帶租約的房地產估價研究

1、帶租約的房地產估價研究 帶租約的房地產估價研究◆王洪昌案由:受法院委托評估一處營業(yè)房,因成交案例較多,以市場法為主評估出價格為 470 萬(當時委托方明確要求不考慮租賃關系).但后來執(zhí)行的時候,承租方拿出—張租賃協議,租賃期限20 年,租金共 100 萬,已—次性付給產權人(租金大大低干市場水平),但法院認可,并要求我們考慮租約重新評估該營業(yè)房.帶租約的房地產估價項目在估價實踐中很普遍,至少一半以上的商業(yè)房地產帶有租約.目前對帶租約房地

2、產估價主要依據(《房地產估價規(guī)范中”有租約限制的,租約期內的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應采用正?？陀^的租金”的規(guī)定.這一規(guī)定是基于”買賣不破租賃”的法律精神制定的.“買賣不破租賃”是二戰(zhàn)后德國因戰(zhàn)爭等原因,大量人員流離失所,為保證更多的居民不因房屋所有權的轉讓出現住房困難而制定的”法律救濟”條款,后被許多國家引用,之后被一些法學家們擴大,不單針對住宅房地產,也包括工業(yè),商業(yè)房地產,進而動產等.應該說,租賃合同由于其”準物

3、權”的特性,”買賣不破租賃”有一定的法理基礎.隨著經濟的發(fā)展,當初的立法理由已經日漸弱化,特別是大量商業(yè)租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不一致.在保護承租人利益的同時,如何保護買受人的利益成為值得思考的問題.(《上海市房屋租賃條例第 15 條第 2 款關于”房屋租賃合同未經登記備案的,不得對抗第三人”的規(guī)定,使兩者權益得以平衡.租賃合同未登記的,相應的法律后果不再由買受人承擔;承租人也不能以”買賣不破租賃”為由對抗買受人,不能要

4、求房屋租賃合同繼續(xù)履行.根據(《合同法及(《物權法精神,房屋租賃合同登記備案后,該租賃權即實現了債權向物權的轉化;若沒有登記,則僅具有債權屬性,當然其合法有效性并不因沒有登記而受影響.在特定目的下,(《房地產估價規(guī)范》中帶租約房地產估價理論仍具有一定現實意義.但對于債權性質的租賃合同,估價師們?yōu)槭裁床豢梢砸环矫孀鞒鰧⒍甑淖饨鹬Ц督o了現有產權人,這是不是有點類似于”以租代征”性質?刻意逃避債務?該房地產,究竟與((房地產估價規(guī)范》中的

5、”帶租約房地產”有多少相似?(2)在((房地產估價規(guī)范》中,要不要對租賃合同從估價的角度作出一些限定,是登記后適用,還是不論登記與否一律認可?若一律認可,惡意串通造假租賃合同的行為一旦案發(fā),房地產估價師的風險如何可以規(guī)避?(3)全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材((房地產估價理論與方法》中直言房地產估價結論為“房地產價值”,此價值與一次性支付二十年租金的房地產的價格或價值內涵是否一致?(4)((物權法》施行后,房屋所有權大于租賃權及其

6、他用益物權的權利效力如何體現?(5)”帶租約的房地產估價”在現行估價理論上導致了估價方法只局限于收益法,為什么會出現這種情況?(6)((房地產估價規(guī)范》對于”帶租約房地產估價”的規(guī)定是不是缺乏一些嚴格的限制,辟如關聯方交易,這類交易還不全是惡意做假,而是因為利益互補等原因,這類租賃債權補償又該如何計算?二,帶租約的房地產估價的一些探討性思考(一)勤勉盡責,案中究底l,從案例中我們可以發(fā)現,起先委托方(法院)明確不考慮租賃關系,爾后,當事

7、人卻拿出一份 20 年的租賃合同,并且是一次性付了 l00 萬租金,法院認可了這份協議并要求按此估算!作為一名房地產估價師,首先應該有謹慎的執(zhí)業(yè)態(tài)度,筆者亦感到這可能是一個假協議(租金大大低于市場水平),按一般的操作,由法院出具確認函,按((房地產估價規(guī)范》中帶租約房產估價相關方法估算一個報告不就得了嗎?但卻讓人有一種如梗在喉的感覺,難道個中還有其他蹊磽?初時法院明確不考慮租賃關系,說明租賃事實可能存在,但時間與租金可能并不是后來的 2