合富輝煌_鄒平商住項目策劃報告_戰(zhàn)略與定位_125ppt

1、案名建議,案名起取遵循的原則：,體現(xiàn)產(chǎn)品定位 傳達(dá)主題形象 迎合目標(biāo)消費群體的價值觀 有助于迅速產(chǎn)生聯(lián)想 能給人深刻的第一印象 要通俗上口，音律和諧 能與企業(yè)的品牌相結(jié)合,案名建議,天興·第一MALL,鄒平未來的SHOPPINGMALL,這是一個不斷創(chuàng)新的時代，這是一個期待革新的城市，我們將引導(dǎo)這樣的革新——用我們的全新的面貌，來為城市的商業(yè)注入新鮮活力。我們將通過規(guī)劃、業(yè)態(tài)、功能、品牌、形象等的全方位升級，帶領(lǐng)

2、鄒平進(jìn)入MALL時代，實現(xiàn)商業(yè)模式的變革；去體驗前所未有的MALL消費，引領(lǐng)消費模式的創(chuàng)新……這，將成為城市毫無疑問的商業(yè)龍頭和領(lǐng)導(dǎo)力量，更將成為城市商業(yè)發(fā)展的里程碑！,參考案例：三水廣場,三水：與鄒平相似的經(jīng)濟人口背景,三水商業(yè)主要集中在舊城區(qū)中心一個很小的商圈，集中商業(yè)體規(guī)模都不大，業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式都很傳統(tǒng)守舊，其它商業(yè)基本為底層鋪面經(jīng)營，還處于以農(nóng)貿(mào)市場帶動起來的“馬路商業(yè)”階段，呈現(xiàn)散、亂、差的特點，已經(jīng)不適合經(jīng)濟和城市發(fā)展的需

3、要。,三水：與鄒平相似的低層次商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，高端消費外流,三水廣場整體定位：廣東至大的花園式購物廣場,整體業(yè)態(tài)及功能：引領(lǐng)市場，力求極致,1/層（港澳城）快餐店、百貨、品牌專賣店、家電連鎖店、運動休閑皮具店、精品、超市、銀行、便利店2/層（數(shù)碼城）百貨、品牌專賣店、家電連鎖店、超市3/層大型娛樂設(shè)施、動感電影院、家居家私裝飾、文化產(chǎn)品、美食城、電影城、精品店、超市、酒樓4/層娛樂城、網(wǎng)球場、咖啡廳、兒童樂園、露天酒吧5/

4、層茶室、SPA美容館、健身中心、西餐廳,三水廣場分兩期開發(fā)，圖示為一期開發(fā)的4.2萬平方米，于2005年9月投入使用，體量及功能配置均大大超越了當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)狀。,整合強勢品牌資源，成功吸引高端消費回流,三水廣場市場效應(yīng)：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場的偉大突破,三水全年完成批發(fā)零售貿(mào)易銷售額60.58億元，增長21.1％，取得建國以來最大增長……——《佛山市三水區(qū)統(tǒng)計局關(guān)于2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》,2005年之前，三水還無超過2千平方

5、米的商場，而三水的開業(yè)徹底改變了這一歷史，其一期開業(yè)的4萬多平米的規(guī)模已經(jīng)成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的絕對龍頭，并攜眾多知名品牌，穩(wěn)步刷新著當(dāng)?shù)乇姸嗌虡I(yè)紀(jì)錄。,在三水廣場出現(xiàn)以前，三水的商業(yè)水平最多只是廣東省的四流水平，三水廣場出現(xiàn)以后，三水的商業(yè)水平至少提高到了廣東省第二流的水平……——中國商業(yè)聯(lián)合會秘書長 王永平,天興·第一MALL：鄒平的“三水廣場”,該項目不僅將引領(lǐng)鄒平商業(yè)的全新變革和提升，還將是支撐街區(qū)商業(yè)和住宅

6、要實現(xiàn)快速套現(xiàn)和高價熱銷的強力保障，是整個開發(fā)計劃的一顆戰(zhàn)略性棋子！,PART2 街區(qū)商業(yè)發(fā)展定位,聚焦核心問題：如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？,可以做多少適宜做什么應(yīng)該怎么做,目標(biāo)：在適當(dāng)控制風(fēng)險的前提下，實現(xiàn)項目收益最大化。,在要保障資金回籠的情況下，考慮盡可能多做街區(qū)商業(yè)，那么：,？,,,,從投資層面看—解讀心態(tài)，洞察需求,如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？,從經(jīng)營層面看—傾聽商家，印證機會,從競爭層面看—分析競爭，尋求突破,,,整

7、體格局：主要分布在東部、南部，老城中心供應(yīng)極少,,,,,,,圣豪購物,黛溪不夜城,黃山步行街,國際商貿(mào)城,會仙橋批發(fā)市場,本項目,,,,,鄒平商業(yè)地產(chǎn)在最近三年時間出現(xiàn)爆發(fā)性增長，分布格局如下：,項目普遍熱銷，老城中心供給少刺激價格步步攀升,圣豪購物：2006年8000元/平米單價，未開盤便全部售罄，現(xiàn)在其轉(zhuǎn)手價格幾乎翻倍。黃山二路最新鋪面成交價：1.7萬/平米。,近期上市項目列表,后悔當(dāng)初沒買圣豪，后來看著它價格一路上漲，當(dāng)初700

8、0多，現(xiàn)在要1.2萬……——五金店張老板,圣豪購物中心曾掀起了鄒平商鋪投資的歷史高潮,,圣豪對面商鋪采樣,圣豪沿街鋪平均水平,圣豪對面街鋪租金最高價（元/月·平米）,,,曾創(chuàng)下當(dāng)時街鋪天價,圣豪街鋪租金平均水平（元/月·平米）,,當(dāng)初圣豪商場賣的時候沒買，后來價格翻番的漲。后來黛溪不夜城開始賣，好多人就都過來搶購……——圣豪商鋪投資者 陳先生,老城中心商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀：處于初級層次、亟待發(fā)展提升,黃山二

9、路商業(yè)街空間局促，業(yè)態(tài)發(fā)展也不豐富，業(yè)態(tài)統(tǒng)計前五位的分別是：服裝、眼鏡、電器、餐飲（兩間蛋糕店）、電動車自行車。缺少品牌店主力店，僅金伯利鉆石、勁霸男裝、真維斯、紅蜻蜓、李寧等少數(shù)幾個二三線品牌店。,東部南部以失敗項目占主流，對市場形成負(fù)面影響,共同特征：忽視市場盲目發(fā)展，周邊的持續(xù)性消費支撐不足；規(guī)劃設(shè)計硬傷多，對商業(yè)經(jīng)營形成諸多不利開發(fā)、銷售、招商等簡單化操作，忽視了商業(yè)與住宅有質(zhì)的差別發(fā)展結(jié)果：無法聚集人氣和商業(yè)氛圍

10、商家或撤走、或陷入艱難經(jīng)營大量商鋪投資者被套住，難以回收投資,黃山步行街,黛溪不夜城,匯仙橋批發(fā)市場,國際商貿(mào)城,典型案例分析：黃山步行街,發(fā)展定位：南部的商業(yè)中心村投資項目，政府部分投入，帶政治色彩,黃山步行街：本地中小商家為主，經(jīng)營慘淡，商家不斷流失,租金水平走勢,黃山步行街：主要失敗原因與教訓(xùn),選址失當(dāng)，周邊居住人口不多，商圈不成熟，注定人氣支撐不足；定位與商業(yè)形式不匹配，無力引入大型主力商家，注定難以拉動整體商業(yè)發(fā)展缺乏

11、商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，經(jīng)營管理不到位。,軟傷,街鋪大量做到三層，市場價值不高，銷售經(jīng)營皆困難；步行街做成大馬路般直線貫通形式，缺乏變化，不利于聚集人氣；內(nèi)街設(shè)計不合理，后排商鋪經(jīng)營困難；兩側(cè)二三層商鋪缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營。,硬傷,典型案例分析：黛溪不夜城,發(fā)展定位：全縣第一座集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的商業(yè)綜合體。,黛溪不夜城：項目基本旺銷，但招商經(jīng)營面臨巨大問題,開發(fā)商招商方式：自組團(tuán)隊，非專業(yè)操作試圖從黃山步行

12、街挖商家招商狀況：開始商家要求免租，但開發(fā)商試圖以黃山步行街為租金參照對象，結(jié)果招商失??；后來開發(fā)商宣布免租，但商家已不愿來。,黛溪不夜城：主要失敗原因與教訓(xùn),商圈不成熟，人氣支撐不足，給招商經(jīng)營造成很大困難；缺乏商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，未考慮主力店拉動，對投資者經(jīng)營者的把握也不到位；在項目條件并不比黃山步行街有優(yōu)勢的情況下，與之作同質(zhì)化、硬碰性競爭。,軟傷,商鋪整體做到三層，局部四層，銷售經(jīng)營皆困難；商業(yè)街形式過于死板，缺乏變

13、化，沒有營造出吸引人的商業(yè)環(huán)境；商業(yè)街東西向規(guī)劃，但目前只有東端入口，不利形成人流互動；上層商鋪之間缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營。,硬傷,競爭層面小結(jié),整體商鋪銷售市場行情高漲，尤其老城中心處在求大于供的狀態(tài)，市場前景看好；多個失敗項目的出現(xiàn)，將對投資者形成負(fù)面影響，本案必須突破它們的硬傷、軟傷，打造全新的競爭力，才能順利地引導(dǎo)市場投資。,,,從投資層面看—解讀心態(tài)，洞察需求,如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？,從經(jīng)營層面看—傾聽商家，印

14、證機會,從競爭層面看—分析競爭，尋求突破,,,,,,商業(yè)投資市場需求巨大，兼具投資與經(jīng)營意向,地理位置仍是大多數(shù)投資者最關(guān)注的因素，他們大多看好本項目,,黃山二路地段當(dāng)然沒得說了，做商業(yè)絕對適合，但就怕價格太高，競爭又激烈，風(fēng)險還是挺大的……——商鋪投資者 何先生,,,,中等大小的商鋪最受投資者青睞，但大面積高總價單位也有較多需求,商業(yè)投資熱情高，但對以往失敗投資經(jīng)歷心有余悸,鄒平很多有錢人，認(rèn)為做生意來錢快，包括很多

15、政府公務(wù)員也買鋪。以前沒干過買賣的，但家底厚，都出來做生意?！b店 張老板,“好多在縣城里買不到商鋪的，就到開發(fā)區(qū)、黛溪不夜城什么的去亂投資，結(jié)果上當(dāng)、被套進(jìn)去了，那些項目都忽悠人……” ——精品店 李老板,“買圣豪的很多都是領(lǐng)導(dǎo)，而且都是非正常渠道暗箱操作，投資者熱情很高，200萬的總價都沒問題……很多濱州、淄博的人也都來鄒平買鋪，看中了鄒平的發(fā)展前景 ……” ——鄒平法院辦公室 尹先生,投資層面小結(jié),

16、市場對商鋪物業(yè)的高投資意向，以及投資目的偏向經(jīng)營的特點，對銷售性商鋪物業(yè)發(fā)展是個非常有利的因素；但在前度失敗項目的負(fù)面影響下，后續(xù)開發(fā)的商鋪物業(yè)必須具有超越以往項目的強勢競爭力，并且必須遵循商業(yè)規(guī)律去操作。,,,從投資層面看—解讀心態(tài)，洞察需求,如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？,從經(jīng)營層面看—傾聽商家，印證機會,從競爭層面看—分析競爭，尋求突破,,經(jīng)營者需求旺盛,鄒平經(jīng)商的人較多，從業(yè)時間6～9年的零售商家是目前商業(yè)市場的主要經(jīng)營人群，大多

17、已經(jīng)擁有多間店面，初涉商業(yè)的人群數(shù)量更巨。大量的商戶散落在全縣各處，他們進(jìn)入核心商業(yè)區(qū)發(fā)展的愿望很強。規(guī)模較大的餐飲、娛樂等商家在鄒平的發(fā)展還不突出，但現(xiàn)有商家的經(jīng)營情況都比較火爆。,“很多人還是認(rèn)為經(jīng)商賺錢最快，近幾年發(fā)展起來的公務(wù)員、小企業(yè)主有了富余資金都打算做生意，而且他們很多人就是買個商鋪，弄好了就自己做生意，不好就租出去……”——李先生,“現(xiàn)在黃山二路上已經(jīng)沒有空間了，我們想進(jìn)鄒平商廈，但是談不下來……”——高老板,“

18、我們干這行6年了，這算短的，商廈周邊的這些買賣家都是干了8、9年的，但是進(jìn)不去，但也不愿意離開這里，只能在周邊找鋪面干……”——陳老板,,那個地段做生意穩(wěn)賺錢的，只要租金不要太高，誰都愿意在那里做生意……——商鋪經(jīng)營者 成小姐,地段和租金是經(jīng)營者最關(guān)注的因素，他們的樂觀態(tài)度更甚投資者,,,經(jīng)營者承租能力較強，中等面積商鋪受青睞，大面積單位也有較大需求,經(jīng)營層面小結(jié),從經(jīng)營者普遍關(guān)注的因素來看，項目所處的成熟商圈和黃金

19、地段奠定了吸引商家經(jīng)營的重要基礎(chǔ)；但從項目要盡可能多發(fā)展商鋪的角度考慮，必將要吸引大量的經(jīng)營者聚集，這將是一個不小的挑戰(zhàn)，必須充分結(jié)合項目集中商業(yè)和大型主力商家的優(yōu)勢，去提升每一間商鋪的經(jīng)營價值，才能促進(jìn)商鋪的快速套現(xiàn)。,,發(fā)展理念：城市街區(qū)商業(yè)的引領(lǐng)者,地段優(yōu)勢 核心商圈的核心地段，寸土寸金資源稀缺，極受投資者和商家追捧。客戶優(yōu)勢 扎根縣城居住中心，密集的居住人口為商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)、強勁的消費支撐。,與集中

20、商業(yè)互動發(fā)展 充分發(fā)揮與集中式商業(yè)的互動關(guān)系，共享巨大消費人流，成為未來旺場的有力保障。優(yōu)秀的街區(qū)規(guī)劃設(shè)計 以突破性的規(guī)劃設(shè)計和流暢的交通動線全面提升商鋪價值。主題式發(fā)展引領(lǐng)市場 以鮮明的主題有效區(qū)別于其他商業(yè)街，明確的定位鎖定客戶，增強投資和經(jīng)營信心。,,立足兩大突出優(yōu)勢,打造三大核心競爭力,街區(qū)商業(yè)發(fā)展定位,STEP １：市場定位STEP 2 ：主題與形象STEP 3 ：規(guī)模與布

21、局STEP 4 ：業(yè)態(tài)與功能組合STEP 5 ：投資者與經(jīng)營者STEP 6 ：銷售價格,市場定位建議,,檔次,高,低,時尚,風(fēng)格,,集中式商業(yè),,,大眾,,街區(qū)商業(yè),,,街區(qū)商業(yè)主題定位,時尚休閑商業(yè)街區(qū)——時尚主題，休閑氣質(zhì)，動感街區(qū),街區(qū)商業(yè)形象定位——時尚第一站，潮流風(fēng)向標(biāo),購物,娛樂,休閑,餐飲,最具時尚潮流的服裝、飾品,盡情娛樂，動感飛揚,獨特風(fēng)情的休閑餐飲、會所,網(wǎng)羅風(fēng)味美食，特色小吃,,,,,,推廣案名建議,

22、天興·第一街,合理規(guī)模與布局設(shè)定,充分利用具有商業(yè)價值的地塊；考慮市場的特點與需求空間；盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積；衡量成本收益的高低。,設(shè)定原則,,,集中式商業(yè),街區(qū)商業(yè),,合理規(guī)模與布局設(shè)定,整體2層為主,適宜做街區(qū)商業(yè)的用地面積約3萬㎡，總建筑面積建議3~3.5萬平米。,由于本地同類型商業(yè)3層以上接受度較低、價值不高，從既爭取更多收益又保障快速套現(xiàn)的角度出發(fā)，本項目整體應(yīng)以2層為主；,為促進(jìn)南北人流互動，盤活整片商業(yè)，

23、可在通山街與黃山一路的西北拐角設(shè)置局部4層，作為一個面積體量較大的小集中體，與北端的大集中體商業(yè)形成呼應(yīng)；,南端點可設(shè)置4層的次集中式商業(yè)體，單層面積約800㎡為宜,,從需求特點看，套現(xiàn)難度高：三層商鋪通常以大面積商家經(jīng)營為主，因此較多整層或半層出售的情況，一般要快速套現(xiàn)的難度較高；從成本收益看，套現(xiàn)利潤?。喝龑拥纳啼伿蹆r一般僅能達(dá)到首層商鋪的30%，投資回報效益低，即使能快速套現(xiàn)其利潤也相當(dāng)?。粡慕?jīng)營前景看，空置機會大：一般街區(qū)商

24、業(yè)到達(dá)3層的人氣都會明顯遞減，過多地做到3層的話，經(jīng)營難以保證，將影響整個商業(yè)街區(qū)的形象；,不建議做到3層，如考慮，則要謹(jǐn)慎控制體量,合理規(guī)模與布局設(shè)定,適宜做街區(qū)商業(yè)的用地面積約3萬㎡，總建筑面積建議3~3.5萬平米。,,適宜引入的業(yè)態(tài)——符合街區(qū)商業(yè)的時尚主題，并與集中式商業(yè)形成錯位,年輕、時尚的品牌專賣店特色、個性的潮流小店大、中型餐飲機構(gòu)特色餐飲、休閑餐飲機構(gòu)時尚、動感的娛樂、休閑機構(gòu),A,B,業(yè)態(tài)布局方案,A區(qū)域：商業(yè)

25、價值高，適宜安排中、大型休閑娛樂餐飲等，以及展示形象好的品牌店和部分社區(qū)商業(yè)。B區(qū)域：以集中式商業(yè)來帶動，體現(xiàn)時尚主題，設(shè)置流行服飾、潮流飾品、化妝品等專賣店、特色店。C區(qū)域：設(shè)置大型的休閑娛樂餐飲作為次主力店，與集中式商業(yè)形成對稱的“啞鈴”。,,B,,,,,A,,,C,餐飲休閑娛樂、品牌專賣店、社區(qū)服務(wù),時尚潮流專賣店、特色店,次主力店（大型餐飲娛樂）,集中式商業(yè),業(yè)態(tài)布局是引導(dǎo)性而非控制性方案,由于街區(qū)商業(yè)部分走的是銷售套現(xiàn)而非

26、持有經(jīng)營的路線，作為開發(fā)商對其中業(yè)態(tài)分布的控制力是有限的，實際的業(yè)態(tài)組合與布局將有投資者、經(jīng)營者的決策行為來決定。因此從發(fā)展策劃層面僅能對業(yè)態(tài)布局提出相對合理科學(xué)的建議，其作用不是控制性的，而是考慮對投資者經(jīng)營者的一種引導(dǎo)。,投資者來源：,投資者定位,政府公務(wù)員；經(jīng)濟效益較好的企事業(yè)單位職員私營企業(yè)主/生意人；周邊城市（淄博、濱洲等）投資者,投資目的：本地投資者以自己投資做生意為主，純投資者比例較少。外地投資者則多為純投資。投

27、資心理：不愿離開黃山二路核心商圈，希望能買商鋪作為物業(yè)長久經(jīng)營、收租；看好鄒平發(fā)展前景；,經(jīng)營者定位,已在鄒平經(jīng)商多年的、有實力的零售商家；時尚服裝、飾品的品牌代理商、經(jīng)銷商、加盟商；希望進(jìn)入黃山二路核心商圈經(jīng)營的商家；大中型的餐飲、娛樂、休閑類商家；自己投資買鋪打算做生意的初涉商業(yè)人群；,“現(xiàn)在黃山二路上已經(jīng)沒有空間了，我們想進(jìn)鄒平商廈，但是談不下來……”——劉先生,“我們干這行6年了，這算短的，商廈周邊的這些買賣家都是干了

28、8、9年的，但是進(jìn)不去，但也不愿意離開這里，只能在周邊找鋪面干……”——林老板,“很多人還是認(rèn)為經(jīng)商賺錢最快，近幾年發(fā)展起來的公務(wù)員、小企業(yè)主有了富余資金都打算做生意，而且他們很多人就是買個商鋪，弄好了就自己做生意，不好就租出去……”——周老板,商鋪間隔,間隔原則：符合經(jīng)營者面積需求；中小面積、中低總價為主，降低投資者門檻；選擇較好的地段位置提供部分大面積商鋪，滿足有實力的投資者；靈活間隔，提供自由分割空間；,商鋪面積建議：

29、小鋪型：50平方米以下約占30%-35％中鋪型：50~100平方米約占45%-50％大鋪型：100~200平方米約占10%~15％旗艦店：200平方米以上約占5%~10%,,銷售價格建議,定價策略,市場導(dǎo)向原則,采用市場比較法來預(yù)測項目首層商鋪銷售均價首層定價選取參照的項目為：圣豪購物、黃山二路街鋪二手價格、國際商貿(mào)城、黛溪不夜城；,動態(tài)變化原則,價格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績不斷調(diào)整的過程，開始的價格制定會

30、不斷調(diào)整。,持續(xù)上調(diào)原則,開盤后的價格可視營銷階段及銷售情況適當(dāng)上調(diào)，給投資者以項目升值潛力無限的感覺。升幅視投資者可接受的心理價格以及市場價格水平而定。,靜態(tài)價格,靜態(tài)價格,經(jīng)市場比較法可得，項目首層靜態(tài)均價為11450元/平米，二層均價一般為首層的50%，即約5500元/平方米，項目整體均價可考慮在7500-8000元/平方米左右；該價格只能代表項目在當(dāng)前市場上的價格水平，具體開售價格要視開盤的市場情況，銷售策略和招商情況作適當(dāng)調(diào)

31、整。,PART3 住宅發(fā)展定位,聚焦核心問題：如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？,選擇做哪種產(chǎn)品針對什么客戶群用什么支撐高售價,目標(biāo)：在適當(dāng)控制風(fēng)險的前提下，實現(xiàn)項目收益最大化。,在要保障資金回籠的情況下，考慮盡可能高地提升住宅的售價，那么：,,從供給層面看—掃描市場，洞察機會,如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？,從產(chǎn)品層面看—分析競爭，尋求突破,從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力,從需求層面看—分析客戶，把握心理,,,,鄒平整體房地產(chǎn)市場處于

32、剛起步階段，投資額及開發(fā)量水平均非常低，后續(xù)提升空間非常巨大,06鄒平及參照對象房地產(chǎn)投資情況,鄒平房地產(chǎn)投資總量小，振蕩變動，處在初級起步階段； 先進(jìn)城市經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例范圍一般均在10％—20％之間，鄒平房地產(chǎn)市場后續(xù)提升空間巨大。,鄒平目前的房價相對而言不高，但增長趨勢明顯，未來還將繼續(xù)上漲,2006年鄒平及參照對象平均房價及收入情況,近年來鄒平房價/收入比振蕩上揚，但穩(wěn)定在5以下； 與參照對象相比，2

33、006年鄒平房價/收入比明顯偏低，未來鄒平房價還有進(jìn)一步增長的空間。,鄒平城區(qū)內(nèi)未來商品房供給將日趨稀缺，價格還將繼續(xù)走高,縣城三區(qū)內(nèi)的土地差不多都批完了，以后再要批地也就只能批外圍的地了……——鄒平房管局 魏局長,鄒平土地出讓價格逐年上漲，但土地批出量波動變化，該市場處于初期起步階段； 近五年來出讓的土地基本位于鄒平縣城三區(qū)內(nèi)，但城區(qū)的土地已日漸批完，未來的土地批出將以縣城外圍土地為主； 未來鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸

34、稀缺，且價格還將繼續(xù)走高。,城區(qū)內(nèi)后續(xù)土地供應(yīng)非常有限，潛在競爭小,未來的土地供給均集中在市中心區(qū)域以外，大幅土地更是遠(yuǎn)離市區(qū)； 可以預(yù)見本項目的住宅產(chǎn)品未來將是市場上的搶手貨。,住宅市場大勢小結(jié),鄒平房地產(chǎn)市場量少、價低，處于初期起步階段，未來價量均有較大的提升空間；加之其城市尺度小，城區(qū)內(nèi)土地供給日漸稀缺和珍貴，可以預(yù)見未來本項目的住宅產(chǎn)品將是市場上“高價的搶手貨”。,,,從供給層面看—掃描市場，洞察大勢,如何做快速套現(xiàn)的高端住

35、宅？,從產(chǎn)品層面看—分析競爭，尋求突破,從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力,從需求層面看—分析客戶，把握心理,,,,,,,,,,,,,,,黛湖家園,東升花園,湖光山色,黛西華庭,陽光花園,齊明雅苑,優(yōu)山美地,香港馨苑勝利花園,,本案,整體供給及分布：市場供給少，且主要分布于城市東南區(qū),目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)；項目所在傳統(tǒng)縣城中心區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)非常稀缺，項目的最直接競爭對手有限。,規(guī)模及配套：以中小規(guī)模為主，但

36、配套設(shè)施較少,目前鄒平現(xiàn)有商品住宅以中等規(guī)模為主，但小區(qū)內(nèi)的配套較少；從小區(qū)配套的水平來看，鄒平縣目前的商品住宅市場仍處于較為初級的階段。,產(chǎn)品類型：以多層住宅為主，且立面形象單一，小高層產(chǎn)品初露端倪,目前鄒平現(xiàn)有商品住宅物業(yè)類型以多層為主，小高層及別墅類物業(yè)在市場還較為鮮見； 市場上多層商品住宅立面較為單一，形象區(qū)別不明顯，整體產(chǎn)品形象層次不高。,齊明雅苑,黛西花園,戶型及面積：目前三房是主力戶型，面積分布在120—140m2，

37、戶型供給越來越豐富，面積供給區(qū)間呈擴大趨勢,2006年,2005年,2002年,鄒平歷年住宅市場面積供給結(jié)構(gòu),2006年鄒平住宅市場供給結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：鄒平縣房管局,價格分布：城南最高，城北次之，城東最低,黛西花園,鄒平現(xiàn)有商品住宅價格分布以城南（新區(qū)）最高，老城（城北）居住價值認(rèn)同度不高；城東靠近工業(yè)區(qū)，配套成熟度不高，相比而言受市場的認(rèn)同度也最低。,圣豪花園,客戶及銷售情況：南區(qū)團(tuán)購現(xiàn)象明顯，城東及城北以散客為主，樓盤銷售情況均較

38、好,從南北區(qū)對比情況來看，團(tuán)購所消化的市場份額超過了散戶的消化量，約占市場份額的60％左右。 目前市場散戶的購房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶；,目前鄒平的房子基本都很好賣，團(tuán)購很盛行，很多房子還沒有正式開賣就被訂光了……——齊明雅苑銷售人員 李小姐,沒有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯，沒多久再去看就賣光了，都是團(tuán)購的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜……——高端消費者 尹先生,2006鄒平在

39、售樓盤銷售對象統(tǒng)計,供給層面小結(jié),鄒平房地產(chǎn)市場產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較單一，購買行為以團(tuán)購為主，散戶需求未得到較好滿足，中高檔及以上產(chǎn)品的市場需求明顯。,,,,從供給層面看—掃描市場，洞察大勢,如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？,從產(chǎn)品層面看—分析競爭，尋求突破,從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力,從需求層面看—分析客戶，把握心理,,1 齊明雅苑——規(guī)模最大并被政府機關(guān)集體搶購的樓盤2 香港馨苑——鄒平首先以小戶型為主打的住宅3 黛西華

40、庭——目前市場賣價最高的樓盤4 圣豪花園——距離本案最近的樓盤,以四個典型樓盤為例,典型樓盤分析/齊明雅苑,齊明雅苑——規(guī)模最大并被政府機關(guān)集體搶購的樓盤,齊明雅苑一經(jīng)推出市場，便被縣委、縣政府、縣法院等政府機關(guān)團(tuán)體認(rèn)購，銷售情況十分理想，目前在售貨量僅剩十?dāng)?shù)套；,,,,以“帶”狀綠地結(jié)合水體形成瀕水綠帶,,,間隔空間設(shè)成林蔭小道，增強貫通性,典型樓盤分析/齊明雅苑,小區(qū)內(nèi)配置的2000多平方米的大型會所，內(nèi)設(shè)超市、銀行、郵局、健身房

41、、棋牌室等等,1,2,,,1,2,3,4,社區(qū)外緊鄰的銀座雙語幼兒園，國際化雙語式教學(xué)在當(dāng)?shù)仡H有影響力,社區(qū)外部交通圖，齊明雅苑周邊其他的配套如圖所示；,齊明雅苑水帶一角效果圖,3,4,主題平實，社區(qū)內(nèi)部配套中規(guī)中矩，主要依靠外部強大的配套資源,城市新中心地帶，打造鉆石人生！——齊明雅苑樓盤主題,典型樓盤分析/齊明雅苑,產(chǎn)品戶型均為傳統(tǒng)的三房二廳式結(jié)構(gòu)，幾種戶型除面積差別外沒有明顯的變化。,產(chǎn)品外立面單調(diào)，色彩不明快，整體形象檔次不高。

42、,產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢,典型樓盤分析/齊明雅苑,對項目的啟示,通過齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點啟示： 鄒平商品住宅市場大體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且由于許多公務(wù)員或企事業(yè)單位員工偏好以團(tuán)購的形式來解決購房問題，許多散戶甚至無房可買。 以齊明雅苑為代表，目前鄒平大多數(shù)樓盤產(chǎn)品整體水平很一般，消費者鑒賞力也亟待提升。,典型樓盤分析/香港馨苑,香港馨苑——鄒平首個以小戶型為主打的住宅,香港馨苑規(guī)劃圖,香港馨苑是目前鄒平第一個

43、也是唯一一個以小戶型為主打產(chǎn)品的樓盤，市場反響良好,香港馨苑,典型樓盤分析/香港馨苑,雜亂的施工現(xiàn)場,施工緩慢，產(chǎn)品戶型無新意，缺乏市場引導(dǎo)力,隨意的售樓中心,,戶型設(shè)計乏善可陳，且廳與房之間的面積比例明顯不合理,,小戶型獲得認(rèn)可，客戶以周邊生意人及魏棉職工為主，后續(xù)供應(yīng)不大,香港馨苑客戶構(gòu)成,香港馨苑樓盤貨量,魏棉的房子我們自己沒有產(chǎn)權(quán)啊，況且很多人也不是想在魏棉干一輩子，所以也不一定就買魏棉自己造的房子……——魏棉職工，香港馨苑

44、業(yè)主 劉先生,這邊的客戶還是以周邊做生意的和魏棉的職工為主，大多數(shù)還都是按揭的，許多有錢的覺得這房子還不夠好……——香港馨苑銷售人員 呂小姐,,典型樓盤分析/香港馨苑,對項目的啟示,通過香港馨苑的案例，我們可以得到以下三點啟示： 鄒平存在為數(shù)不少的差異化需求； 基于產(chǎn)權(quán)的原因，魏棉職工也有外出購房的需求； 鄒平縣許多高端需求仍未得到滿足。,典型樓盤分析/黛西華庭,黛西華庭——目前市場賣價最高的樓盤,黛

45、西華庭,黛溪華庭是目前鄒平產(chǎn)品價格最高的樓盤，其售價比市場同類型產(chǎn)品高出30％以上；在新區(qū)內(nèi)具有明顯的地段優(yōu)勢，且周邊配套完善，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面亦可圈可點。,典型樓盤分析/黛西華庭,情 景 洋 房,多 層 住 宅,高層、小高層洋房,總價約80萬，共20套，迅速售磬，客戶主要為本縣富裕生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主及政府高官,,單價2500—3000，共124套，散戶為主，客戶以小生意人為主，包括少量高效益單位職工，銷售情況良好

46、，目前僅剩少部分較低樓層,,單價平均約2400，共168套，客戶以團(tuán)購居多，其余部分散戶以周邊生意人為主，目前已基本售磬,,主題鮮明，規(guī)劃層次清晰，客戶層次較高，且類型豐滿,少數(shù)人的社區(qū)，多數(shù)人的夢想，引領(lǐng)鄒平第一豪宅——黛溪華庭主題,,典型樓盤分析/黛西華庭,戶型設(shè)計打破了現(xiàn)有的市場主旋律，差異而新進(jìn),,,整體外立面呈規(guī)則橢圓型，造型新穎,,,廚房及廳、室有效分區(qū)，合理實用,,,四房單位，面積合理，使用舒適,,,,頂角連接，增強房屋通

47、風(fēng)采光性,,,黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當(dāng)?shù)鬲殬湟粠谩?典型樓盤分析/黛西華庭,對項目的啟示,通過黛溪華庭的案例，我們至少可以得到以下三點啟示： 鄒平高端消費力充足，黛溪華庭80萬總價類情景洋房的熱銷便是佐證； 小高層乃至高層住宅已開始得到鄒平消費者的認(rèn)同，市場接受度良好； 鄒平存在大量“富而不貴”的財富階層，如生意人和小企業(yè)主等。,三個案例說明了什么？,,,,,黛西華庭,齊明雅苑,

48、香港馨苑,,本案,圣豪花園,,傳統(tǒng)團(tuán)購模式依然，需求多元化逐漸彰顯，越來越多差異化的需求不能得到滿足，高端需求尤甚；創(chuàng)新型產(chǎn)品廣受市場熱捧，市場期待現(xiàn)有產(chǎn)品的升級。,圣豪花園——距離本案最近的樓盤,圣豪花園是距離本項目最近的樓盤，體量不大，共60套左右住宅，創(chuàng)造了開盤當(dāng)天即被搶購一空的市場佳績。,,,,圣豪花園,本項目,典型樓盤分析/圣豪花園,圣豪花園開創(chuàng)了當(dāng)時的創(chuàng)新性產(chǎn)品,,立面明朗，現(xiàn)代感屋頂，與市場其他產(chǎn)品有效拉開形象差距,,,

49、底層商鋪與三至六層住宅和諧搭配，在不影響底層商業(yè)價值的同時又可獲得住宅利潤，亦豐富了產(chǎn)品的視覺效果,典型樓盤分析/圣豪花園,,圣豪花園的房子在當(dāng)時算不錯的啊，而且在這么成熟的地段，房子又不多，很多人都是托關(guān)系來想留一套的……——圣豪商業(yè)有限公司 李先生,圣豪花園——鄒平人老城情結(jié)的標(biāo)志物業(yè),,,圣豪花園,業(yè)內(nèi)人士觀點,購買圣豪花園的業(yè)主基本都是他們自己商業(yè)公司和旁邊一家醫(yī)院的職工，當(dāng)時價格賣到1700左右，在兩三年前算比較不

50、錯的了，開發(fā)商也沒給出任何的團(tuán)購優(yōu)惠，但他們還是自己組團(tuán)搶購……——優(yōu)山美地樓盤代理公司 劉經(jīng)理,消費者態(tài)度,住在老城區(qū)當(dāng)然好了，可是老城區(qū)沒有房子啊，都住到南邊去了……——陽光花園業(yè)主 蔣先生,我自己還是住在城北，雖然很多人去了城南，但總感覺那邊不會比這里好，再說這里也住習(xí)慣了……——鄒平線統(tǒng)計局 李局長,對我來說，買房子首選還是老城區(qū)，其次才是去城南或者東邊……——高端消費者 王小姐,典

51、型樓盤分析/圣豪花園,典型樓盤分析/圣豪花園,對項目的啟示,通過圣豪花園的案例，我們可以得到以下三點啟示： 鄒平客戶有較深重的老城情結(jié)，成熟商業(yè)地段的住宅仍有較多人偏好； 鄒平人渴望并易于接受產(chǎn)品的創(chuàng)新，也期待有更多創(chuàng)新元素的產(chǎn)品； 本項目憑借最稀缺的地段優(yōu)勢，最強大的功能配套以及可能的全面產(chǎn)品升級，必然可以引發(fā)當(dāng)?shù)馗叨速彿空叩娜骊P(guān)注，樹立行業(yè)的偉大標(biāo)桿。,產(chǎn)品層面小結(jié),鄒平住宅市場整體供不應(yīng)求，尤其高素質(zhì)產(chǎn)品一經(jīng)推出便受

52、追捧，許多中高端及以上需求未得到有效滿足，基于許多居民的老城情結(jié)，城北區(qū)亟待出現(xiàn)好產(chǎn)品來支撐其城市中心地位。,,,,,從供給層面看—掃描市場，洞察大勢,如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？,從產(chǎn)品層面看—分析競爭，尋求突破,從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力,從需求層面看—分析客戶，把握心理,鄒平人不缺房子住，他們需要的是跨越式升級的產(chǎn)品,06鄒平及參照對象居民居住情況,鄒平單位組織福利購房的情況較多，許多雙職工家庭都有兩套房子了，大多數(shù)居民住的房

53、子也都不錯，整體來說現(xiàn)在鄒平人不缺房子住……——鄒平統(tǒng)計局 李局長,2006鄒平商品住宅市場供給結(jié)構(gòu),從鄒平的人均居住面積情況來看，其居民居住情況比參照對象要寬裕許多； 從2006年鄒平的商品住宅供給結(jié)構(gòu)情況來看，目前鄒平人普遍接受大面積住房； 在當(dāng)前的市場狀況和消費心態(tài)下，同質(zhì)化的商品住宅可能營造的市場影響力必然有限。,職業(yè)特征,鄒平居民收入情況較為理想，高端收入者也較豐富； 高端收入者主要集中在個體老板及民營企業(yè)

54、主等人群中。,消費者職業(yè)及家庭月收入交互分析,,單位：元/月,家庭收入,,鄒平藏富于民，居民購買力可觀，高端消費者主要集中在個體老板及民營企業(yè)主等人群中,高端消費者考慮的首要購房因素仍是地段、交通便利性和配套全面，項目非常具備這樣的市場基礎(chǔ)； 在區(qū)域接受度方面，城南區(qū)和城北區(qū)都是目前最受高端消費者認(rèn)同的居住區(qū)域。,住城南主要是因為那里是新區(qū)，政府都搬過去了，住城北也很好啊，至少旁邊什么都有……——優(yōu)山美地業(yè)主 張先

55、生,潛在購房客戶偏好城南城北區(qū)，最關(guān)心的購房因素是地段交通及配套,高端消費者偏好的產(chǎn)品較為平均地包含了多層、高層及別墅類產(chǎn)品，其物業(yè)類型的接受態(tài)度較為包容； 高端消費這偏好的產(chǎn)品面積集中在100—140m2之間，總價集中在20—40萬之間，另外大面積高總價住宅也有一定的市場需求。,潛在購房客戶對住宅產(chǎn)品類型接受度寬，中檔產(chǎn)品是主流偏好，高端房也有較大需求,也不是說鄒平人就喜歡多層住宅，主要是高層或者別墅實在太少了，好像本地開發(fā)商也做

56、不好……——高端消費者 趙先生,需求層面小結(jié),鄒平居民不缺房子住，他們需要的是跨越式升級的產(chǎn)品；鄒平高端客群豐富，并期待產(chǎn)品出現(xiàn)跨越式的升級；高端客戶最關(guān)注的購房因素，恰恰是本案最具備的核心競爭優(yōu)勢；客戶認(rèn)同城北區(qū)域價值 , 認(rèn)同高層物業(yè),最大化挖掘當(dāng)?shù)鼐用駥椖课恢玫恼J(rèn)同度和高期望，在項目可能發(fā)展方向與消費者潛在向往的生活方式之間尋找到一種契合和對接，以強有力的推廣主題和形象樹立行業(yè)新標(biāo)竿。面對量少質(zhì)低的市場現(xiàn)狀，

57、通過本項目打造一種跨越式和引領(lǐng)式的發(fā)展模式，有效尋求城市中產(chǎn)以上階級的置業(yè)特征，以產(chǎn)品拉開競爭差距。,住宅定位總體策略,住宅發(fā)展定位,STEP １：客戶定位STEP 2 ：產(chǎn)品定位STEP 3 ：主題定位STEP 4 ：開發(fā)分期STEP 5 ： 價格定位,本案必須遵守的兩大客戶原則,聚焦鮮明的客戶主打原則本案體量不大，且住宅開發(fā)的主要任務(wù)是降低商業(yè)物業(yè)開發(fā)風(fēng)險并又好又快地回籠資金，故提升價格以及營造市場首位認(rèn)可是本案住

58、宅定位的核心，因此確定聚焦鮮明的客戶主打原則便尤為重要；主打客戶需求的引領(lǐng)原則由于需要出現(xiàn)的產(chǎn)品及概念都將是較為引領(lǐng)性的事物，因此必須把握本案主打客戶需求的可引導(dǎo)性，并有針對性地引導(dǎo)他們對新生產(chǎn)品和概念的接受和認(rèn)可。,主打什么樣的高端客戶？,高端客戶的梳理：已被開發(fā)的高端客戶：政府公務(wù)員、機關(guān)單位職工為主，團(tuán)購消費型，后續(xù)潛力已比較有限有待開發(fā)的高端客戶：全縣內(nèi)經(jīng)商的生意人、私企業(yè)主，數(shù)量廣、收入高、購買力強勁，但市場上明顯缺乏

59、面向這些散戶的供給。,政府公務(wù)員,機關(guān)單位職工,生意人,私企業(yè)主,企業(yè)管理層,,,,,,,…,…,…,…,…,…,…,,,,…,面向團(tuán)購消費為主的供給,作為散戶的，政府機關(guān)體系以外的財富群體尚有巨大的可挖掘空間！,,中端,,,中低端,低端,,,中高端至中端客戶,高端,中高端,客戶定位——客戶層面,鄒平縣及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財富群體，尤其主打“富而不貴”的、對城市中心居住有很大向往的老板階層。,鄒平大多數(shù)政府機關(guān)單位及效益較好的企事業(yè)單

60、位均有團(tuán)購或自主開發(fā)住宅現(xiàn)象，鄒平當(dāng)前主要需求未得到滿足的高收入群體集中在當(dāng)?shù)亍案欢毁F”階層。高端客戶：私營企業(yè)主、高端生意人及部分高層公務(wù)員或企事業(yè)單位高層；中高端客戶：小生意人、小企業(yè)主及部分中層公務(wù)員或企事業(yè)單位中層；,客戶定位——來源區(qū)域,核心示范區(qū)域：鄒平縣城重點吸納區(qū)域：韓店、青陽、長山、好生等人均較富裕且與縣城交往較密的鄉(xiāng)鎮(zhèn)遠(yuǎn)距圈層區(qū)域：臨池、臺子等離城區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn),客戶對本項目所在區(qū)域普遍認(rèn)可，項目的輻射能力將

61、較為可觀； 目前鄒平縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕居民來鄒平縣購房的情況已經(jīng)較為盛行，項目主要客戶的區(qū)域來源將較為寬廣。,什么樣的產(chǎn)品才能切合“富而不貴”人群的需求,脫鄉(xiāng)入城改善居住質(zhì)量,陽光花園,優(yōu)山美地,黛西花園,齊明雅苑,,基本需求,提升需求,身份感：住到城市中心、住進(jìn)現(xiàn)代高層建筑,享受城市配套：教育、醫(yī)療、購物、環(huán)境等。,優(yōu)越感：住在高品質(zhì)的豪宅社區(qū),,體現(xiàn)中央高尚居住的產(chǎn)品！,什么樣的產(chǎn)品才能支撐住宅的高售價？,市場上當(dāng)前的供給產(chǎn)品

62、水平均不高；市場產(chǎn)品類型單調(diào)，產(chǎn)品外形及細(xì)部均千篇一律，乏善可陳；黛溪華庭嘗試性推出的高端物業(yè)被搶購一空，高層產(chǎn)品也得到了較好的市場接受；,市場回顧： 高端物業(yè)大受客戶追捧，高層次需求遠(yuǎn)未被有效滿足,產(chǎn)品定位，必須有創(chuàng)新性的變革和引領(lǐng)！,,主題定位,高尚,,濱州·鄒平,首席,中央,居住區(qū),天興·上筑,創(chuàng)新性變革 ——五大元素升級創(chuàng)新引領(lǐng)全新居住理念風(fēng)暴,產(chǎn)品定位核心理念：創(chuàng)新、升

63、級、引領(lǐng),戶型,建筑,景觀,配套,,,,,,,,,,,上筑之形,,上筑之景,,上筑之心,,上筑之用,,,,規(guī)劃,上筑之局,上筑之局,上筑之形,上筑之景,上筑之心,上筑之用,示意圖，實際布局建議詳見《規(guī)劃設(shè)計建議》,,上筑之局,閉合有度，多重空間：小區(qū)設(shè)置多重不同功能的活動空間，既滿足業(yè)主的公共社交要求，又滿足業(yè)主的私密性要求,車行,人行,動靜分隔，人車分流：將機動車道設(shè)置于小區(qū)外圍，小區(qū)內(nèi)路徑均為步行林蔭小道，做到動靜分割，人車分流，真

64、正體現(xiàn)規(guī)劃的人性化。,上筑之局,上筑之形,上筑之景,上筑之心,上筑之用,現(xiàn)代感高層住宅，營造視覺沖擊：以小高層為產(chǎn)品主打，突破鄒平“多層一統(tǒng)天下”的現(xiàn)狀；產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)代感，以強有力的質(zhì)感營造視覺沖擊。,建筑細(xì)部多變，精益求精：除大印象的視覺沖擊之外，產(chǎn)品細(xì)部要求變，要做到精益求精，給業(yè)主細(xì)膩的驚喜。,下沉式空間,特色入口,精美水榭,優(yōu)雅曲線,上筑之形,上筑之局,上筑之形,上筑之景,上筑之心,上筑之用,上筑之景,1,2,3,4,,,1集中景

65、觀俯視,2 景觀休憩地,3 下沉式景觀,4中央音樂噴泉,集中景觀，強化震撼：慮到自身規(guī)模的限制，建議將景觀集中起來，有水、有綠化，動靜結(jié)合，最大化營造觀感沖擊；,個性景觀，強調(diào)差異：可適當(dāng)考慮景觀的個性化設(shè)置，如設(shè)置一個噴泉或是嬉水池，成為鄒平市場第一個“動態(tài)水景”。,整合外源，為我所用：充分利用通山街與小黃山之間的唯一連通性，將小黃山作為本項目的排他性外部景觀資源；,上筑之局,上筑之形,上筑之景,上筑之心,上筑之用,上筑之心,戶型創(chuàng)新

66、，提升附加值：戶型創(chuàng)新的原則是以點帶面，首先考慮需要引入的創(chuàng)新元素，如圖示的陽光室、飄窗、入室花園等，面積的附送將對客戶的置業(yè)心理有明顯影響，有效引導(dǎo)客戶對產(chǎn)品建立情感偏好。,主流戶型，兼顧市場空檔：針對市場上供需出現(xiàn)的明顯脫節(jié)，逆向定位，查漏補缺，主力設(shè)置市場上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟型三房,本項目戶型配比,需求統(tǒng)計,2006供給統(tǒng)計,,,供給不足,供給過剩,上筑之局,上筑之形,上筑之景,上筑之心,上筑之用,上筑之用,會所泛化，差異

67、功能：由于項目地處商業(yè)繁華區(qū)，周邊配套應(yīng)有盡有，專門設(shè)置集中會所的意義和價值均不大，因此建議會所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會所配套,人性物管，服務(wù)至上：建立安全、人性化、細(xì)致化的物業(yè)管理服務(wù)，建議與專業(yè)物業(yè)管理公司合作，通過優(yōu)勢的物管來建立市場口碑。,強勢資源，成熟配套：強調(diào)項目周邊完善的學(xué)校、醫(yī)院、強大商業(yè)功能及各類服務(wù)設(shè)施對本項目配套的有力支撐，作為優(yōu)勢配套；,上筑之形,上筑之景,上筑之心,上筑之用,上筑之局,創(chuàng)新性變

68、革 ——五大元素升級創(chuàng)新引領(lǐng)全新居住理念風(fēng)暴,產(chǎn)品定位小結(jié),規(guī)劃,建筑,景觀,戶型,配套,1、多重空間，閉合有度,2、動靜分隔，人車分流,1、高層現(xiàn)代，視覺震撼,2、細(xì)部多變，精益求精,1、整合外源，為我所用,2、大景集中，小景特色,1、戶型創(chuàng)新，價值反饋,2、主流戶型，切入空檔,1、成熟配套，強大支撐,2、會所泛化，人性物管,住宅分期開發(fā)建議：市場情況回顧,齊明雅苑,黛溪華庭,鄒平房地產(chǎn)市場目前尚較為初級，年