中國(guó)房?jī)r(jià)的變動(dòng)規(guī)律——基于購(gòu)買(mǎi)租賃替代關(guān)系的實(shí)證研究.pdf

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們?cè)诔墒斓姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性，租金反映了消費(fèi)者或投資者的房屋使用成本，未來(lái)租金收入的貼現(xiàn)值是衡量當(dāng)前房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要的指標(biāo)。國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究主要從經(jīng)濟(jì)基本層面的角度出發(fā)，對(duì)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的各種因素進(jìn)行相關(guān)性分析，而從資產(chǎn)定價(jià)或機(jī)會(huì)成本的角度出發(fā)，對(duì)租金房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行的研究比較少。本文通過(guò)對(duì)兩個(gè)市場(chǎng)相互關(guān)系的分析，推導(dǎo)房屋銷(xiāo)售價(jià)格與租賃價(jià)格之間的關(guān)系，驗(yàn)證租售比理論在中國(guó)的適用性，確立

2、判斷房屋銷(xiāo)售價(jià)格合理性的方法。 房地產(chǎn)價(jià)格的變化受到預(yù)期和實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量等諸多因素的影響。本文的創(chuàng)新之處在于拋開(kāi)基本層面經(jīng)濟(jì)因素的影響，僅從銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系角度，分析在均衡和非均衡條件下，房?jī)r(jià)的變化規(guī)律。其優(yōu)點(diǎn)是：房屋租賃具有周期短、靈活性強(qiáng)、信息比較對(duì)稱(chēng)、受預(yù)期因素影響程度較小等特點(diǎn)。因此，租賃市場(chǎng)比較符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，租金變動(dòng)能夠比較真實(shí)地反映房屋服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)，對(duì)未來(lái)租金的預(yù)測(cè)也相對(duì)比較準(zhǔn)確。通過(guò)與租賃市場(chǎng)的替代

3、關(guān)系來(lái)研究銷(xiāo)售市場(chǎng)相比直接研究銷(xiāo)售市場(chǎng)就要簡(jiǎn)單、準(zhǔn)確的多。 本文與以往租售比研究的不同之處在于本文認(rèn)為均衡的租售比并不是固定不變的，而是隨著利率、預(yù)期資本收益率、稅收、消費(fèi)者偏好等因素的波動(dòng)而波動(dòng)。因此，衡量租售比是否過(guò)高，不能機(jī)械地以國(guó)際警戒線為標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)該以各地方各階段的具體情況而定。 本文的理論基礎(chǔ)是使用者成本模型，在租賃市場(chǎng)近似完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的前提假設(shè)下，通過(guò)理論和實(shí)證分析，得出了與當(dāng)前流行觀點(diǎn)截然相反的結(jié)論，即

4、銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率高于租金增長(zhǎng)率的現(xiàn)象并不一定代表房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。相反，在房?jī)r(jià)相對(duì)于租金偏低的情況下，價(jià)格的增長(zhǎng)速度大于租金的增長(zhǎng)速度是市場(chǎng)向均衡狀態(tài)發(fā)展的必然，房?jī)r(jià)上漲屬于正?，F(xiàn)象。因此，通過(guò)對(duì)比房?jī)r(jià)、租金增長(zhǎng)速度來(lái)判斷房?jī)r(jià)的合理性并不是一個(gè)很可靠的方法。對(duì)房?jī)r(jià)合理性的判斷，應(yīng)該基于租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、租金增長(zhǎng)率的變動(dòng)趨勢(shì)作出綜合的分析。其中，房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)為：租售比低于均衡水平，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于租金增長(zhǎng)率。對(duì)于以上觀點(diǎn)，文章中提供了