某集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流講義ppt課件

1、,,,,,,,集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流,1,一、設(shè)計管理的范疇與定義,1.1設(shè)計管理的范疇：設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。,房地產(chǎn)開

2、發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。,2,1.2設(shè)計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。設(shè)計管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計人員，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單位（設(shè)計院）中設(shè)計

3、人員最大的一點是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3設(shè)計管理的目標(biāo)：品質(zhì)保證、進度控制、成本控制,一、設(shè)計管理的范疇與定義,3,設(shè)計管理不僅僅是管“設(shè)計院”！1.2.1 設(shè)計管理中的任務(wù)管理,好的設(shè)計管理并不是只是針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談設(shè)計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。,1.2.2 設(shè)計管理中的資源管理,在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計單位，同時建立資源

4、庫。要兼顧以下幾個原則：,a.擅長原則 b.成本和風(fēng)險原則 c.磨合原則 d.技術(shù)優(yōu)先原則,1.2.3 設(shè)計管理中的進度管理,設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進行計劃、進度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。務(wù)求詳盡，可操作性。,一、設(shè)計管理的范疇與

5、定義,4,房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。 我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。,一、設(shè)計管理的范疇與定義,5,一、設(shè)計管理的范疇與定義,,1.4 設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別,6,職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分

6、為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負責(zé),2.1 職能型管控,二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式,7,2.2 矩陣型管控 在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。 矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責(zé)的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派

7、相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。,二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式,8,建議： 在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計管理模式進行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。,二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式,9,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,規(guī)范化設(shè)計管理體系能

8、夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。,3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義,10,負責(zé)設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細分研究，項目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進行項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本目標(biāo)的實現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計)，對材料設(shè)備選型定板；配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準體系，建立從研發(fā)開始的

9、成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價),3.2.1設(shè)計管理職責(zé),三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,11,3.2.2 其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需成本目標(biāo)； 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)； 負責(zé)組織

10、方案設(shè)計招標(biāo)中的各項工作市場營銷部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件； 負責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議； 負責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容前期開發(fā)部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件； 負責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報審批工作,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,12,設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)新項

11、目規(guī)劃分析概念設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計,,投資 開發(fā) 營銷 成本 工程 物業(yè),主線流程,協(xié)作部門,主責(zé)部門,規(guī)劃設(shè)計部,3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,13,,設(shè)計總監(jiān)（兼）,,部門經(jīng)理,部門副經(jīng)理,專業(yè)組,項目組（建筑師）,,項目組2,,項目

12、組1,項目組N,產(chǎn)品研發(fā)組1,結(jié)構(gòu)組,設(shè)備組,景觀設(shè)計組,室內(nèi)組,材料組,產(chǎn)品研發(fā)組2,檔案、部門秘書,項目組設(shè)計經(jīng)理制重點“前期方案+項目設(shè)計管理”,專業(yè)組主管負責(zé)制 技術(shù)支撐平臺 重點“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”,,,,,,,,,三. 2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容,,,,,,,,,,,3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化,14,三. 2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容,15,3.3 設(shè)計

13、流程的細分,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,16,一級流程: 項目投資決策論證管理階段流程(土地拓展） 項目設(shè)計管理階段流程 項目工程管理階段流程 項目銷售管理階段流程 項目入伙管理階段流程 項目后評估管理流程二級流程: 設(shè)計管理流程 設(shè)計單位選擇管理流程 設(shè)計合同及付款管理流程 材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程 設(shè)計變更管理流程,3.3.1設(shè)計流程框架－1,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范

14、化設(shè)計管理體系,17,設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細則 設(shè)計合同編制工作細則 設(shè)計任務(wù)書編制工作細則 設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細則 施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細則 設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細則 設(shè)計變更管理細則,業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化－－模板化－－程序化,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,3.3.1設(shè)計流程框架－2,18,設(shè)計工作在論證、定位策劃、設(shè)計實施和施工階段，按不同的設(shè)計內(nèi)容、對象和參與部門及深度要求劃分為概念

15、設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝修設(shè)計和設(shè)計變更來進行管理。 為加快項目設(shè)計進度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計和裝修設(shè)計工作前置，使設(shè)計周期縮短30%以上。,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,19,3.4.1設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制,設(shè)計管理中設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計評審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范

16、化設(shè)計管理體系,20,3.4.2設(shè)計過程各橫向關(guān)系的控制,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,21,成本的全過程參與 從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（VAC）模型可以看出，成本管理基本貫穿了項目開發(fā)的整個過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對項目盡快熟悉，還有利于整個項目成本的控制，特別是隨著行業(yè)競爭程度的加劇，在利潤率差不多的情況下，這點尤為重要。 加強設(shè)計階段成本管理的方法： 1) 項目拓展階段（土地獲取前）：成本管理部門

17、在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫及設(shè)計部門提供的概念設(shè)計草案等進行項目成本估算工作； 2) 項目定位階段（土地獲取后）：成本管理部門根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品建議書，設(shè)計部門提供的概念設(shè)計方案，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和產(chǎn)品建造標(biāo)準等進行項目成本測算工作； 3) 方案階段：成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計成果進行項目成本匡算工作； 4) 擴初階段：成本管理部門在擴初階段編制建安成本概算，同時組織相關(guān)部門編制項目正式的目標(biāo)成本（包括工程部門編制工程管理費、監(jiān)

18、理費測算，拓展及報批報建部門編制土地費用和報批報建費用測算，營銷部門編制營銷費用測算，財務(wù)部門編制管理及財務(wù)費用測算等，具體可根據(jù)成本科目表進行細分），最終形成項目正式目標(biāo)成本，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 項目正式目標(biāo)成本經(jīng)審批后，分解到各個部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進行追溯。通過項目正式的目標(biāo)成本指導(dǎo)項目進行施工圖的限額設(shè)計，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。 項目正式目標(biāo)成本一

19、經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實施過程中，每月通過項目動態(tài)成本來進行管理；如遇項目定位改變，原材料價格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進行修正通過。,3.4.3設(shè)計過程中，成本管理的全過程參與,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,22,3.5計劃管理設(shè)計周期基準目的：理順各項工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點和責(zé)任歸屬，保障開 發(fā)周期基準的有效實施，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式。,三.

20、 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,23,地產(chǎn)項目設(shè)計周期參考基準值簡圖,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,24,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,設(shè)計管理效率指標(biāo)（擬定）,25,設(shè)計管理效率提升的關(guān)鍵點：,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,26,,3.6項目總體計劃下設(shè)計計劃的分級控制,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,27,縮短計劃督查期，在重要節(jié)點提前核對督

21、促; 通過項目組周例會檢查周工作計劃，部門例會檢查月計劃－－檢查與調(diào)整; 跨部門項目協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)解決項目計劃實施中的不定因素和困難等，同時檢查和修訂二級計劃和一級計劃; 項目特點和當(dāng)?shù)貓笈鞒?、?nèi)容、標(biāo)準是影響設(shè)計計劃的主要因素和積累。,公司客觀制訂一級計劃；設(shè)計部制定項目設(shè)計計劃；部門經(jīng)理與各項目設(shè)計經(jīng)理分解計劃；各項目設(shè)計經(jīng)理與組員再分解計劃－－組員工作量確定、討論工作 量的缺失,3.6.1各級計劃的制定方式－－

22、公司運營部門負責(zé)組織,3.6.2監(jiān)控辦法,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,28,設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)及年度計劃)考核評價設(shè)計部門月份績效計劃/考核評價各人月度計劃考核評價項目緊張時，周計劃考核評價設(shè)計巡檢制度－－檢察表設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)及年度計劃)考核評價表設(shè)計部月績效考核評價表員工月績效考評表,3.6.3考核制度與風(fēng)險防范－－制定考核梯度,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管

23、理體系,29,合理薪酬體系人才梯隊建設(shè)員工素質(zhì)審核與培養(yǎng)提升計劃團隊激情與凝聚力,四、專業(yè)團隊建設(shè)與能力提升,30,最終的改進方向：1、 設(shè)計管理流程􀁷 集團到目前為止沒有設(shè)計管理團隊，要走向上水平上規(guī)模的開發(fā)業(yè)態(tài)，必須高度重視設(shè)計管理隊伍建設(shè)，形成系統(tǒng)化的設(shè)計管理流程體系，將設(shè)計管理按階段和對象劃分為概念設(shè)計管理流程、方案設(shè)計管理流程、施工圖設(shè)計管理流程、景觀設(shè)計管理

24、流程、精裝修設(shè)計管理流程和設(shè)計變更管理流程，使設(shè)計過程更清晰、職責(zé)更明確、管理更精細化。 明確各個設(shè)計流程的邏輯關(guān)系，明確職責(zé)，在制度上保證各專業(yè)之間的配合，加快設(shè)計進度。,31,2、 設(shè)計任務(wù)書編制􀁷 設(shè)計各階段，最終達到形成比較明確的輸入、輸出成果標(biāo)準； 􀁷 設(shè)計過程中成本部門介入的深度不夠，做到及時提供成本限額指標(biāo)，使成本跟設(shè)計緊密掛鉤，在確定限額設(shè)計指 標(biāo)時，成本與設(shè)計應(yīng)反復(fù)溝通，達

25、成一致 ；􀁷 建立設(shè)計任務(wù)評審機制，為設(shè)計各個階段制定設(shè)計任務(wù)書的標(biāo)準模板，使設(shè)計成果滿足公司的要求； 明細化設(shè)計任務(wù)書，明確各個專業(yè)任務(wù)書的內(nèi)容和深度。設(shè)計任務(wù)書由設(shè)計部門組織相關(guān)專業(yè)編制后，經(jīng)正式的集中評審和修改完善，作為設(shè)計的要求和成果的主要檢驗標(biāo)準發(fā)放設(shè)計單位。設(shè)計任務(wù)書會簽之前，經(jīng)各專業(yè)提出審查意見，并上會集中評審，使評審更有效，減少反復(fù)修改和事后修改。,最終的改進方向：,32,最終的改進方向：,3

26、 、材料選型定板􀁷 材料設(shè)備選型定板滯后，會給材料設(shè)備的采購和工程施工帶來影響。不應(yīng)在施工圖出來之后，才進行材料設(shè)備的選型定板工作，給后期在材料設(shè)備的采購方面造成被動。􀁷 在方案階段，根據(jù)以往項目、周邊樓盤的調(diào)研和設(shè)計單位的推薦，編制材料設(shè)備清單初稿，同時在此階段成本部門提供材料設(shè)備的成本意見，采購部門和項目部明確材料的供貨方式； 在初步設(shè)計階段應(yīng)立即開始編制正式的材料設(shè)備清

27、單和選型定板計劃。 施工圖設(shè)計完成后，材料設(shè)備選型定板工作應(yīng)全部完成，且立即著手進行采購相關(guān)工作，以縮短采購時間； 加強公司材料設(shè)備部品的研究工作； 在材料設(shè)備選型定板階段，加強與成本部門、采購部門和項目的溝通聯(lián)系， 把材料設(shè)備的成本因素和供貨方式前置考慮。,33,1、想要體面生活，又覺得打拼辛苦；想要健康身體，又無法堅持運動。人最失敗的，莫過于對自己不負責(zé)任，連答應(yīng)自己的事都辦不到，又何必抱怨這個世界都和你作對？人生的道理很簡單，你

28、想要什么，就去付出足夠的努力?！　?、時間是最公平的，活一天就擁有24小時，差別只是珍惜。你若不相信努力和時光，時光一定第一個辜負你。有夢想就立刻行動，因為現(xiàn)在過的每一天，都是余生中最年輕的一天?！　?、無論正在經(jīng)歷什么，都請不要輕言放棄，因為從來沒有一種堅持會被辜負。誰的人生不是荊棘前行，生活從來不會一蹴而就，也不會永遠安穩(wěn)，只要努力，就能做獨一無二平凡可貴的自己?！　?、努力本就是年輕人應(yīng)有的狀態(tài)，是件充實且美好的事，可一旦有

29、了表演的成分，就會顯得廉價，努力，不該是為了朋友圈多獲得幾個贊，不該是每次長篇贅述后的自我感動，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不過是：但行好事，莫問前程。愿努力，成就更好的你！　　5、付出努力卻沒能實現(xiàn)的夢想，愛了很久卻沒能在一起的人，活得用力卻平淡寂寞的青春，遺憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔軟的心智、讓我們懂得累積時間的力量；那些孤獨沉寂的時光，讓我們學(xué)會守候內(nèi)心的平和與堅定。那些脆弱的不完美，都會在努力和堅持下，改變模樣

30、?！　?、人生中總會有一段艱難的路，需要自己獨自走完，沒人幫助，沒人陪伴，不必畏懼，昂頭走過去就是了，經(jīng)歷所有的挫折與磨難，你會發(fā)現(xiàn)，自己遠比想象中要強大得多。多走彎路，才會找到捷徑，經(jīng)歷也是人生，修煉一顆強大的內(nèi)心，做更好的自己！　　7、“一定要成功”這種內(nèi)在的推動力是我們生命中最神奇最有趣的東西。一個人要做成大事，絕不能缺少這種力量，因為這種力量能夠驅(qū)動人不停地提高自己的能力。一個人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！

31、　　8、人生的旅途中，最清晰的腳印，往往印在最泥濘的路上，所以，別畏懼暫時的困頓，即使無人鼓掌，也要全情投入，優(yōu)雅堅持。真正改變命運的，并不是等來的機遇，而是我們的態(tài)度?！　?、這世上沒有所謂的天才，也沒有不勞而獲的回報，你所看到的每個光鮮人物，其背后都付出了令人震驚的努力。請相信，你的潛力還遠遠沒有爆發(fā)出來，不要給自己的人生設(shè)限，你自以為的極限，只是別人的起點。寫給渴望突破瓶頸、實現(xiàn)快速跨越的你?！　?0、生活中，有人給予幫助，

32、那是幸運，沒人給予幫助，那是命運。我們要學(xué)會在幸運青睞自己的時候?qū)W會感恩，在命運磨練自己的時候?qū)W會堅韌。這既是對自己的尊重，也是對自己的負責(zé)?！　?1、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點點的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕?！　?2、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會看不起你，你自己也會失去機會。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個人都要學(xué)會的成長?！　?3、要相信，這個世

33、界上永遠能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅持自己的堅持，直到堅持不下去為止。　　14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過......但請你繼續(xù)向前走，因為別人看不到你的努力，你卻始終看得見自己?！　?5、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印?！　?6、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動。有一天

34、你總會明白，遺憾比失敗更讓你難以面對?！　?7、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個慢慢累積的過程?！　?8、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢想的努力，會讓你找到一個更好的自己，一個沉默努力充實安靜的自己?！　?9、你相信夢想，夢想才會相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負了所受的苦難?！　?0、生活不會按你想要的方式進行，它會給你一段時間，讓你孤獨、迷茫又沉默