房地產(chǎn)估價習(xí)題上含答案

1、1一、選擇題一、選擇題1、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型？（）A、出租的房地產(chǎn)Ｂ、自用的房地產(chǎn)；Ｃ、餐飲的房地產(chǎn)；Ｄ、營業(yè)的房地產(chǎn)2、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為５層時，預(yù)期投資利潤率為4.36％；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18％；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14％。由此可見，超過20層之后，這塊土地的邊際收益開始出現(xiàn)遞減，揭示了（）。Ａ、收益遞增規(guī)律；Ｂ、收益遞減規(guī)律；Ｃ

2、、規(guī)模的收益遞增規(guī)律；Ｄ、規(guī)模的收益遞減規(guī)律3、最高最佳使用原則必須同時符合的四個標(biāo)準(zhǔn)是：法律上許可、經(jīng)濟(jì)上可行、價值最大化和（）。A、協(xié)商一致；Ｂ、技術(shù)上可能；Ｃ、環(huán)境上適合；Ｄ、規(guī)模上均衡4、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A、可比實例房地產(chǎn)；B、估價對象房地產(chǎn)；Ｃ、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；D、類似房地產(chǎn)5、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)９％，則其實物狀況修正系數(shù)為（）。Ａ.0.91B.0.92C.１.09

3、Ｄ.1.106、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6％，則交易情況修正系數(shù)為（）。Ａ、0.060；B、0.0940；C、1.060；D、1.0647、通過市場提取法求出的估價對象建筑物的年折舊率為5%，則估價對象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）年。Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、無法知道8、某建筑物重置價格為C，殘值率為0，正常使用的耐用年限為N年，現(xiàn)已使用了t年，經(jīng)估價人員觀察判斷剩余經(jīng)濟(jì)壽命n年，且N≠nt，以直線法計算折舊總額的適宜公式

4、為（）。A、B、C、D、nNC?ttnC??)(tNC?)(nNtnC???9、在一般情況下，（）適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。Ａ、重建價格；Ｂ、重置價格；Ｃ、重新購建價格；Ｄ、積算價格10、報酬率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。Ａ、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度；Ｂ、估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度；Ｃ、估價對

5、象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度；Ｄ、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉(zhuǎn)的速度11、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。這說明決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。Ａ、收益原理；Ｂ、預(yù)期原理；Ｃ、未來原理；Ｄ、替代原理12、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的總價值為（）萬元。Ａ、417；Ｂ、500；Ｃ、460；Ｄ、45=(5020012%)10%200=460萬元。萬元

6、。13、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用（）作為其中的一種估價方法。Ａ、市場法；Ｂ、假設(shè)開發(fā)法；Ｃ、收益法；Ｄ、成本法14、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價（）。Ａ、逐漸降低；Ｂ、逐漸升高；Ｃ、可視為基本不變；Ｄ、為零15、一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物

7、折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A50；B40；C46；D不確定50640=4；504=46年16.下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是（）3件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。Ａ、重建價格；Ｂ、重置價格；Ｃ、重新購建價格；Ｄ、積算價格29.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為（）。

8、Ａ、4858；B、5200；Ｃ、2700；D、6264＝216216／8％［［1－1／（／（1＋8％）％）2］＋］＋56165616／（１＋／（１＋8％）％）2＝52005200（萬元）（萬元）30.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加１萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％，該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.83凈收益按等差級數(shù)遞增的公式

9、，式中，凈收益按等差級數(shù)遞增的公式，式中，a為第一年凈收益，為第一年凈收益，b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，為凈收益逐年遞增的數(shù)額，r為資本化為資本化率。率。31.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6％，自有資本要求的資本化率為9％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）％。Ａ、6；Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９綜合資本化率為抵押貸款資本化率與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：綜合資本化率為抵押貸款資本化率與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)

10、，即：R0=MRM(1M)REM——貸款價值比，也稱為貸款成數(shù)，是貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率；貸款價值比，也稱為貸款成數(shù)，是貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率；RM——抵押貸款資本化率，等于抵押貸款常數(shù)；抵押貸款資本化率，等于抵押貸款常數(shù)；RE——自有資金資本化率。自有資金資本化率。=0.76%（10.7））9%=6.9%32.對于同一估價對象和同一估價時點(diǎn)，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A謹(jǐn)慎價值；B市場價值；C殘余價值；D快速變現(xiàn)

11、價值33.住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。A區(qū)位因素；B社會因素；C實物因素；D權(quán)益因素34.評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元㎡（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元㎡），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（）元㎡。A7020；B7091；C7380；D8580解析：（解析：

12、（8000－1000＋800）1.1＝7091（元（元㎡）㎡）。此題要先進(jìn)行實物狀況調(diào)整，將乙別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。此題要先進(jìn)行實物狀況調(diào)整，將乙別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，然后再進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整。為甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，然后再進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整。35.評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合

13、適的是（）A0.4、0.4、0.2；B0.3、0.4、0.3；C0.4、0.2、0.4；D0.4、0.3、0.3A；解析：甲、乙實例與估價對象最相似；解析：甲、乙實例與估價對象最相似(均為底層商鋪均為底層商鋪)，故取較高的權(quán)重。，故取較高的權(quán)重。36.一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A上升；B下降；C保持相對穩(wěn)定；D先上升后下降37.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商

14、鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。A技術(shù)上的可能；B經(jīng)濟(jì)上的可行；C價值最大化；D法律上許可。38.某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120㎡，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0.8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是（）元㎡。A8571；B10000；C13393；D156