中國房地產投資基金起步模式的選擇.pdf

1、房地產投資項目涉及的資金金額巨大，建設期和回收期長，開發(fā)商的自有資金通常無法滿足項目的資金需求。在我國房地產金融市場不完善，房地產資本市場尚未形成的條件下，房地產開發(fā)資金的最終來源大部分為銀行貸款，銀行系統(tǒng)承擔了房地產開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)的風險。在大量銀行貸款投入到房地產領域的情況下，房地產危機將會通過銀行體系傳導至整個金融系統(tǒng)。為了防范金融風險，央行出臺了一系列政策緊縮銀行房地產信貸，但這并不是對作為支柱產業(yè)的房地產行業(yè)的打壓，而是為了引

2、導房地產投資的健康化發(fā)展，促進房地產間接融資體系向直接融資體系的轉變。 多元化融資是我國房地產金融發(fā)展的必然趨勢。我國急需建立一種與產業(yè)發(fā)展相適應的房地產金融模式，要求這種模式既能夠引導房地產業(yè)健康發(fā)展，又能夠有效防范包括金融政策在內的各種風險。因而，我們必須大力推動房地產金融工具的創(chuàng)新和發(fā)展。從我國國情以及其他國家和地區(qū)的經驗出發(fā)，不可否認，如果發(fā)展得當，房地產投資基金將成為推動我國房地產金融走向成熟的有效選擇。 同時

3、，我們也看到，同國外相比，我國房地產業(yè)、信托業(yè)、產業(yè)投資基金發(fā)展的相對滯后導致了我國對房地產投資基金理論、政策研究的滯后，相應地也導致推出房地產投資基金的滯后。從國內的研究現(xiàn)狀來看，業(yè)內對我國房地產投資基金起步模式的研究還比較籠統(tǒng)。學者們雖然對個別模式的選擇意見比較一致，但對選擇依據(jù)的討論并不深入，對選擇結果可能引發(fā)的問題和解決對策更是鮮有涉及。本文的研究目的在于，結合我國房地產市場和金融市場的特點，為我國房地產投資基金設計一個健康的起

4、步模式，使其能夠有效地完善房地產金融體系，引導投資需求，將分散的、非專業(yè)化的房地產投資行為組織化、專業(yè)化，同時增強資本市場的抗風險能力。 本文采用規(guī)范研究與比較研究的方法，研究了房地產投資基金及其在美國的發(fā)展狀況，又采用綜合分析和演繹推理的方法，選擇并設計了我國房地產投資基金在起步階段的發(fā)展模式。 首先，本文分析了我國房地產金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并指出，發(fā)展房地產投資基金除推動我國房地產金融走向成熟外，還有助于提高房地產項目

5、資金使用的質量，并拓寬資本市場的投資渠道，加快機構投資者的成長步伐。 在肯定了發(fā)展房地產投資基金的積極作用之后，本文對其在美國的發(fā)展狀況做了比較詳細的介紹。由于房地產投資基金在美國的發(fā)展最為充分，也最為典型，其他國家和地區(qū)在結構、投資目標、收入分配等方面基本都借鑒了美國的模式，因而，在發(fā)展我國房地產投資基金的起步階段，回顧REITs在美國的發(fā)展歷程，包括初期的運行條件，中期的衰落繼而復蘇的背景、原因，以及種類、結構和成功之處等，

6、將起到極其寶貴的借鑒意義。 利用后發(fā)優(yōu)勢，積極借鑒美國或其他國家和地區(qū)發(fā)展房地產投資基金的成功經驗是必要的，但我國的市場環(huán)境還有很多不規(guī)范不完善的地方，完全仿照美國，發(fā)展多種類型的房地產投資基金還有很大難度，甚至是不可能的。 本文隨后通過與其他國家和地區(qū)的對比，從五個方面探討了發(fā)展房地產投資基金所應具備的外部條件。文章認為，我國應加緊制訂針對房地產投資基金的專項立法，為其建立一個合理的發(fā)展范式；通過“有條件的稅收優(yōu)惠”激

7、勵基金建立有效的風險防范機制；建立健全信息披露制度，做到政府監(jiān)管與市場監(jiān)督雙管齊下；加緊研究建立信托產品定價體系和信用評級體系，并重視專業(yè)人才的培養(yǎng)工作。 最后，在前文的介紹和分析的基礎上，筆者對我國房地產投資基金的發(fā)起模式、管理模式和投資模式的選擇與設計發(fā)表了自己的見解，并針對操作中可能出現(xiàn)的問題作了簡要的分析： 就發(fā)起模式的選擇而言，考慮到由房地產企業(yè)作為發(fā)起人可能引發(fā)的關聯(lián)交易，在我國房地產投資基金的起步階段，應由

8、社保基金與實力雄厚的信托機構擔任發(fā)起人；當外部環(huán)境成熟和基金運作日益規(guī)范化之后，再考慮允許房地產企業(yè)透過子基金結構入股基金。同時，基金財產相對獨立、舉債限制和避免雙重征稅的優(yōu)勢使契約型基金滿足了我國現(xiàn)階段對風險相對較低、收益相對較高的金融產品的開發(fā)需求，但仍需在基金契約中明確激勵約束機制，防范委托—代理風險。從效率與技術的角度看，我國房地產投資基金宜采用封閉式的變現(xiàn)方式，同時要重視封閉式基金的退出機制問題。 在物業(yè)管理職能的委內