房地產(chǎn)稅收政策對(duì)住宅市場(chǎng)的影響：理論分析與實(shí)證研究.pdf

1、當(dāng)前我國(guó)商品住宅價(jià)格上漲過快，在國(guó)家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策正處于不斷調(diào)整和改進(jìn)中。房地產(chǎn)稅收是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的一種重要的經(jīng)濟(jì)政策工具，在引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)資源合理配置和有效利用以及公平分配社會(huì)財(cái)富等方面具有獨(dú)特的功能。在土地、金融等政策組合實(shí)施之后，利用稅收手段進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和控制正在成為宏觀調(diào)控的趨勢(shì)。為此，有必要針對(duì)房地產(chǎn)稅收對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生的影響作系統(tǒng)分析，從而理清房

2、地產(chǎn)稅收的調(diào)控機(jī)理，為利用稅收完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系提供理論依據(jù)。 本文首先探究了房地產(chǎn)稅收對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響的作用機(jī)理，并將作用過程分解為五個(gè)環(huán)節(jié)，即稅收政策的制定、交易主體收入的變化、決策行為的變化、市場(chǎng)供需的變化和政策目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。作者認(rèn)為正是通過這樣一種傳導(dǎo)過程，房地產(chǎn)稅收首先是在總量和結(jié)構(gòu)上引導(dǎo)市場(chǎng)供求狀況，而不是直接參與微觀價(jià)格的形成，住房?jī)r(jià)格的形成最終仍由市場(chǎng)供求決定。此外，還結(jié)合國(guó)際房地產(chǎn)稅收實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)典

3、型的房地產(chǎn)稅種及其稅收效應(yīng)進(jìn)行了總結(jié)和分析。 在對(duì)稅收作用機(jī)理進(jìn)行探究之后，本研究結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)稅收實(shí)踐，從兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響展開了實(shí)證研究。第一個(gè)層面是研究房地產(chǎn)稅收對(duì)住宅市場(chǎng)總交易量的影響。應(yīng)用2001-2003年我國(guó)31個(gè)省份的數(shù)據(jù)考察了銷售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅三項(xiàng)主要房地產(chǎn)稅收對(duì)住宅交易量的實(shí)際影響，分析結(jié)果表明我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅對(duì)住宅市場(chǎng)的活躍程度有顯著影響。 第二個(gè)層面是以住宅

4、供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)作為研究對(duì)象，來考察房地產(chǎn)稅收對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響。通過揭示我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)本身和實(shí)際執(zhí)行情況的之間的差異，探尋了房地產(chǎn)稅收在調(diào)控住宅需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)上的實(shí)際效應(yīng)。研究表明，對(duì)于需求結(jié)構(gòu)的調(diào)控而言，寬泛的優(yōu)惠措施、實(shí)際操作的限制及征管漏洞實(shí)際上降低了購(gòu)房者的稅收負(fù)擔(dān)，從而無形中鼓勵(lì)了投機(jī)和投資購(gòu)房行為的發(fā)生，弱化了對(duì)需求結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用；而對(duì)于供給結(jié)構(gòu)的調(diào)控，雖然對(duì)普通住宅和高檔住宅實(shí)行有差別的契稅政策，但是長(zhǎng)久以來我國(guó)