基于不同融資結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策研究.pdf

1、本論文來(lái)源于江西華林建設(shè)工程有限公司委托項(xiàng)目“江西華林建設(shè)工程有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策支持系統(tǒng)的研究與實(shí)現(xiàn)”（編號(hào)：2012360709000035）。房地產(chǎn)行業(yè)波及面廣，和千萬(wàn)家庭息息相關(guān)，作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的推動(dòng)。2008年之后的幾年間，政府部門(mén)采取多項(xiàng)措施控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展熱度，土地和資金均被納入宏觀調(diào)控范圍。在這種宏觀背景之下，投資決策工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)越顯重要，融資結(jié)構(gòu)安排變得更加關(guān)鍵。從投資設(shè)想至項(xiàng)

2、目立項(xiàng)的決策過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)和投資方案的確定是二者相互適應(yīng)的不斷調(diào)整過(guò)程，直至達(dá)到最優(yōu)化。融資結(jié)構(gòu)不同直接關(guān)系到與之對(duì)應(yīng)的投資方案可能存在較大差異。因此對(duì)于不同融資結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究非常必要，直接關(guān)系到企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資決策和資金籌措安排，并進(jìn)一步保證投資效益的實(shí)現(xiàn)。本文的主要研究?jī)?nèi)容及結(jié)論如下：
　　首先，詳細(xì)綜述了投資決策理論的發(fā)展，并對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資決策的相關(guān)研究進(jìn)行了總結(jié)；全面梳理現(xiàn)有的融資理論，從宏

3、觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)融資的研究成果進(jìn)行了整理。
　　其次，對(duì)房地產(chǎn)投融資相關(guān)概念和特點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)，理清了國(guó)內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)投資的發(fā)展歷程和現(xiàn)階段總體狀況；并歸納了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源構(gòu)成、明確當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)；分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)的決策過(guò)程。
　　第三，針對(duì)不同融資結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，建立了一套評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、物業(yè)效果、風(fēng)險(xiǎn)因素三個(gè)方面來(lái)對(duì)投資方案進(jìn)行評(píng)價(jià)；并將 AHP和熵權(quán)法結(jié)合，建立了基

4、于TOPSIS理論的投資決策模型。
　　第四，針對(duì)使用最為廣泛的銀行貸款融資方式，應(yīng)用實(shí)際案例，在自籌資金基本固定的前提下，通過(guò)改變貸款額度使其占總投資比例從20％變動(dòng)至60%并生成多種開(kāi)發(fā)投資方案，運(yùn)用所建立的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行決策。為簡(jiǎn)化模型中的數(shù)據(jù)運(yùn)算過(guò)程，編寫(xiě)了MATLAB程序代碼，提高了模型的實(shí)際應(yīng)用性，方便決策者使用。
　　研究結(jié)果表明，本文所構(gòu)建的框架體系與決策模型具有較好的理論與實(shí)際應(yīng)用價(jià)值，可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投