我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題及對(duì)策研究.pdf

1、隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市建設(shè)用地供不應(yīng)求，同時(shí)相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村集體建設(shè)用地利用效率不高，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利得不到充分保障的矛盾日益突出。針對(duì)這一問(wèn)題，在多地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)的基礎(chǔ)上，黨的十八屆三中全會(huì)確定了允許農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策。目前，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)處于起步階段，相應(yīng)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度并不完善，導(dǎo)致在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)踐過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題多問(wèn)題，面臨許多障礙。
　　在此背景下，本為針對(duì)農(nóng)村集體

2、建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)的分析研究，嘗試提出解決問(wèn)題的對(duì)策建議。
　　首先，本文分析論述了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必要性，即農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是土地集約利用的必然選擇，是緩解建設(shè)土地市場(chǎng)供求矛盾的客觀要求，是保護(hù)耕地的重要手段，也是保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的有效途徑。
　　其次，本文通過(guò)對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)發(fā)展歷程，國(guó)內(nèi)試點(diǎn)實(shí)踐以及相關(guān)研究成果的分析研究，認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)面臨的主要問(wèn)題是:集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)

3、糾紛矛盾現(xiàn)象比較突出、流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系較為混亂、土地流轉(zhuǎn)交易成本過(guò)高、土地價(jià)格難以核定以及交易渠道不暢。
　　第三，針對(duì)以上問(wèn)題，本文以土地產(chǎn)權(quán)理論、地租理論和土地價(jià)格理論為基礎(chǔ)分別從農(nóng)村集體建設(shè)用地所有制度、使用制度、管理制度和配套制度幾個(gè)方面進(jìn)行了深入分析研究，認(rèn)為產(chǎn)生上述問(wèn)題的根本原因主要是:1、農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不夠明晰;2、缺少土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人才;3、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制不健全;4、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不

4、完善。
　　最后，本文借鑒國(guó)內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，以土地產(chǎn)權(quán)理論與土地發(fā)展權(quán)理論為基礎(chǔ)提出了:構(gòu)建集體建設(shè)用地所有權(quán)與使用權(quán)分離，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)與所有權(quán)分離的農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度;建立或委托土地資產(chǎn)管理公司實(shí)行土地資產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理模式以及健全土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)等完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的政策建議。
　　本文提出，村委會(huì)代表集體土地所有權(quán)行使行政職能，另外集體委托專業(yè)土地資產(chǎn)