我國“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的路徑研究.pdf

1、從2007年開始，我國房價進(jìn)入了迅猛上漲周期，“小產(chǎn)權(quán)房”這個名詞高頻出現(xiàn)在公眾的視野，其價格低廉，既能夠滿足公民住房的剛性需求，又能給城市郊區(qū)的農(nóng)業(yè)階層的人員帶來巨大的利益，故而廣泛的存在于幾乎所有的大中型城市郊區(qū)。但因“小產(chǎn)權(quán)房”在法律上沒有明確的定位，由此也遭遇到了諸多的質(zhì)疑。近年以來，學(xué)術(shù)界也在一直思考、探討解決該問題的方法，試圖從法理上尋求解決這一問題的途徑。通過分析，大家普遍認(rèn)識到：我國長期以來實(shí)施的城鄉(xiāng)二元土地制度是產(chǎn)生這

2、一問題的關(guān)鍵所在。要想解決這一問題，就必須本著客觀分析的態(tài)度，從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)進(jìn)行分類，既充分保障現(xiàn)有權(quán)益人的合法利益，又能促進(jìn)社會問題的合法解決，以公平、公正和法治的原則促進(jìn)社會健康發(fā)展。
　　論文從以下五個方面來論證中國“小產(chǎn)權(quán)房”合法化得以實(shí)現(xiàn)的途徑：
　　第一部分，“小產(chǎn)權(quán)房”概念及有關(guān)特征闡釋。本部分包括“小產(chǎn)權(quán)房”的界定、法律規(guī)定、分類、入市困境及特征分析。第一，從“小產(chǎn)權(quán)房”含義及其與商品房的比較，得出“小產(chǎn)權(quán)房

3、”是普遍沒有符合國家相關(guān)法律法規(guī)和政策審批程序的農(nóng)村集體土地房屋,因而未能獲得國家的認(rèn)可；第二，闡述了“小產(chǎn)權(quán)房”的特點(diǎn)；第三，以建設(shè)土地的性質(zhì)作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，“小產(chǎn)權(quán)房”有農(nóng)業(yè)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”與宅基地上的“小產(chǎn)權(quán)房”之分。
　　第二部分，闡述了“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因。本文將我國“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因分為了制度原因、社會原因和法律原因。文中提出“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源在于我國現(xiàn)有的二元制土地結(jié)構(gòu)；分析了造成我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)眾多問

4、題的關(guān)鍵，即政府的房地產(chǎn)政策。著重分析了“小產(chǎn)權(quán)房”快速成長和當(dāng)前法律法規(guī)的缺失、以及相關(guān)法律之間存在沖突是有著千絲萬縷聯(lián)系這一客觀事實(shí)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的快速成長絕非是偶然現(xiàn)象，而是由我國當(dāng)前的社會現(xiàn)實(shí)情況，以及多種社會因素共同促成的。出現(xiàn)此類現(xiàn)象，使不得不考慮并聯(lián)系當(dāng)前群眾對住房的剛性需求和增收需求。政策失誤、公民的住房需求和農(nóng)業(yè)人口增收這三大因素促使“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生并快速成長。在本部分的最后提出其合法化的必要性分析。
　　第三部

5、分，論述了“小產(chǎn)權(quán)房”的迅猛發(fā)展、沖突以及障礙。該部分以我國法律法規(guī)的缺失、沖突等。詳細(xì)闡述了其入市的困境、現(xiàn)實(shí)情況等內(nèi)容，更直觀的展現(xiàn)出“小產(chǎn)權(quán)房”的問題所在。
　　第四部分，對我國“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的法理進(jìn)行了分析。首先，從物權(quán)平等原則、保障農(nóng)民合法權(quán)益以及推動城鄉(xiāng)住房保障體系的健全與完善的角度出發(fā),論證了“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的必要性。其次，從憲法的角度給予“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)合法化的理由，即法律如果要對集體土地權(quán)能進(jìn)行限制，那么對

6、國有土地也應(yīng)該持相同的態(tài)度；“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的合理性，即“城鄉(xiāng)一體化”及共同富裕的目的；法律應(yīng)有價值取向的平衡性；法律存在的合理性依據(jù)及其價值導(dǎo)向。社會平衡發(fā)展基礎(chǔ)上的法律價值考量，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了先富帶動后富的階段，經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，農(nóng)村與城市的共用發(fā)展是同等重要缺一不可的。此外，本部分還論述了“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的重要作用。通過分析得出，“小產(chǎn)權(quán)房”是我國市場經(jīng)濟(jì)活動下的必然產(chǎn)物；它的流轉(zhuǎn)也具有一定的合理性，其合理性主要體現(xiàn)在“

7、小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)很大程度上解決了一部分老百姓的住房問題，滿足了人民群眾的剛性需求，因此，可以將其合法化作為一個改善民生的措施來借鑒。“小產(chǎn)權(quán)房”價格低廉，省去了巨額的土地出讓金費(fèi)用，降低房地產(chǎn)的成本，有效穩(wěn)定了增長過快的房價；有助于打破城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)、加快城鎮(zhèn)一體化的目標(biāo),也是我國加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的應(yīng)有之意；能有效促進(jìn)“三農(nóng)”問題的解決，增加農(nóng)民收入，推動社會保障體系的發(fā)展與完善。
　　第五部分，“小產(chǎn)權(quán)房”的解決，即農(nóng)村土地流

8、轉(zhuǎn)制度的設(shè)計和完善。主要從修改完善相關(guān)法律法規(guī)；完善對農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度和農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度；采用不同政策，處理現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”；建立和完善相關(guān)監(jiān)督、懲罰制度。
　　“小產(chǎn)權(quán)房”的存在滿足了住房需求，改善了民生，降低了房地產(chǎn)成本，能有效穩(wěn)定增長過快的房價；推動城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展；解決三農(nóng)問題，增加農(nóng)民收入等方面存在著一定的積極意義。面對“小產(chǎn)權(quán)房”存在的現(xiàn)狀，必須認(rèn)清一個事實(shí)，想要解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題并不是一件一蹴而就的