房地產(chǎn)企業(yè)批租地競(jìng)價(jià)決策研究.pdf

1、土地資源由于其一貫的稀缺性，自人類有歷史以來就一直是人們極力獲取的對(duì)象。1949年解放以后，我國土地經(jīng)濟(jì)一直處于萌芽階段，1978年改革開放后，土地才被作為商品劃入經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域交易范疇。到2002年，我國已經(jīng)形成了以招標(biāo)、拍賣、掛牌為主導(dǎo)的基本規(guī)范的土地交易市場(chǎng)和管理模式。從此以后，我國的的土地交易面積與交易規(guī)模都逐年擴(kuò)大，土地市場(chǎng)也越來越成熟。截止2006年底，全國共出讓土地面積23.25萬公頃，出讓價(jià)款7676.89億元，其中招拍掛出讓

2、面積6.65萬公頃，出讓價(jià)款5492.09億元，較之2002年同比增長(zhǎng)307.98％。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地價(jià)格在開發(fā)成本中的重要地位不容忽視。以2008年6月武漢最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一對(duì)新聞媒體透露的數(shù)據(jù)來看，該公司在樓盤開發(fā)中，土地成本占38.2％，建安成本占31.9％，管理成本為6.8％，各類稅費(fèi)占13.8％，而利潤一般在8％～10％?？梢钥闯觯恋貎r(jià)格在整個(gè)成本中屬于“重頭戲”。2007年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，據(jù)不

3、完全統(tǒng)計(jì)，全國一、二線城市誕生了大大小小20余個(gè)知名“地王”。轉(zhuǎn)眼2008年，國際金融環(huán)境日趨惡劣，各地土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)“流拍”，已拍得地王的企業(yè)承受著巨大資金壓力。土地價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)起云涌，在面對(duì)批租土地競(jìng)價(jià)時(shí)，如何確定合適的競(jìng)標(biāo)價(jià)格，贏取先機(jī)又有效控制成本顯得尤為重要。 本文以此作為出發(fā)點(diǎn)，從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論展開，首先概括了中國土地出讓制度的變化以及目前的幾種土地出讓方式。然后站在房地產(chǎn)企業(yè)的立場(chǎng)，引入了剩余價(jià)值分析法針對(duì)如