房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)措施_第1頁(yè)
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1、12房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資規(guī)模大,建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn),在項(xiàng)目建設(shè)初期,投資商具有不確定性,風(fēng)險(xiǎn)性和機(jī)動(dòng)性;隨著項(xiàng)目的進(jìn)行,投資商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果知道的越多,不確定因素就隨之減少,風(fēng)險(xiǎn)因素逐步減少,同時(shí)投資商的機(jī)動(dòng)性,可調(diào)能力也逐步降低;項(xiàng)目建設(shè)完畢時(shí),將面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。工程建設(shè)本身是一個(gè)系統(tǒng)工程,在這個(gè)系統(tǒng)內(nèi),有許多相互制約的子系統(tǒng)。系統(tǒng)分析就是要從整體的聯(lián)

2、系和過程的聯(lián)系來(lái)認(rèn)識(shí)事物,反對(duì)孤立地、片面地看待問題。動(dòng)態(tài)研究是強(qiáng)調(diào)運(yùn)用變化的觀點(diǎn)來(lái)分析風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)的,它受到許多動(dòng)態(tài)因素的影響和制約,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析具有十分重大的意義。121決策階段房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中擁有最大不確定性、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段,決策的正確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗,其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資時(shí)機(jī)、投資位置、投資類型、投資方式的選擇以及可行性研究的準(zhǔn)確度。1政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政府相

3、關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。建筑業(yè)由于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相關(guān),因此在很大程度上受到政府的控制,政府對(duì)物業(yè)租金、售價(jià)的限制,對(duì)土地使用的約束,對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求,對(duì)外資的控制,以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制等都會(huì)對(duì)投資商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)按其影響因素來(lái)看主要有政治環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策變化風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)等。投資商應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的變化,盡可能預(yù)測(cè)其變化趨勢(shì)和影響,

4、順應(yīng)這種趨勢(shì),否則必然導(dǎo)致開發(fā)成本的上升、租售價(jià)格下降以及租售困難等,帶來(lái)實(shí)際投資損失。例如,國(guó)家房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整,各類房地產(chǎn)和消費(fèi)信貸資金量和利率會(huì)發(fā)生變化,影響房地產(chǎn)的供給和需求。2投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)從而直接房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)受國(guó)家和地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和波動(dòng)性的影響很大,相應(yīng)也有周期性的漲落,導(dǎo)致供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化,投資商的投資收益也就隨投資時(shí)機(jī)不同而異。投資商必須對(duì)未來(lái)幾年國(guó)家和地區(qū)的政治形勢(shì)變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口培養(yǎng)、收水

5、平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè),以選擇、確定合適的開發(fā)時(shí)機(jī),保證開發(fā)項(xiàng)目將來(lái)有良好的市場(chǎng)需求,避免因投資時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。一般而言,國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響投資商選擇開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場(chǎng)處在不斷的上升勢(shì)頭,投資商出售樓盤較為順利,資金回籠快,投資回報(bào)率高,此時(shí)推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),失業(yè)增加,收下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降,供過于求,導(dǎo)致房地產(chǎn)

6、價(jià)格下跌,物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng),甚至租售困難,此時(shí)推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致投資商的資金占用和投資成本上升,預(yù)1一片出土地的方式合作開發(fā)房地產(chǎn),利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的企業(yè)行為。其優(yōu)點(diǎn)是降低了一方單獨(dú)投資額,分散投資風(fēng)險(xiǎn)。但這是以損失一部分利益為代價(jià),同時(shí)可能導(dǎo)致管理混亂等問題。投資商在選擇房地產(chǎn)投資方式時(shí)應(yīng)慎重考慮開發(fā)投資項(xiàng)目特點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境、公司實(shí)力、籌資成本等問題。避免因選擇投資方式不當(dāng)而導(dǎo)致白白損失一部分利益或獨(dú)自承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn),給企業(yè)帶來(lái)不必

7、要的損失。一般,對(duì)于中小型、風(fēng)險(xiǎn)清楚且不大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。投資商應(yīng)優(yōu)先考慮采用獨(dú)立開發(fā)的方式,開發(fā)中的資金短缺問題可采用財(cái)務(wù)杠桿原理通過融資方式解決,于大型、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別困難較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則可考慮采用聯(lián)合開發(fā)方式,而對(duì)通過利益分享把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去一部分,從而達(dá)到雙贏的局面。在聯(lián)合開發(fā)中投資商還應(yīng)重點(diǎn)注意解決出資、利益分享和損失分擔(dān)比例、分工合作和管理問題,共同營(yíng)造一個(gè)良好的開發(fā)內(nèi)部環(huán)境,確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行和成功。對(duì)于共同出資問題,投資

8、商應(yīng)控制合作方的出資比例不超過50%;以保證開發(fā)項(xiàng)目的控制權(quán);而對(duì)一方出資、一方出土地的合作方式,應(yīng)合理測(cè)算土地的作價(jià)并折算成投資額。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例按實(shí)際出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失,由一方出土地時(shí)應(yīng)把土地作價(jià)并折算成投資額計(jì)算。6可行性研究的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的可行性研究是投資商在作了充分的市場(chǎng)分析后,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案的可行性所進(jìn)行的全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,以確定開發(fā)項(xiàng)目是否值得投資,主要內(nèi)容包括:項(xiàng)目背景和概況,環(huán)境條件和需求預(yù)測(cè),方案的比選,開竣工

9、日期和進(jìn)度安排,投資成本費(fèi)用估算,投資和籌資計(jì)劃,收益估算,財(cái)務(wù)報(bào)表,財(cái)務(wù)計(jì)劃、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析,國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和結(jié)論??尚行匝芯啃枰陚涞氖袌?chǎng)信息。這要求投資商投入較多的人力和物力,同時(shí)受房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完備、市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型的選取不當(dāng)?shù)纫蛩赜绊?,市?chǎng)分析結(jié)果可能不盡準(zhǔn)確,這就為可行性研究帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn),并最終給投資商投資決策帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。目前,對(duì)投資商來(lái)說可行性研究方法本身已經(jīng)非常成熟,只是可行性研究所需的相關(guān)變量采集的可靠性、準(zhǔn)確性,以及相

10、關(guān)預(yù)測(cè)模型選擇對(duì)可行性研究結(jié)果影響很大。因此,應(yīng)特別注意所需數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性,強(qiáng)調(diào)其采集層面、范圍、數(shù)量、代表性和準(zhǔn)確性等;在選擇有關(guān)預(yù)測(cè)模型時(shí),應(yīng)強(qiáng)調(diào)與實(shí)際數(shù)據(jù)的擬合程度i122前期階段經(jīng)過投資決策階段,其工作重點(diǎn)是:建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批;取得土地使用權(quán);征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;委托規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)報(bào)審?fù)ㄟ^;確定工程量清單及投資概預(yù)算;辦理規(guī)劃和施工許可證;落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平“及相關(guān)建設(shè)條件;安排短期、中期和長(zhǎng)期信貸,即籌資;采用合

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