我國房地產(chǎn)泡沫對住房按揭貸款的風(fēng)險及管理.pdf

1、我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過上世紀(jì)90年代的低迷后，本世紀(jì)出現(xiàn)了快速的上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的價格和價值的背離，房地產(chǎn)投機炒作的現(xiàn)象有愈演愈烈的趨勢。雖然，隨著國家調(diào)控房地產(chǎn)價格過快上漲政策出臺后，部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫得到一定的控制，但房地產(chǎn)泡沫的影響仍將長期存在。 由于房地產(chǎn)行業(yè)的非常特殊性，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，將沖擊國家經(jīng)濟的發(fā)展，損害金融行業(yè)的穩(wěn)定和安全，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。在損失傳導(dǎo)中，房地產(chǎn)泡沫破滅后，首先沖擊的對

2、象是銀行業(yè)。其原因是：一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)的高負債特點，較高的財務(wù)杠桿將使房地產(chǎn)風(fēng)險直接轉(zhuǎn)移到銀行系統(tǒng)中，造成大量的呆賬和壞賬，并危及整個金融系統(tǒng)的安全。另一方面，我國房屋的消費者，特別是進行房屋買賣的投機者，其購買方式大都以住房按揭貸款為主。這一特征也決定了在房地產(chǎn)泡沫破滅后，貸款人的違約可能性增加。 如果房地產(chǎn)泡沫進一步引發(fā)經(jīng)濟危機，將是人們收入水平的下降，而收入水平的下降則將進一步加劇銀行呆賬和壞賬的規(guī)模，從而導(dǎo)致經(jīng)濟出

3、現(xiàn)較長期的衰退。由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟衰退的事例，不僅在國際上大量存在，而且在我國也有慘痛的教訓(xùn)。國際上，日本經(jīng)濟的長期低迷就是一個典型的例子。而我國海南房地產(chǎn)泡沫后的蕭條則是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的又一案例。 抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生首先要避免過度的投機需求，并通過有效的政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給和需求的平衡；同時在輿論宣傳上合理引導(dǎo)消費，使價格保持在理性的水平。由于銀行是房地產(chǎn)泡沫破滅后，損失傳導(dǎo)中的首要沖擊目標(biāo)。因此，銀行業(yè)要充分研

4、究房地產(chǎn)市場，做到提前有預(yù)測，事中有對策，事后有善后的策略。同時，要建立有效的風(fēng)險摔制體系，降低房地產(chǎn)泡沫破滅后銀行業(yè)的損失，保證金融系統(tǒng)的安全有效。 銀行業(yè)如何有效地避免房地產(chǎn)泡沫破滅后的沖擊，這是理論界和金融界要重點解決的問題，也是各國政府非常關(guān)心和亟待解決的問題。我國房地產(chǎn)價格近年來出現(xiàn)高速上漲，一些沿海地區(qū)房地產(chǎn)的泡沫成份已經(jīng)成為國家宏觀調(diào)控的主要對象，研究房地產(chǎn)泡沫破滅后，如何控制銀行貸款風(fēng)險具有特別重要的意義。

5、 在本文將著眼于銀行業(yè)在房地產(chǎn)貸款過程中，如何制定有效的貸款策略，如何建立完善的風(fēng)險控制體系等問題進行分析，主要包括以下方面的內(nèi)容： 1、重點分析房地產(chǎn)泡沫對住房按揭貸款的影響。從國內(nèi)國外案例進行分析，描述房地產(chǎn)泡沫對國家經(jīng)濟的發(fā)展的影響，對銀行業(yè)的沖擊狀況。 2、對房地產(chǎn)泡沫破滅后，投資者的經(jīng)濟行為分析。討論房地產(chǎn)市場價格下降條件下，貸款人違約的行為分析。在分析中，將對住房按揭貸款的違約行為進行了進一步的細分，將違約

6、劃分為“被迫性違約”和“理性違約”。其中，“被迫性違約”是由于個人經(jīng)濟狀況惡化，收入水平下降，導(dǎo)致：尢力償還貸款而出現(xiàn)的被迫性違約；而“理性違約”則是貸款人雖具有還貸的能力，但從經(jīng)濟利益出發(fā)，貸款人根據(jù)市場狀況主動進行違約的一種模式。從我國現(xiàn)階段的情況來看，存房地產(chǎn)泡沫破滅后，理性違約將有可能出現(xiàn)增長的趨勢。由于“被迫性違約”和“理性違約”在本質(zhì)上存在籌異，銀行在進行風(fēng)險管理上的策略也是不同的。 3、建立“被迫性違約”和“理性違

7、約”兩種不同違約行為的經(jīng)濟模型分析。通過經(jīng)濟分析確定并得出兩種違約發(fā)生時的條件，從而限制并控制違約條件的發(fā)生，從根本上避免違約行為的發(fā)生。 4、針對貸款人不同信用等級，采取不同的費用政策，達到降低銀行貸款風(fēng)險的目的。提出對不同信用等級實行差別費用，以數(shù)量分析的手段，建立差別收費的標(biāo)準(zhǔn)模型。即通過費用政策，提高貸款人的信用意識，降低違約的一種方法。 住房按揭貸款足銀行貸款的一個重要組成部分，但住房按揭貸款弓其他形式的貸款不