城市軌道交通對(duì)周圍商品住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究——以南京地鐵一號(hào)線為例.pdf

1、軌道交通具有安全高效、快捷舒適的特點(diǎn)，有利于國家能源的保護(hù)和國家可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)。同時(shí)軌道交通也給周圍房地產(chǎn)帶來了增值效益，如何將軌道交通的這種外部效益轉(zhuǎn)化為內(nèi)部效益成為眾多學(xué)者們研究的課題。這些研究包括地鐵周圍房地產(chǎn)價(jià)格的變化規(guī)律及影響范圍等方面，能夠?yàn)槿绾螌④壍澜煌◣淼耐獠啃б婧娃D(zhuǎn)化為軌道交通企業(yè)自身的效益方面提供一些指導(dǎo)，同時(shí)也為政府決策提供一定的理論基礎(chǔ)。
　　 本文在借鑒國外定量分析模型的基礎(chǔ)上，以南京市地鐵建設(shè)為例

2、，收集了部分住宅樓盤的相關(guān)數(shù)據(jù)，使用Eviews數(shù)據(jù)分析工具，采用了特征價(jià)格模型和回歸分析法，通過選取自變量和因變量，建立房地產(chǎn)價(jià)格變化幅度與樓盤距地鐵站點(diǎn)距離的回歸方程，研究地鐵對(duì)周圍住宅價(jià)格的影響范圍及影響程度。
　　 研究中考慮了地鐵在開通前、后以及地鐵對(duì)不同空間分布對(duì)住宅價(jià)格所產(chǎn)生的影響，從縱向和橫向上進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示地鐵南京地鐵一號(hào)線的開通對(duì)地鐵周圍的房價(jià)的增長起了很大的促進(jìn)作用，在時(shí)間效應(yīng)上，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)

3、會(huì)隨著地鐵線路在不同的規(guī)劃階段而有不同的成交價(jià)位。在地鐵開工前，人們往往產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期心理的增值，一般而言，這個(gè)時(shí)期的房產(chǎn)價(jià)格升值幅度通常很大；在空間效應(yīng)上，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價(jià)格的空間特征也是不同，已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而對(duì)于地鐵兩端的板塊，由于基礎(chǔ)設(shè)施的變化，則受地鐵影響非常明顯；對(duì)同一地區(qū)的樓盤，距離地鐵站點(diǎn)越近，房價(jià)增幅越

4、大，其中在距地鐵站點(diǎn)500米以內(nèi)更明顯，與上海等城市相比，隨著到地鐵距離的遞減則房價(jià)變化幅度不是那么明顯，這也與南京公共交通較為便捷、交通壓力相對(duì)較小有關(guān)。
　　 地鐵是經(jīng)濟(jì)外部性很強(qiáng)的大型公共基礎(chǔ)設(shè)施，受一號(hào)線和開發(fā)政策的影響，南京河西地區(qū)的樓價(jià)一路攀升，從地鐵開通前的每平方3000元左右到目前的8000元左右，巨大的住宅價(jià)值提升的收益政府卻沒有獲利，這也有失公平，政府可以根據(jù)樓盤增值和地鐵距離收益遞減的原則，根據(jù)地鐵對(duì)周圍樓