上庭苑房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)定位研究.pdf

1、本文研究的基礎(chǔ)，基于以下四個(gè)假設(shè):一，房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性和不可復(fù)制性，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品必須建造在特定的土地之上，不能獨(dú)立存在;二，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有一定的時(shí)效性，因受土地出讓年限和企業(yè)資金成本等的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間不可能無(wú)限制延期;三，由于資本市場(chǎng)的介入，中小型房地產(chǎn)企業(yè)因受其自身?xiàng)l件的限制，獲得土地的機(jī)會(huì)越來越少;四、在我國(guó)房地產(chǎn)是一種特殊的商品，商品房開發(fā)建設(shè)類別必須與政府批準(zhǔn)的用地性質(zhì)相一致。
　　本文研

2、究的上庭苑房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)定位，是以位于長(zhǎng)沙市南城的天心生態(tài)新城版塊、新韶西路與新姚中路交匯處西南角的特定地塊為前提。作為長(zhǎng)沙市本土最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，L房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品住宅小區(qū)均以建銷同步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。上庭苑項(xiàng)目用地性質(zhì)為辦公，基于對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及區(qū)域板塊的分析，以及對(duì)長(zhǎng)沙市南城市場(chǎng)現(xiàn)狀的了解和該區(qū)域未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，該地塊只有作為商品住宅開發(fā)，才能快速銷售及時(shí)回籠資金，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存及發(fā)展的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

3、按照傳統(tǒng)的從宏觀到微觀的縱向定位方法，無(wú)法解決該項(xiàng)目規(guī)劃定位與市場(chǎng)定位相平行的矛盾。
　　經(jīng)過廣泛深入科學(xué)地調(diào)研，分析上庭苑項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，并對(duì)上庭苑項(xiàng)目地塊進(jìn)行了解析:其區(qū)位優(yōu)勢(shì)、不可復(fù)制的原生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)、大市政配套優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)及交通路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)注定了上庭苑項(xiàng)目與生俱來的高端品質(zhì)。借鑒橫向定位的水平營(yíng)銷理論，明確了上庭苑項(xiàng)目開發(fā)差異化定位:其規(guī)劃定位為“公寓式寫字樓”，市場(chǎng)定位為“一棟酒店加三棟酒店式公寓”，上庭苑項(xiàng)目規(guī)劃定位和市場(chǎng)