基于模糊綜合評判的房地產(chǎn)估價研究.pdf

1、房地產(chǎn)估價的方法有多種，市場比較法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種估價方法。近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善，房地產(chǎn)交易日漸活躍，交易實例不斷增多，采用市場法對房地產(chǎn)評估的條件日趨成熟。然而，市場比較法在其主要操作環(huán)節(jié)上沒有確定統(tǒng)一的模式，很大程度上依賴于房地產(chǎn)估價師根據(jù)自己的經(jīng)驗做出判定，不同的房地產(chǎn)估價師對同一房地產(chǎn)進行評估可能會得出迥異的結論，且無法檢驗其準確性。目前我國房地產(chǎn)估價理論仍處在探索階段，房地產(chǎn)估價

2、需要多元化拓展，因而積極探索更為科學的估價方法具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。 本文在對國內外房地產(chǎn)估價研究現(xiàn)狀、房地產(chǎn)價格特征以及房地產(chǎn)價格的影響因素分析研究的基礎上，系統(tǒng)地論述了目前房地產(chǎn)價格評估中應用較為廣泛的三種方法—市場比較法、收益法、成本法的內容體系，對各類估價方法的理論依據(jù)、適用條件和范圍等進行了較為系統(tǒng)的比較分析。根據(jù)房地產(chǎn)估價的特點與對現(xiàn)有技術方法的分析，在前人研究的基礎上充分論證了模糊綜合評判在房地產(chǎn)估價方面應

3、用的理論和方法，利用模糊綜合評判較高的精確度和客觀性，從大量的房地產(chǎn)交易案例中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與其影響因素之間的客觀規(guī)律，建立了房地產(chǎn)估價的模糊綜合評判模型。 在模糊綜合評判估價模型的實現(xiàn)中，通過對AHP法的進一步探索以確定各因素層權重進行綜合評判，并且指出權重矩陣的協(xié)調配合是直接影響對模糊綜合評判結果做出科學、合理解釋的關鍵。將模糊綜合評判方法用于可比實例的因素修正可減輕估價過程中的主觀化問題。建立因素修正的FCE模型對可比實例

4、的各因素進行修正，可將其交易價格修正到與估價對象因素相同或相近的價格。利用多層次模糊評判模型進行房地產(chǎn)估價，使專家對指標系中影響地價因素的選擇上更接近實際情況；通過專家不同角度，不同層次的評估，有效地保證了評判的真實性、可信性和權威性，使主觀決斷和帶有感情色彩的評定通過科學的手段加以減少，使房地產(chǎn)估價的評估工作更加規(guī)范，從而客觀的反映估價對象價格的真實性，提高估價結果的精度。 理論與實踐研究表明，該模型合理可行且在房地產(chǎn)估價方面