房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題課3

1、房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題課,,,某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（?。┤f元. A.245 　　 B.275 C.315 D.345,D,,有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100

2、萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（?。┤f元（收益可視為無限年）。 A.3　　 B.4　　 C.5 D.6,A,,某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元／㎡；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（　）萬元。 A.5208　　

3、 B.5330　　 C.6950 D.7110,A,,某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（?。┤f元。 A.95.40 B.97.87

4、 C.98.55　 D.99.33,A,,某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（?。┤f元。 A.43　 B.112.5　　 C.123.3 D.150,C,,下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法

5、估價(jià)的是（?。?。 A.某酒店 B.某市圖書館 C.某住宅 D.某寫字樓,B,,新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（?。┦且环N有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒有。 A.市場(chǎng)法 B.成本法 C.收益法 D.假設(shè)開發(fā)法,B,,房地產(chǎn)評(píng)估中，樓面地價(jià)×容積率=(    )。A．土地總價(jià)   

6、0;         B．土地單價(jià)C．房地產(chǎn)總價(jià)           D. 建筑物單價(jià),B,,從評(píng)估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是一種（ ）。A.市場(chǎng)價(jià)格 B.權(quán)益價(jià)格C.土地價(jià)格

7、 D.理論價(jià)格,B,,一般，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命__________自然壽命。在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中一般應(yīng)采用（ ）。A.小于 經(jīng)濟(jì)耐用年限 B.小于 自然耐用年限 C.大于 自然耐用年限 D.大于 經(jīng)濟(jì)耐用年限,A,,通過預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到未來所有每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1

8、0%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值。,,,,某建筑物的建筑面積為500m2，重置價(jià)格為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修得重置價(jià)格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。,,該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：　　門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬元）　　裝飾裝修的折舊額=6

9、00×500×3/5=18（萬元）　　設(shè)備的折舊額=60×10/15=40（萬元）　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目(基礎(chǔ)、墻體、梁、屋頂?shù)?的折舊額=（3600×500-20000-600×500-600000）×10/50=17.6（萬元）　　該建筑物的物質(zhì)折舊額=2＋18＋40＋17.6=77.6（萬元）,,某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，預(yù)計(jì)年租金為

10、8元／平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4％，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元／年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。要求：計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。,,有效租金:8*10000*（1-5%）=76000元 總費(fèi)用：76000*（12%+