房地產(chǎn)企業(yè)批租地競價決策研究.pdf

1、土地資源由于其一貫的稀缺性，自人類有歷史以來就一直是人們極力獲取的對象。1949年解放以后，我國土地經(jīng)濟一直處于萌芽階段，1978年改革開放后，土地才被作為商品劃入經(jīng)濟領(lǐng)域交易范疇。到2002年，我國已經(jīng)形成了以招標、拍賣、掛牌為主導(dǎo)的基本規(guī)范的土地交易市場和管理模式。從此以后，我國的的土地交易面積與交易規(guī)模都逐年擴大，土地市場也越來越成熟。截止2006年底，全國共出讓土地面積23.25萬公頃，出讓價款7676.89億元，其中招拍掛出讓

2、面積6.65萬公頃，出讓價款5492.09億元，較之2002年同比增長307.98％。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地價格在開發(fā)成本中的重要地位不容忽視。以2008年6月武漢最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一對新聞媒體透露的數(shù)據(jù)來看，該公司在樓盤開發(fā)中，土地成本占38.2％，建安成本占31.9％，管理成本為6.8％，各類稅費占13.8％，而利潤一般在8％～10％?？梢钥闯觯恋貎r格在整個成本中屬于“重頭戲”。2007年由于房地產(chǎn)市場看好，據(jù)不

3、完全統(tǒng)計，全國一、二線城市誕生了大大小小20余個知名“地王”。轉(zhuǎn)眼2008年，國際金融環(huán)境日趨惡劣，各地土地交易市場出現(xiàn)“流拍”，已拍得地王的企業(yè)承受著巨大資金壓力。土地價格市場風起云涌，在面對批租土地競價時，如何確定合適的競標價格，贏取先機又有效控制成本顯得尤為重要。 本文以此作為出發(fā)點，從土地經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)理論展開，首先概括了中國土地出讓制度的變化以及目前的幾種土地出讓方式。然后站在房地產(chǎn)企業(yè)的立場，引入了剩余價值分析法針對如