基于評(píng)稅目的的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系研究.pdf

1、物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，同時(shí)稅款將隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系并不完善，完全依靠當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系來(lái)評(píng)估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，根據(jù)我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估工作面廣、量大、類(lèi)多、具有周期性的特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建一套相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系和更新方案，是物業(yè)稅開(kāi)征前所必須解決的關(guān)鍵問(wèn)題。 論文闡述了我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，總結(jié)了房地產(chǎn)各個(gè)階段的稅

2、收負(fù)擔(dān)，并以此為切入點(diǎn)探討了現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題，即：稅費(fèi)設(shè)置繁雜、征稅范圍過(guò)窄、存在重復(fù)征稅；稅種設(shè)置輕保有重流轉(zhuǎn)；立法層次低、內(nèi)外稅制有別。在此基礎(chǔ)上分析了我國(guó)進(jìn)行稅制改革推行物業(yè)稅的必要性和可行性。 筆者認(rèn)為影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素可以概括為三類(lèi)，即：反映宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)條件及市場(chǎng)供需狀況等的一般因素、定位區(qū)域平均價(jià)值的區(qū)域因素、體現(xiàn)不同物業(yè)微觀(guān)特征的個(gè)別因素，若在某一確定基準(zhǔn)日采集現(xiàn)有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)研究房地產(chǎn)的價(jià)值，則影響因素主要為

3、區(qū)域因素和個(gè)別因素。論文深入分析了各個(gè)影響因素的作用規(guī)律和作用程度，為因素量化做好了鋪墊，接著按作用形式將因素分為點(diǎn)狀因素、線(xiàn)狀因素和面狀因素，分別闡述了它們的量化方法。 以格網(wǎng)為評(píng)價(jià)單元，對(duì)其進(jìn)行賦分并以向量的形式表示分值結(jié)果，我們選擇聚類(lèi)分析原理中的歐氏距離來(lái)量化格網(wǎng)間的分值差異，在合并位置相鄰且分值差異在設(shè)定范圍內(nèi)的格網(wǎng)的基礎(chǔ)上，考慮自然界線(xiàn)形成區(qū)段的邊界。對(duì)于每一個(gè)區(qū)段，我們應(yīng)按照一定原則選擇一個(gè)基準(zhǔn)物業(yè)，根據(jù)估價(jià)規(guī)程和