實(shí)物期權(quán)方法在農(nóng)地征收土地定價(jià)上的應(yīng)用研究.pdf

1、針對(duì)“三農(nóng)問題”，李克強(qiáng)總理在2015年全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中對(duì)土地改革問題做出了重要批示，李克強(qiáng)總理指出土地確權(quán)登記頒證工作要認(rèn)真對(duì)待、確保各項(xiàng)工作實(shí)施到位，集體產(chǎn)權(quán)制度要周密而慎重的發(fā)展，除此之外對(duì)于農(nóng)村土地的征用，宅基地制度的改革，以及如何將集體土地中的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地推向地產(chǎn)交易市場(chǎng)等等一系列工作都要審慎的推進(jìn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，要切實(shí)守住耕地紅線，不僅要保證耕地?cái)?shù)量不能減少，更要保證耕地質(zhì)量不下降，從而使農(nóng)民的利益得到保障。

2、土地的使用應(yīng)該主張并遵循節(jié)約集約的的規(guī)定，城市和農(nóng)村的建設(shè)用地應(yīng)該統(tǒng)一納入到一個(gè)市場(chǎng)體系中并遵循穩(wěn)健妥善的方針去開展建設(shè)。
　　伴隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，我國(guó)正經(jīng)歷著人口城鎮(zhèn)化以及土地城鎮(zhèn)化，其中土地城鎮(zhèn)化更快于人口城鎮(zhèn)化的發(fā)展。根據(jù)我國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)摸底調(diào)查報(bào)告顯示，2013年我國(guó)城市新區(qū)范圍內(nèi)每多出來1300萬(wàn)的人口數(shù)量就會(huì)使我國(guó)城鎮(zhèn)化率提高百分之一，人口的發(fā)展進(jìn)而會(huì)增加對(duì)于土地的需求，這一需求大約是200萬(wàn)畝。
　　

3、良好的土地政策的核心是土地，尤其在當(dāng)今新型城鎮(zhèn)化的時(shí)代背景下，良好的土地政策對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面健康發(fā)展具有積極正面的促進(jìn)作用，人類社會(huì)生產(chǎn)生活最根本、最基本的制度就是土地制度。而土地流轉(zhuǎn)問題則是重中之重。目前土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一些問題、矛盾，甚至非常嚴(yán)重，農(nóng)地被政府部門征收后，農(nóng)民并不能享受到相關(guān)的權(quán)益保障，導(dǎo)致農(nóng)民與政府、企業(yè)出現(xiàn)對(duì)立的現(xiàn)象。土地流轉(zhuǎn)最根本的是保障農(nóng)民的權(quán)益，因?yàn)橥恋貧w農(nóng)民集體所有，流轉(zhuǎn)與否，價(jià)格高低，本應(yīng)由農(nóng)民掌握主動(dòng)權(quán)

4、，而事實(shí)情況恰恰相反，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)一直由國(guó)家主導(dǎo)，農(nóng)民并不能準(zhǔn)確的知道土地該以何種價(jià)格出售是合理的，政府與農(nóng)民之間的信息嚴(yán)重不對(duì)稱。中華人民共和國(guó)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》指出應(yīng)將價(jià)格杠桿和土地租金等市場(chǎng)配置工具應(yīng)用并且結(jié)合到各類有償使用的土地供應(yīng)中，使土地的使用狀況得到促進(jìn)、優(yōu)化。因此關(guān)于土地定價(jià)的相關(guān)問題亟待解決。
　　本文通過對(duì)各種傳統(tǒng)定價(jià)方法進(jìn)行比較，分析指出存在的缺陷以及不合理之處，其中最普遍采納的資本化法以及征地區(qū)片法都

5、未能將土地的或有收益考慮在內(nèi)。土地在流轉(zhuǎn)出讓過程中，不僅僅要考慮土地被用于種植農(nóng)作物所獲得的收益，更要考慮土地作為其他活動(dòng)載體所具有的或有價(jià)值，這種或有價(jià)值我們便視為期權(quán)價(jià)值，因此土地價(jià)值應(yīng)包括確定性的種植收益產(chǎn)生的價(jià)值以及不確定性的或有價(jià)值兩部分。對(duì)比土地及房屋的價(jià)格指數(shù)，我們發(fā)現(xiàn)兩者的相關(guān)性極高，因此將土地看做是以房屋價(jià)格為標(biāo)的資產(chǎn)的美式看漲期權(quán)。通過選取幾組無風(fēng)險(xiǎn)利率、預(yù)期收益率和波動(dòng)率的不同數(shù)據(jù)的組合，對(duì)期權(quán)價(jià)值和土地價(jià)值進(jìn)行計(jì)