物業(yè)服務瑕疵及業(yè)主救濟.pdf

1、社會的高速發(fā)展變化,給人們的傳統(tǒng)生活方式帶來巨大的沖擊?，F(xiàn)實中許多矛盾紛爭的產(chǎn)生,根源于傳統(tǒng)生活方式變化過程給人們帶來的觀念上的混亂。隨著現(xiàn)代人居住生活方式的改變,與之相伴的物業(yè)服務合同糾紛也日益增多。在大量的物業(yè)糾紛案件中,業(yè)主通常以物業(yè)服務企業(yè)提供的服務有瑕疵提出抗辯,拒交物業(yè)費;而物業(yè)服務企業(yè)則認為其已經(jīng)履行了物業(yè)服務合同。由于目前中國物業(yè)服務管理立法滯后,而物業(yè)服務合同是隨著建筑物區(qū)分所有權這特殊物權產(chǎn)生的新型合同,其較傳統(tǒng)以物

2、為交易中心的物類合同具有其特殊性,加上物業(yè)服務質(zhì)量難以判斷,在司法實踐中,業(yè)主的這種概括性抗辯理由往往不被法院支持,從而造成業(yè)主的權利難以得到切實的保護,業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾不斷升級,一些小區(qū)甚至出現(xiàn)暴力事件,成為影響社會穩(wěn)定的突出問題。
　　針對這一現(xiàn)象我國應盡快完善相關法律制度及業(yè)主救濟機制,使業(yè)主的權利能夠得到切實的維護。首先,在法律層面,應進一步完善物業(yè)管理法律體系,針對當前居住生活方式的改變,應確立物業(yè)服務合同的

3、獨立地位,將其置于建筑物區(qū)分所有權上去認識和把握其特征,并在此基礎上將其有名化,在物業(yè)服務合同立法中明確物業(yè)服務瑕疵的判斷標準及方法,進一步充實和細化物業(yè)管理法律內(nèi)容,為實踐部門物業(yè)瑕疵糾紛的解決提供更明確、可操作性的法律依據(jù);其次,在制度層面,要激活業(yè)主自治機制,在小區(qū)強制設立業(yè)主委員會,并賦予其完全的訴訟地位,使業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主利益代表的職能得到充分發(fā)揮;再次,在司法實踐層面,法院在審理該類案件時,根據(jù)物業(yè)服務合同的特殊性而采