小產(chǎn)權(quán)房合法化路徑探究.pdf

1、近年來(lái),我國(guó)中低收入市民受城市高房?jī)r(jià)迫使到郊區(qū)和農(nóng)村購(gòu)買了農(nóng)民自建的價(jià)格相對(duì)商品房低廉很多,卻沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房屋,即“小產(chǎn)權(quán)房”。目前怎樣跨越制度障礙解決小產(chǎn)權(quán)房難題廣受各界關(guān)注。
　　 筆者經(jīng)深入分析得出三個(gè)方面的原因?qū)е铝四壳暗男‘a(chǎn)權(quán)房難題:一是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下農(nóng)民以自有宅基地建房出售自謀利益,正契合了中低收入城鎮(zhèn)居民的住房需求;二是不合時(shí)宜的法律制度,我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型期滯后的土地管理法律制度造成了宅基地使用權(quán)

2、物權(quán)權(quán)能實(shí)現(xiàn)的障礙;三是政府管控的不力,政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)監(jiān)管不力,調(diào)控過(guò)高的房?jī)r(jià)收效甚微,為小產(chǎn)權(quán)房提供了溫床。
　　 為促進(jìn)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,增加建設(shè)用地有效供給,廣東、成都、北京、深圳等地方政府,已開(kāi)始嘗試小產(chǎn)權(quán)房合法化的制度探索。地方政府在深化土地制度改革上的突破創(chuàng)新為解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題提供了經(jīng)驗(yàn)和啟示,推動(dòng)了我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房合法化的進(jìn)程,小產(chǎn)權(quán)合法化勢(shì)在必行。藉此,筆者建議修改我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》,允許農(nóng)民宅基地自由

3、流轉(zhuǎn),恢復(fù)宅基地使用權(quán)完整的物權(quán)權(quán)能。
　　 如何將小產(chǎn)權(quán)房合法化?筆者認(rèn)為:第一是要建立宅基地集約化利用機(jī)制,政府對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村統(tǒng)籌規(guī)劃,劃定適宜建房的宅基地作為住宅區(qū),允許農(nóng)民與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)宅基地住宅小區(qū),解決資金問(wèn)題;第二是要將農(nóng)民納入統(tǒng)一的住房保障體系,置換宅基地的住房保障功能,免除農(nóng)民離開(kāi)土地的后顧之憂;第三是設(shè)立宅基地房購(gòu)買者的條件審核制度,解決困擾城鎮(zhèn)中低收入群體的住房難題。希望這些舉措最終能有助于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)