地 產 融 資渠道 的主要 方 向。對 于商 品房 體系 的融 資拓展而 言 ，未來難 點集 中在 法律 環(huán) 境及 宏 觀調 控 的重重 限制 ， 為此 建議 更 加關 注 利用 金 融市場現有 條件 的融 資渠道 。對于 保 障房 體 系 的融資保 障 ，國外 經驗 以政 府 主導 資金投入 為 主 ，而 我 國 目前 面 臨 的 巨

6、大 建 設支 出壓 力 ，單 憑 政 府 支 持 無 法 達 成 制 定 的 目標 ，必 須 引入私人 部 門的資金支 持 。除此 之外 ，社保基 金 及公 積 金等特 殊 屬 性 資本 的靈 活運 用 ，可 以為保 障 房 建 設 提 供穩(wěn) 定 、長 期 的融 資 保 證 ，未 來 實施 過 程 中掃清立 法環(huán)境及 市場環(huán) 境 的障礙 ，可 以極大 的促進 保障房 建設 的順 利 推 行 。關鍵 字 : 房地產 開 發(fā)融 資 ，房地

7、產證 券 化 ，境外 資金融 資 ，R EITs ，信 托融 資 ，保 障 房 建 設 融 資中圖分類 號 : F2 93 .3復旦人學碩 卜 學位研究 生IVan dVd e alw ithth esu b to P ico ffun d in gd ev ic esforlo w 一 in eo m eh o u sin g ，inth esa m elo g ie a lseq u e n ceab o v e .O v e ra

8、 ll，aste a d ya n dab u n d a n tc aP ita lassu ran e eforh o u sin gd ev e lo P m e n tc o u ldb ere g ard edasth eu P m o stsign ifi e an ee . F in an eialan dleg islatio nin n o v atio nareeritie a lforb u ild in gana

9、ll一 ro u n dre a lestatefu n d in gsy stem ， a n dw o rt ho fc o n tin u in gd iscu ssio n . Ino rdertofi g u reo u tth eo P tim al “ R o adM aP ， ，forth efun d in gh o u see o n struc tio ninC h in a ’ 5R e alE sta teM

10、ark et，sev e ra lfi n an cingaP P ro a e h e se o u ldb ee red itedw ithm o rerese arc heff o rt s，su chasth eb o o m in gR E IT sm ark e t， B o n dem b ed d e dw ithP u rch asin go P tio n ， etc .K eyw ord s: F i nanci