購房預(yù)約合同中同時(shí)履行抗辯權(quán)研究.pdf

1、在房屋買賣過程中，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商通過數(shù)次磋商，最終往往會(huì)簽訂諸如意向書、認(rèn)購書、備忘錄等，約定在將來的某個(gè)時(shí)間簽訂正式的房屋買賣合同，理論上，此類意向書、認(rèn)購書稱之為預(yù)約合同。實(shí)踐中，購房預(yù)約合同的應(yīng)用非常廣泛，起到了固定雙方交易機(jī)會(huì)的作用。伴隨著預(yù)約合同在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛的應(yīng)用，糾紛也日益增多。近幾年，一種新型的糾紛讓法官疲于應(yīng)付，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)約合同中約定的房屋于正式的房屋買賣合同簽訂時(shí)間到來之前，質(zhì)量出現(xiàn)了瑕疵，致使

2、房屋不適宜居住甚至無法居住，此時(shí)購房人陷入兩難:首先，基于預(yù)約合同中約定的義務(wù)，自己必須按時(shí)簽訂正式的房屋買賣合同，否則構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違反預(yù)約合同的違約責(zé)任;反之，一旦按時(shí)簽訂正式的房屋買賣合同，自己將要得到有瑕疵的房屋，有違公正。實(shí)踐中，購房人往往不會(huì)按時(shí)簽訂正式的房屋買賣合同，而法官傾向于基于此認(rèn)定購房人違約，進(jìn)而承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，至于房屋質(zhì)量存在的瑕疵問題，待正式的房屋買賣合同簽訂之后，再去追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任。如此解

3、決糾紛的思路傾向，使得糾紛不能一次性得到解決，致使之后司法資源的再次啟動(dòng)，浪費(fèi)社會(huì)成本，易引發(fā)社會(huì)矛盾。另外，鑒于當(dāng)前我國關(guān)于預(yù)約的立法處于缺失狀態(tài)，理論上觀點(diǎn)各異，如此認(rèn)定將會(huì)導(dǎo)致司法裁判標(biāo)準(zhǔn)無法統(tǒng)一等問題。
　　鑒于此，本文嘗試通過同時(shí)履行抗辯權(quán)去解決上述問題，將房屋的完好履行作為房地產(chǎn)開發(fā)商基于預(yù)約合同的從給付義務(wù)，從給付義務(wù)的瑕疵履行在影響合同目的實(shí)現(xiàn)的情況下可以適用同時(shí)履行抗辯權(quán)，排除遲延簽訂本約的違約責(zé)任，進(jìn)而法官可以