房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法歷年試題04年理論和答案

1、12004年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試試題一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。A土地總量有限B規(guī)劃限制C房地產(chǎn)不可移動(dòng)D價(jià)值量大2某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積為10m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）。A16

2、67元／m2：B1765元／m2C1875元／m2D2000元／m23某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為6000m2C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D建筑物地面一層建筑面積為600m

3、2，急建筑面積為2500m24房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。A相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B土地的形狀C組合完成的功能D立體空間5在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。A宅基地所有權(quán)B空間利用權(quán)C地役權(quán)D建筑物相鄰關(guān)系6某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價(jià)為700元／m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，

4、容積率為50，樓面地價(jià)為960元／m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）。A78萬元B882萬元C1210萬元D1272萬元7某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元／m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／m2。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元／m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）。A4400元／m2B4409元／m2C4445元／m2D4455元／m28一套建筑囤積為100m2，單價(jià)為2000元／m2的住宅，首期

5、付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為531％，則該套住宅的（）。A實(shí)際單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為3016萬元B名義單價(jià)為1950元／m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元C實(shí)際單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元D名義單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為3016萬元9同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10％時(shí)，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)

6、值類型分別是（）。3A2427元／m2B2500元／m2C2575元／m2D2632元／m217在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)資，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤(rùn)率執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（）

7、。A1067元／m2B1070元／m2C1087元／m2D1141元／m218某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A80％B82％C83％D92％19某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）。A

8、35年B45年C48年D50年20某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（）。A100％B11l％C119％D125％成本法：成本法：21某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年重置價(jià)格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A102萬元B110萬元C113萬

9、元D115萬元22某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元／m2。假設(shè)凈收益率為75％報(bào)酬率為10％，則該商鋪目前的價(jià)值為（）。A14140元／m2B42421元／m2C56561元／m2D60000元／m223某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元／m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7％?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）。A3275元／m2B3287元／m2C3402元／m2D4375元／m2’