小產(chǎn)權(quán)房的合法化及其實(shí)現(xiàn)路徑.pdf

1、我國存在大量的“小產(chǎn)權(quán)房”，該類房屋的流轉(zhuǎn)為法律所禁止，購房者的權(quán)益得不到切實(shí)的保護(hù)，引發(fā)很多訴訟糾紛。“小產(chǎn)權(quán)房”問題該如何解決，國家沒有有效的對(duì)策。筆者在本文中對(duì)此問題進(jìn)行研究，提出對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的見解。
　　本文共分為三個(gè)部分，約1.7萬字。
　　第一部分“小產(chǎn)權(quán)房”概述。本文所稱“小產(chǎn)權(quán)房”僅指建造在農(nóng)村宅基地上對(duì)本集體以外的人轉(zhuǎn)讓的房屋。它價(jià)格便宜，買賣程序簡單，房屋買受人的利益不受法律保護(hù)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)

2、有社會(huì)經(jīng)濟(jì)和制度兩方面的原因。社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的原因包括我國住房改革和城市化快速進(jìn)程中住房供給結(jié)構(gòu)不平衡，房價(jià)居高不下、土地價(jià)值凸顯，“小產(chǎn)權(quán)房”背后存在多方利益博弈。制度方面的原因包括二元分治的城鄉(xiāng)土地制度，城鄉(xiāng)二元的戶籍管理制度，社會(huì)保障體制不完善，城鎮(zhèn)保障住房發(fā)展緩慢。
　　第二部分“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的理論探索?！稇椃ā芬?guī)定集體所有土地轉(zhuǎn)化為國有土地的途徑只有一個(gè)，即國家征收，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)讓是通過房屋買賣改變了集體土地的性質(zhì)

3、；《土地管理法》規(guī)定當(dāng)土地用途發(fā)生改變時(shí)應(yīng)該進(jìn)行變更登記，因遷移的原因停止使用土地時(shí)人民政府有權(quán)收回土地使用權(quán)，使“小產(chǎn)權(quán)房”缺乏轉(zhuǎn)讓條件；依照《物權(quán)法》確立的物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)須經(jīng)過登記才能生效，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有登記條件、無法進(jìn)行登記，其轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力。理論界關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”主要有兩種態(tài)度：“小產(chǎn)權(quán)房”非法說和“小產(chǎn)權(quán)房”正當(dāng)說。筆者贊成后者，建造在宅基地上的房屋在不危及房屋所有權(quán)人基本住房保障的條件下，其轉(zhuǎn)讓具有正當(dāng)

4、性?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的合法化的可能性：《憲法》規(guī)定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，可見“小產(chǎn)權(quán)房”合法化并不違憲；《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民轉(zhuǎn)讓住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，但沒有直接禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋；《物權(quán)法》規(guī)定的平等保護(hù)原則對(duì)國家、集體、私人的物權(quán)進(jìn)行平等的保護(hù)，為“小產(chǎn)權(quán)房”合法化留下了法律空間。十七大提出的戶籍制度改革為“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化提供了有利的政策條件。都江堰市的個(gè)體化“聯(lián)建”為“小產(chǎn)權(quán)房”合法化提供了現(xiàn)實(shí)支撐。<

5、br>　　第三部分“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的路徑?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”合法化堅(jiān)持意思自治和國家適度干預(yù)原則以及土地的保障性價(jià)值與財(cái)產(chǎn)價(jià)值相結(jié)合原則。合法化的前提設(shè)置要求主體明確以及權(quán)力內(nèi)容明確；適用范圍：因繼承、贈(zèng)與等合法方式形成的一戶多宅或農(nóng)民在城鎮(zhèn)購房后農(nóng)村住宅閑置；具體的程序：農(nóng)民要出賣住房先在集體內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，如果沒有人購買，即可向集體以外的人轉(zhuǎn)讓；“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)讓后的利益歸農(nóng)民個(gè)人所有?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的合法化將給轉(zhuǎn)讓住房的農(nóng)民增加收入，解決農(nóng)