劉某訴田某和毛某一房二賣(mài)案評(píng)析.pdf

1、層出不窮的“一房二賣(mài)”訴案中，確定兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力以及房屋所有權(quán)歸屬往往是一起案件的核心問(wèn)題。劉某訴田某和毛某一房二賣(mài)案亦是如此。毛某與劉某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效、毛某與田某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效及房屋所有權(quán)歸屬是本案的爭(zhēng)論焦點(diǎn)所在。首先，毛某與劉某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。因?yàn)閯⒛撑c毛某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同符合合同成立的有效條件即自愿、有償且雙方都是完全行為能力人。其次，毛某與田某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。因?yàn)槊畴m先與劉某簽

2、訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但其未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，所以毛某仍是房屋所有權(quán)人，其基于真實(shí)意思與田某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有權(quán)處分，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也是有效的。第三，房屋所有權(quán)應(yīng)該歸屬田某。我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的模式采取的是債權(quán)形式主義，動(dòng)產(chǎn)交付后發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記后發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。毛菜先與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，之后又與田某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。所以，房屋所有權(quán)應(yīng)該歸田某。另外，毛某對(duì)劉某、田某均存在欺詐，至于是否構(gòu)成

3、合同詐騙罪，則需要考慮是否滿(mǎn)足合同詐騙罪的構(gòu)成要件。由于毛某與前買(mǎi)受人劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，并未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，所以毛某與后買(mǎi)受人田某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，毛某還是具有實(shí)際履行合同的能力和條件的，并不符合合同詐騙罪的客觀構(gòu)成要件，所以毛某不成立合同詐騙罪。最后，劉某在其權(quán)利受到侵害，對(duì)于法院已經(jīng)生效的調(diào)解書(shū)，提起第三人的撤銷(xiāo)之訴相比較以毛某、田某為共同被告的新訴，更直接更有針對(duì)性地維護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)也能夠節(jié)約訴訟成本，維護(hù)法院對(duì)于