房地產缺損價值評估的理論與方法初探.pdf

1、房地產估價是隨著市場經濟和社會改革逐步發(fā)展起來的，目前理論上已經取得了比較成熟的理論體系，實務上也形成了規(guī)范的程序和操作方式。相比較而言，房地產缺損價值評估只是近幾年才引起人們的關注，發(fā)展速度很快，但仍然趕不上現(xiàn)實發(fā)展的需要。從理論上講房地產缺損價值評估是房地產估價理論與方法的拓展，是房地產估價理論的進一步深化，為房地產估價行業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)和要求。近年來，由于房地產開發(fā)商和投資者對商品房的承諾不能完全兌現(xiàn)，經常出現(xiàn)房屋質量方面的缺陷、

2、環(huán)境條件和配套設施也不符合規(guī)劃設計要求，使購房者和開發(fā)商發(fā)生購房糾紛，如何評估購房者的利益損失，需要借助房地產估價機構的評估結果，仲裁機構和法院等裁決部門一般也是根據(jù)房地產估價機構對房屋損失價值的評估值來進行判決，可以說房地產缺損價值評估是一項涉及面廣、內容復雜的工作，具有很強的現(xiàn)實意義。 本文是在總結過去一些比較成功的實際操作案例基礎上形成的。首先綜合分析了國內外近期房地產缺損價值評估的發(fā)展狀況，提出了對缺損價值進行研究的必要

3、性，接著根據(jù)我國土地制度、房地產開發(fā)與經營制度、產權制度等制度的特殊性，分析了我國房地產估價的特點。特別是房地產的缺損價值評估作為房地產價值評估的重要組成部分，有其自身的特點和規(guī)律。在第二部分對房地產缺損價值進行了詮釋，主要是從缺損價值概念的界定，缺損價值的影響因素及表現(xiàn)分類等方面對房地產缺損價值作了必要的解釋和說明。第三部分重點對缺損價值的理論基礎作了分析，主要是從理論基礎、缺損價值評估原則、評估依據(jù)來分析。第四部分是論文的重點，在總

4、結國內外缺損價值評估特點及經驗的基礎上提出了房地產缺損價值的評估方法，文中主要總結了四種對缺損價值的評估方法：市場比較法、成本法、收益法和價差法，并對每種方法進行了評價。 文章的結構： 第一章介紹了研究的背景、目的和國內外一些研究成果。第二章闡述了房地產缺損價值概念、影響因素、表現(xiàn)及分類，并指出了房地產缺損價值評估的意義。第三章對房地產缺損價值進行了理論基礎分析，并對缺損價值在原則、依據(jù)方面做了闡述。第四章是本文的重點，